Ajustements face à la flambée des taux hypothécaires

Au Canada, les propriétaires qui ont des prêts à taux variable auprès de certains des principaux prêteurs cherchent des moyens de faire face à des coûts d’emprunt beaucoup plus élevés. 

Les propriétaires canadiens trouvent des moyens de retarder la douleur causée par l’une des augmentations les plus rapides des taux d’intérêt depuis des décennies. Dans l’équation, les prêteurs et le gouvernement ont signalé une volonté de garder les options ouvertes.

Certains consommateurs titulaires d’un prêt hypothécaire à taux variable dans les plus grandes banques du Canada reportent les intérêts impayés sur le capital de leur prêt hypothécaire au lieu de payer le plein montant chaque mois. D’autres ne paient que des intérêts en ce moment.

Les tactiques deviennent de plus en plus courantes alors que les emprunteurs tentent de faire face à une flambée massive des taux hypothécaires qui a fait grimper les coûts et fait chuter les prix des logements. C’est un problème particulier dans des régions comme le Royaume-Uni et le Canada où une partie de la dette hypothécaire est à taux variable, ce qui signifie que les propriétaires sont régulièrement contraints de faire face à la réalité de coûts d’emprunt beaucoup plus élevés. Cela revient un peu à régler un problème contourné par les consommateurs aux États-Unis, où il est plus facile d’obtenir une hypothèque de 30 ans à taux fixe.

En permettant aux emprunteurs d’ajouter des intérêts impayés au capital d’un prêt ou d’arrêter de rembourser le capital chaque mois, les prêteurs aident à éviter les défauts de paiement et toute vente forcée. Cet ajustement aide les consommateurs à s’adapter plus facilement à des coûts plus élevés, bien que certaines banques aient des limites. 

« Il s’agit d’un effort de groupe car le problème survient lorsque la panique frappe », a déclaré Arjun Saraf, directeur financier de New Haven Mortgage Corp., un prêteur hypothécaire privé basé à Toronto. « Les prêteurs sont devenus plus flexibles et se rendent compte qu’ils doivent faire ce qu’ils peuvent pour permettre aux emprunteurs bien rémunérés de rester chez eux. », a-t-il expliqué.

Jusqu’à présent, la flexibilité porte ses fruits. Les prix des maisons au Canada ont chuté de près de 16 % et les coûts d’emprunt ont presque doublé. Mais les prêts hypothécaires en souffrance, ou les prêts en retard de paiement de trois mois ou plus, ne représentaient encore que 0,16 % du total des prêts en cours à la fin janvier, selon les données de l’Association des banquiers canadiens .

L’absence de ventes en difficulté aide les prix des maisons canadiennes à trouver un plancher. Une pénurie de nouvelles inscriptions en février a fait du marché national le plus tendu depuis avril 2022, et des données plus récentes de Toronto, la plus grande ville du Canada, et de Vancouver montrent que les prix commencent à rebondir, la rareté de l’offre devenant encore plus prononcée.

« Nous prolongeons et faisons semblant », a déclaré Steve Saretsky, un courtier immobilier basé à Vancouver, à propos de l’approche des banques envers leurs emprunteurs. « Les banques disent:  Nous ne nous soucions pas vraiment, prolongez-le simplement ou bouclez-le simplement sur le solde. Je pense que cela déprime en fait les stocks en difficulté » sur le marché du logement.

Les banques signalant également leur intention d’accommoder les emprunteurs une fois que leurs hypothèques seront renouvelées, le nombre de maisons qui auraient autrement été mises en vente pourrait être encore plus limité. Et le gouvernement pourrait bientôt intervenir pour s’assurer qu’elles le font. 

Le mois dernier, les régulateurs canadiens ont publié un projet de lignes directrices sur la façon dont les banques devraient faire face à la hausse rapide des coûts d’emprunt. La proposition a rendu explicite l’attente que les prêteurs aident les titulaires de prêts hypothécaires à éviter les impayés.

On marche sur des œufs

D’une certaine manière, cette flexibilité aide les deux côtés du système à éviter de plus gros problèmes en cours de route. Les emprunteurs ne veulent pas perdre leur maison, et trop de stocks arrivant sur le marché en même temps pourraient faire baisser davantage la valeur des propriétés, ce qui rendrait plus difficile pour les banques de récupérer leur argent en cas de défaut en vendant les maisons elles-mêmes. Et la situation pourrait aussi s’apaiser : on s’attend de plus en plus à ce que la Banque du Canada réduise son taux directeur avant le début de l’année prochaine. 

