L’immobilier canadien est l’un des plus chers au monde et les revenus ont du mal à suivre le rythme. Les données du recensement de 2021 de Statistique Canada (Stat Can) montrent que plus du quart des propriétaires dans les centres-villes urbains vivent dans la pauvreté en matière de logement.
Le terme est utilisé pour définir un ménage qui consacre plus de 30 % de son revenu aux frais de logement. Toronto et Vancouver ont vu plus du tiers des propriétaires franchir ce seuil.
Pauvreté du logement et la barre montante
Les Canadiens ont tendance à normaliser le fait de consacrer une grande partie de leur revenu au logement. Cependant, un tiers du revenu d’un ménage est le seuil de qualification hypothécaire.
Dépenser autant, voire plus, correspond à la définition technique de la pauvreté en matière de logement. Cela pourrait ne pas sembler être le cas, mais lorsque les prix des maisons augmentent de plusieurs dizaines de milliers par mois, des questions sont à se poser.
L’organisme de réglementation bancaire du Canada a exprimé certaines préoccupations dans ce domaine concernant les plans de prêts combinés hypothécaires. Le BSIF soutient que ces plans pourraient cacher à quel point les ménages sont stressés. Le programme permet d’emprunter immédiatement les versements hypothécaires une fois qu’ils sont effectués. C’est problématique.
Le terme pauvreté en matière de logement a changé de définition au fil des ans. Dans les années 80, un ménage était considéré comme un logement pauvre s’il consacrait plus de 25 % de son revenu aux frais de logement. Cette définition a été poussée à 30 % dans les années 90, normalisant la perte de 5 autres points de revenu. Déplacer la barre est un moyen de réduire statistiquement la pauvreté, mais les gens n’en sont tout simplement pas aidés.
Plus du quart des propriétaires canadiens vivent dans la pauvreté en matière de logement
Plus d’un quart des propriétaires canadiens dans les centres-villes correspondent à cette mesure. Les villes canadiennes comptaient en moyenne 26,4 % de propriétaires consacrant plus de 30 % de leur revenu au logement. Gardez à l’esprit qu’il ne s’agit pas seulement des acheteurs récents. C’est une part du nombre total de propriétaires dans les centres-villes urbains.
Plus du tiers des propriétaires de Toronto et de Vancouver vivent dans la «pauvreté d’un logement»
Les trois grandes villes du Canada comptent la plus grande proportion de propriétaires qui dépensent plus de 30 % de leur revenu pour se loger. Toronto (36,2 %) et Vancouver (33,4 %) occupent les premières places, dans cet ordre respectif. Les deux villes comptent plus d’un tiers des ménages correspondant à cette définition. Montréal (30,9 %) fait un peu mieux, mais pas de beaucoup.
Ce ne sont pas seulement les grandes villes où les propriétaires sont étirés ces jours-ci. Les trois villes suivantes qui seront citées dans la prochaine phrase seraient considérées comme traditionnellement « abordables ». La proportion de propriétaires dépensant plus de 30 % de leur revenu à Windsor (27,3 %), Halifax (26,9 %) et Kelowna (26,5 %) est très élevée. Ils ont dépassé la moyenne nationale, les revenus des ménages n’étant pas très éloignés.
La plupart des Canadiens ne pourraient pas acheter une maison aux prix d’aujourd’hui
Il convient de souligner qu’il s’agit de l’ensemble des propriétaires, pas seulement des acheteurs récents. Les acheteurs plus récents sont plus susceptibles de dépenser une part déraisonnable de leurs revenus.
La Banque Nationale du Canada estime qu’un acheteur médian doit dépenser 63,9 % de son revenu pour contracter une hypothèque.
C’est pire à Toronto (91,0 %) et à Vancouver (96,9 %), où les prix sont plus élevés mais où les revenus ne sont pas beaucoup plus élevés que la médiane. Beaucoup plus abordable en ce moment, Montréal (45,6 %) n’est plus aussi abordable qu’elle l’était autrefois.
La hausse des coûts du logement n’est pas seulement une source d’inquiétude lorsque les taux d’intérêt grimpent, mais elle produit un risque dans tous les cas, peu importe le contexte.
Même si le marché était stable, plus les ménages dépensent pour se loger, moins ils consomment. Cette situation ne s’arrangera pas dans un an ou deux, mais potentiellement cela prendra des décennies où les revenus seront détournés de l’économie pour être consacrés qu’au logement.
Les ménages très endettés du Canada sont l’une des principales raisons pour lesquelles l’OCDE prévoit que le pays sera l’une des économies avancées les moins performantes depuis des décennies.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
