Il existe une barrière à l’entrée importante lorsqu’on souhaite entrer dans le marché du multilogement : l’ampleur de la mise de fond. Pour cette raison, plusieurs personnes se tournent souvent vers les petits plex, plus accessibles pour une personne seule. Bien qu’investir dans les petits plex constitue une excellente manière de se lancer en investissement immobilier, nous encourageons généralement nos étudiants à voir ce premier investissement comme un tremplin vers l’investissement en multilogement (6 logements et plus).
J’aimerais ici prendre le temps d’expliquer les raisons pour lesquelles le collège MREX encourage généralement ses étudiants à considérer les petits plex comme une première étape, comme un premier tremplin qui permet éventuellement de rejoindre le monde du multilogement, et non pas comme une destination finale.
Voici quelques avantages que présente l’investissement immobilier multilogement par rapport aux petits plex.
Les barrières à l’entrée petits plex ou multilogement ?
Les barrières à l’entrée ne sont pas un inconvénient, mais bien un avantage qu’offre le multilogement. Les industries pour lesquelles les barrières à l’entrée sont les plus grandes sont généralement les industries dans lesquelles on retrouve le moins de compétition. Évidemment, c’est plus difficile d’y entrer, mais une fois qu’on y parvient, il devient plus facile de s’y développer. Autrement dit, il ne faut pas fuir les barrières à l’entrée, il vaut bien mieux se creuser la tête pour les dépasser, puisqu’elles modèrent l’ampleur de la compétition.
Le type d’actif en immobilier
Les petits plex et les gros plex, bien qu’ils aient des aires de famille, font partie de deux familles différentes. La raison en est simple : ils ne se transigent pas pour les mêmes raisons. Alors que les petits plex sont généralement achetés par des gens qui veulent y habiter, les gros plex sont achetés pour des raisons financières. Ce faisant, un petit plex où un propriétaire pourrait s’imaginer habiter avec sa famille, se projeter au quotidien, s’enflammer pour la décoration des lieux, verra sa valeur monter.
Au contraire, un gros plex sera acheté sur des bases financières, à partir de chiffres, par des acheteurs qui feront en grande partie abstraction de leur propension émotionnelle et subjective. Autrement dit, les gros plexs se comportent comme des produits financiers, alors que ce n’est pas vraiment le cas des petits plex.
Prévisibilité gros plex ou petits plex ?
Ce faisant, la valeur des gros plex se comportent d’une manière beaucoup plus prévisible. On sait que si les revenus sont redressés, la valeur de l’immeuble le sera aussi. Dans les petits plex, ce n’est jamais le cas. Vous pourriez faire augmenter drastiquement vos revenus que la valeur de votre immeuble n’en serait pas nécessairement changée significativement. Or, qui dit prévisibilité dit aussi risque, et dans cette optique les immeubles multilogement offrent un profil de risque plus bas que leurs cousins les petits plex.
Résistance aux fluctuations économiques
Par ailleurs, ces deux types d’actifs ne sont pas égaux vis-à-vis des intempéries économiques. Comme les petits plex dégagent bien souvent un cashflow négatif, il revient au propriétaire de débourser de sa poche le manque à gagner pour couvrir l’entièreté du service de la dette et des dépenses opérationnelles.
Autrement dit, si l’économie vacille, que certains emplois sont compromis, que les taux d’intérêts augmentent, il est possible que l’on retrouve des individus qui ne seront plus capables de supporter leur dette, et ce simultanément. Il en résulterait alors des mises en ventes rapides, tirant les valeurs vers le bas. Ceux qui auraient vendus leurs petits plex seraient ensuite, en partie, portés à se trouver un logement à titre de locataire. Ce faisant, les revenus locatifs seraient tirés vers le haut, ce qui aurait comme impact de faire augmenter la valeur des gros plexs.
Par ailleurs, comme les gros plex sont généralement voués à être à cashflow positif (au commercial pour le moins), pour des raisons bancaires, le multilogement se trouve dans une position de force pour affronter la tempête.
Voici donc quelques raisons qui font de l’investissement immobilier multilogement un véhicule d’investissement plus intéressant que les petits plex. Évidemment, la mise de fond demeure souvent un enjeu, et c’est pour cette raison qu’il devient très intéressant de se mettre en équipe, afin de consolider ses forces et de bénéficier d’un type d’actif globalement plus intéressant, quoi que moins facile d’accès.
Le Collège MREX, en plus d’être une institution académique, est l’endroit par excellence pour développer un partenariat solide d’investissement en immobilier.
À propos de l'auteur
Après des études en philosophie à l’Université de Montréal puis à la Sorbonne, Félix se tourne vers le monde de l’investissement immobilier. Fort de qualités atypiques dans le milieu, il apporte un regard créatif, humain et innovant à son entreprise qui connaîtra une croissance explosive lors de sa première année d’activité, avec plusieurs transactions inusitées d’un volume avoisinant la centaine de logements. Félix va jusqu’au bout des sujets qui l’animent et prend plaisir à en vulgariser les grandes lignes à son entourage. En tant que rédacteur chez MREX, ses publications visent à rendre accessibles des connaissances déterminantes de son succès. Comme immopreneur en résidence, il est actuellement chef de parcours au Certificat en Ingénierie Financière Multilogement et au programme la Meute Multilogement
