Dans le marché de la vente d’immeubles multilogements, rien n’oblige les courtiers immobiliers à afficher leurs mandats de vente sur Centris, à moins que le propriétaire ne l’ait explicitement demandé. En conséquence, les courtiers immobiliers spécialisés en multilogements font souvent circuler leurs immeubles en vente seulement à leurs réseaux privés d’acheteurs. Ces types de mandats s’appellent des pocket listings ou des mandats de poche.
Seulement 48 % des immeubles multilogements à vendre sont affichés publiquement.
MREX emploie des analystes qui ont pour rôle premier d’amasser, d’organiser et d’analyser l’information qui existe sur le marché des immeubles à revenus et des propriétés locatives. Ce travail constant est réalisé en temps réel quotidiennement. Le fruit de ce travail se trouve dans le rapport MREX et contribue, en partie, à la puissance de la base de données de la MREX. Ces données sont amassées par l’entremise du registre foncier et par le biais d’investigations privées (des centaines de milliers d’appels téléphoniques par année) et sont ensuite contre-vérifiées ou approfondies par le biais de ce qui est affiché publiquement sur le marché par des courtiers et des vendeurs sans intermédiaire. Nous avons découvert que seulement approximativement 37 % des immeubles multilogements à vendre sont affichés sur Centris et 11 % sur les plateformes de vente sans intermédiaire.
Les courtiers spécialisés en multilogements n’ont pas besoin d’afficher publiquement leurs mandats.
Les quelques courtiers immobiliers qui dominent le marché multilogements au Québec ont accès à un bien plus grand nombre d’acheteurs qu’un courtier immobilier résidentiel. De plus, la majorité des vendeurs ne veulent pas s’afficher car :
- cela attire beaucoup de gens qui ne sont pas prêts à acheter dans l’immédiat ou qui n’en ont pas la capacité ;
- cela dérange les locataires. Les propriétaires-vendeurs n’ont pas envie d’avoir une pancarte de courtier immobilier devant l’immeuble et ne désirent pas créer, ainsi, une certaine instabilité dans l’esprit de leurs locataires. Tout comme avoir une pancarte à vendre devant un restaurant découragerait certainement les gens d’aller y manger, et l’effet est semblable pour les blocs appartements.
Il s’agit d’une pratique courante.
L’affichage d’un immeuble à revenus à vendre sur Centris, DuPropio, Kijiji, LesPac, etc. permet, certes, d’offrir l’immeuble à «tout le monde». Cependant, ces gens :
- ne cherchent pas à acheter un immeuble à revenus;
- n’ont pas la capacité financière d’acheter un bloc ou le peuvent selon certaines conditions;
- magasinent sans vouloir acheter dans l’immédiat;
- manquent de connaissances pour acheter un plex ou un bloc.
Saviez-vous?
Une notion de base en économie de libre marché d’offre et de demande stipule qu’afin d’avoir le meilleur prix de vente, il faut présenter l’offre au plus grand nombre d’acheteurs potentiels. Or, Les confondent: présenter l’immeuble à tout le monde et présenter l’immeuble au plus grand nombre d’acheteurs potentiels qualifiés.
De plus, en affichant l’immeuble sur ces plateformes on est forcé d’adopter un rôle passif. En effet, on doit attendre que quelqu’un consulte l’annonce et décide s’il est intéressé. Aussi, rien ne garantit qu’on trouvera rapidement un acheteur sérieux.
De ce fait, lorsqu’un courtier doit vendre un immeuble, il contacte personnellement son réseau d’investisseurs. Ainsi, il accède au plus grand nombre d’acheteurs potentiels. Le nombre d’investisseurs immobiliers au sein du réseau d’un courtier immobilier est impressionnant. À titre d’exemple, la MREX a un réseau privé d’investisseurs immobiliers préqualifiés de ce genre :
- plus de 3 500 investisseurs dans la grande région de Québec et les environs;
- plus de 500 investisseurs dans les environs de Trois-Rivières;
- plus de 1 000 investisseurs dans les environs de Sherbrooke;
- plus de 10 000 investisseurs dans la grande région de Montréal et les environs.
Pour accéder aux pocket listings des courtiers spécialisés en multilogements, il n’y a qu’un secret : réseauter! Il faut s’entourer d’autres investisseurs, de partenaires et de professionnels dans le domaine de l’immobilier et entretenir son réseau fréquemment. Par où commencer? Consultez la liste de nos événements, vous y rencontrerez des investisseurs, des courtiers certifiés par la MREX et d’autres professionnels qui vous aideront à avancer dans votre carrière d’investisseur immobilier.
À propos de l'auteur
PDG de MREX, Nikolaï est reconnu comme un des plus grands experts nord américain en immobilier multilogement. Il a cofondé la firme-conseil Ray Harvey qui s’est rapidement montée au premier rang en investissement immobilier au Québec. Pionnier de l’application concrète de l’ingénierie financière multilogement à faibles investissements et intermédiaires, Nikolaï est reconnu comme l’un des plus chevronnés praticiens en investissement immobilier. À ce jour, il a analysé, souscrit et structuré plus de 10 milliards $ en transactions et il a participé, à titre de leader d’opinion, à près d’une cinquantaine de symposiums, sommets, forums, et conférences partout en Amérique.