Mais plus il faut de temps pour que cela se produise, plus le risque de complications est élevé. Les emprunteurs pourraient commencer à faire face à une charge financière plus lourde chaque mois, car les nouveaux paiements sont calculés en fonction d’un montant principal qui augmente ou stagne. Les banques, déjà ébranlées par la tourmente financière aux États-Unis et en Europe, pourraient elles-mêmes faire face à des coûts plus élevés à mesure que les livres hypothécaires deviennent plus risqués. 

La CIBC avait environ 52 milliards de dollars canadiens de prêts hypothécaires à taux variable, soit environ 20 % de son portefeuille canadien, où les paiements mensuels fixes de l’emprunteur ne couvrent plus les intérêts, au premier trimestre fiscal terminé le 31 janvier. Les montants impayés sont ajoutés au principal à la place, provoquant un processus appelé « amortissement négatif » où le prêt augmente effectivement au lieu de diminuer même lorsque les emprunteurs paient.

En raison de ce changement, les consommateurs mettront encore plus de temps à rembourser leur dette, et la Banque CIBC s’attend maintenant à ce que bon nombre de ces prêts hypothécaires soient amortis sur plus de 30 ans.

La Banque Toronto-Dominion et la Banque de Montréal permettent également aux emprunteurs à taux variable de prolonger la période pendant laquelle ils sont censés rembourser la dette. Pour ces prêteurs, les prêts hypothécaires de plus de 30 ans représentaient environ 30 % des portefeuilles hypothécaires canadiens de chaque banque au premier trimestre, contre environ zéro au cours de la même période un an plus tôt. Les banques attribuent une grande partie de cette croissance aux prêts à taux variable qui sont désormais confrontés à un amortissement négatif.

Bien que la Banque Royale du Canada n’autorise pas l’amortissement négatif, le prêteur permet aux emprunteurs à taux variable de cesser de rembourser leur principal chaque mois et de prolonger les périodes d’amortissement à plus de 30 ans. Selon un porte-parole, environ 75 milliards de dollars canadiens de prêts hypothécaires, soit 20 % du portefeuille total de prêts résidentiels de RBC, ne paient désormais que des intérêts. 

« Les clients sont aidés par des courtiers pour trouver des solutions pour les garder chez eux », a déclaré Celia Schneider, courtier en hypothèques dans la banlieue torontoise d’Oakville.

Limites de prêt

À la suite du krach immobilier américain de 2008, les hypothèques à amortissement négatif ont acquis une mauvaise réputation, certains États ayant par la suite imposé des limites à cette pratique qualifiée de prédatrice. 

Les prêts au Canada n’étaient pas nécessairement présentés comme des produits à amortissement négatif. Les produits sont plutôt des prêts à taux variable qui incluent un amortissement négatif comme moyen pour les emprunteurs d’éviter des paiements mensuels plus élevés en cas de très forte hausse des taux d’intérêt. La TD, la Banque de Montréal et la Banque CIBC autorisent les emprunteurs à taux variable à effectuer un paiement forfaitaire pour réduire la dette ou simplement augmenter leurs paiements, afin d’éviter tout amortissement négatif.

Les lignes directrices proposées par le gouvernement interdiraient aux prêteurs de facturer aux emprunteurs des frais de remboursement anticipé s’ils le faisaient pour éviter un amortissement négatif et empêcheraient également les prêteurs de facturer des intérêts sur les intérêts impayés qui ont été ajoutés au principal.

La CIBC ne laisse pas le principal de ces prêts gonfler à plus de 105 % du montant initial, selon un porte-parole. À ce stade, les consommateurs n’ont qu’à augmenter les paiements ou à réduire le capital.

Les banques soutiennent que les emprunteurs devraient être en mesure de faire face aux coûts plus élevés, en partie parce que le gouvernement les a soumis à des tests de résistance pour s’assurer qu’ils disposaient des revenus nécessaires pour gérer les taux autour des niveaux actuels. L’amortissement négatif ou, dans le cas de RBC, la suspension du remboursement du capital, ne sont que des moyens de donner aux emprunteurs le temps de s’adapter aux taux plus élevés.

