L'erreur que CHAQUE investisseur immobilier fait à propos des taux d'intérêt.
Lorsqu'il s'agit d'investissement immobilier, il est facile de se laisser influencer par les fluctuations des taux d'intérêt. Mais si vous pensez que ces taux sont le facteur déterminant de vos rendements, détrompez-vous ! Je suis Nikolai Ray, PDG du Collège MREX, professeur en ingénierie financière pour investisseurs immobiliers, et je suis ici pour déconstruire ce mythe et vous guider vers ce qui compte vraiment.
Démystification de la relation taux d'intérêt et rendements immobiliers
La croyance populaire suggère un lien direct entre les taux d'intérêt et les rendements immobiliers.
Pourtant, cette relation est beaucoup plus complexe. Dans l'investissement multilogement, mon domaine d'expertise, l'évaluation des biens repose sur une formule simple : le revenu net d'exploitation (NOI) divisé par le taux global d'actualisation (TGA). Bien que cette équation puisse sembler directe, elle intègre des variables multiples et nuancées.
La corrélation erronée entre TGA et taux d'intérêt
Des études approfondies ont démontré que l'idée d'une corrélation stricte entre les TGA et les taux d'intérêt est erronée. En réalité, les taux d'intérêt sont au mieux des influenceurs indirects des TGA. Cette distinction est cruciale pour comprendre les forces réelles en jeu dans l'évaluation immobilière.
Les vrais moteurs du revenu net d'exploitation
Les facteurs qui stimulent le revenu net d'exploitation sont divers. Pour les investisseurs au Québec, par exemple, l'optimisme est de mise grâce à l'écart grandissant entre l'offre et la demande. Même dans un contexte de salaires stagnants, la dynamique de formation des ménages et les prix au pied carré tendent à soutenir une croissance robuste du NOI.
Perspective à long terme sur l'investissement immobilier
L'immobilier doit être envisagé comme un investissement à long terme. Les variations temporaires des taux d'intérêt peuvent influencer la liquidité, mais elles n'altèrent pas significativement les rendements sur le long terme. Pour les investisseurs patients, ces fluctuations peuvent même créer des opportunités uniques.
Les taux d'intérêt sont souvent perçus comme le baromètre des investissements immobiliers. Cependant, une analyse plus profonde révèle que les forces motrices de l'investissement immobilier résident ailleurs. En tant qu'investisseur, il est essentiel de se concentrer sur les facteurs à long terme tels que le revenu net d'exploitation et les déséquilibres du marché pour maximiser vos rendements.