La CIBC et la RBC ont déclaré que la grande majorité des emprunteurs confrontés à ce problème seront en mesure de s’adapter à leurs paiements plus élevés et, en fin de compte, de rembourser leurs prêts, selon les déclarations des porte-paroles. 

« Les banques rendent service » aux consommateurs, a déclaré Murtaza Haider, professeur de gestion immobilière à la Toronto Metropolitan University. « Si vous deviez faire une enquête auprès des emprunteurs hypothécaires, j’ai l’impression que la plupart opteraient pour cet amortissement négatif plutôt que de payer 500 $ CA de plus en frais hypothécaires chaque mois. », a-t-il commenté.

La grande question pour bon nombre de ces emprunteurs sera de savoir ce qui se passera lorsque leur prêt hypothécaire devra être renouvelé. C’est à ce moment-là que l’amortissement revient généralement à son point de départ, exigeant des paiements mensuels plus élevés qui s’accompagneraient d’un échéancier plus serré. Étant donné que la durée des prêts hypothécaires au Canada est généralement de cinq ans, près de 20 % des prêts hypothécaires fixes et variables doivent être renouvelés cette année, selon Capital Economics.

Les quatre banques autorisant les accords à prolonger les périodes d’amortissement ont déclaré qu’elles travailleraient avec les emprunteurs pour trouver un nouveau plan de paiement. Ces options pourraient inclure une période d’amortissement prolongée de façon permanente ou des périodes plus longues de paiements d’intérêts uniquement. Les nouvelles règles proposées par le gouvernement autorisent de telles prolongations, même si elles sont permanentes, mais exigent que les prêteurs maintiennent une durée raisonnable, offrent aux emprunteurs un taux compétitif sur le nouveau contrat en s’assurant que leurs cotes de crédit ne sont pas affectées négativement.

Loi d’équilibrage

Les banques étant encouragées à s’assurer que les emprunteurs peuvent s’adapter à des taux plus élevés, les prêteurs pourraient être contraints d’assumer eux-mêmes une plus grande partie du fardeau. Les règles de capital mises en place à la suite de la grande crise financière obligent les prêteurs à augmenter leur capital à mesure que les prêts hypothécaires deviennent plus risqués.

« Une évaluation plus élevée de la probabilité de défaut, ou de non-paiement, augmenterait également les exigences de capital », a déclaré le principal organisme de réglementation bancaire du Canada, le Bureau du surintendant des institutions financières, en réponse à des questions sur le sujet. « Par conséquent, ils peuvent augmenter leurs allocations associées à ces prêts. »

Si davantage de banques ont besoin d’augmenter leur capital, cela pourrait avoir des effets d’entraînement dans tout le système. Cela augmenterait essentiellement les coûts de fonctionnement des banques, à un moment où ceux-ci pourraient de toute façon augmenter étant donné les turbulences du Credit Suisse Group AG en Europe et l’effondrement de Signature Bank et de Silicon Valley Bank aux États-Unis. 

Mais les organismes de réglementation et les emprunteurs peuvent prétendre que les banques canadiennes peuvent se le permettre. Les six plus grands prêteurs du pays détiennent une part énorme des dépôts et des prêts sur leur marché intérieur et ont bénéficié d’une forte rentabilité protégée par les régulateurs de la concurrence des entreprises étrangères.

Au cours des cinq années précédant 2022, le rendement moyen des actions ordinaires de ces prêteurs était presque le triple de celui des 15 plus grandes banques européennes, selon les recherches d’un stratège de portefeuille de la CIBC. Le prix de ces bénéfices est que le gouvernement et les régulateurs attendent des banques qu’elles fassent preuve de flexibilité envers les clients lorsque les circonstances économiques l’exigent.

Tant que les banques canadiennes voudront et pourront le faire, le plancher qui se forme sous les prix des maisons au pays pourrait tenir.

« Les personnes qui souhaitent conserver leur bien immobilier et surmonter cette ventouse peuvent le faire », a déclaré Bruce Joseph, directeur général de Trident Mortgage Investment Corp., un prêteur privé basé à Barrie, en Ontario.