APH SELECT → 1 an après, quels sont les impacts sur les investisseurs immobiliers ?

APH Select a été lancé le 7 mars 2022, il y a donc exactement un an.

Il est évidemment encore trop tôt pour évaluer complètement l’impact d’APH Select sur la vie des investisseurs immobiliers, car il faut donner du temps pour que ceux-ci s’y adaptent.

Cependant, APH Select a apporté des changements significatifs dans le programme d’assouplissement hypothécaire offert par la SCHL. Par exemple, APH Select offre des primes réduites et d’autres incitatifs pour encourager les propriétaires à investir dans l’efficacité énergétique et l’accessibilité de leurs immeubles. Cela peut aider les propriétaires à économiser de l’argent sur les coûts énergétiques à long terme, améliorer l’accessibilité pour les personnes handicapées et âgées, et améliorer la qualité de vie pour les locataires.

Le programme a également introduit des critères plus stricts d’admissibilité, tels que la taille minimale de l’ensemble de logements, la limitation de la superficie brute totale des espaces non résidentiels, ainsi que l’engagement en matière d’efficacité énergétique et d’accessibilité.

Dans l’ensemble, APH Select a créé des incitatifs pour les propriétaires qui investissent dans des immeubles locatifs durables, ce qui peut potentiellement améliorer la qualité de vie des locataires et favoriser une approche plus écologique de l’investissement immobilier.

PLUS EN DÉTAIL

Il y a exactement un an, le 7 mars 2022, APH Select, un nouveau programme d’assurance hypothécaire gouvernemental était lancé afin d’inciter les investisseurs à contribuer à trois causes sociales : l’abordabilité des logements, l’efficacité énergétique des immeubles et l’accessibilité des logements aux personnes à mobilité réduite. Le programme offre des ratios de couverture de la dette abaissés, une période d’amortissement pouvant aller jusqu’à 50 ans, une baisse du coût de la prime SCHL et un ratio prêt-valeur pouvant théoriquement aller jusqu’à 95%.

APH Select offre des critères de financement extrêmement intéressants qui permettent d’obtenir des produits de refinancement incomparables. Dans le contexte des taux d’intérêt actuels, ce programme arrive particulièrement à point, car il est difficile d’obtenir un bon effet de levier sans lui. La majorité des prêts qui sont signés à l’heure actuelle sont des prêts APH Select.

Comment se qualifier au programme APH Select ?

Pour se qualifier au programme APH Select, il faut marquer des points en choisissant l’abordabilité, l’efficacité énergétique ou l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Pour le pointage exact, il est recommandé de consulter la page de la SCHL qui explique bien les règles du jeu. 

La catégorie la moins ambiguë est l’abordabilité. Pour marquer des points, il est nécessaire de veiller à ce que le loyer de votre logement se situe sous la barre des 30 % du revenu médian d’un secteur et de s’engager à ce qu’ils demeurent abordables pendant 10 ans. Lorsque vous désignez un logement comme abordable, vous vous engagez également à ce que pendant 10 ans, vous n’augmentiez pas les loyers d’un montant supérieur à ce que le TAL prescrit. En cas de revente, si votre acheteur ne respecte pas l’engagement, vous seriez tenu responsable du manquement. La SCHL effectue également des vérifications annuelles pour s’assurer que les engagements sont bien respectés.

Il est essentiel de bien connaître les critères du programme avant de se lancer dans un projet immobilier d’optimisation, car c’est votre effet de levier qui est en jeu, et donc votre taux de rendement interne. Pour les personnes qui ne sont pas à l’aise avec la notion d’assureur hypothécaire, il est recommandé de lire un article sur le sujet. APH Select est un programme d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL qui vise à encourager les investisseurs à contribuer à des causes sociales importantes tout en leur offrant des critères de financement extrêmement intéressants.

Voici quelques points importants à retenir :

1. Pour obtenir des points dans le cadre du programme, 40 % à 80 % des logements existants (10 % à 25 % pour les constructions neuves) doivent respecter les seuils d’abordabilité établis dans le programme immobilier, ce qui signifie que les loyers ne peuvent plus augmenter au même rythme que le marché. Cependant, les locataires n’ont pas besoin de justifier des “besoins impérieux” pour louer ces logements abordables.
   
2. Les niveaux d’abordabilité sont basés sur une liste datant de 2019 qui indique qu’un maximum de 30% du revenu peut être consacré au logement. Le souscripteur du programme décide quel est le niveau d’abordabilité applicable à l’immeuble, qui peut être basé sur les niveaux de loyers pour d’autres villes québécoises. Il est possible que cela ne corresponde pas au marché local.
   
3. 71% des logements locatifs au Québec ont déjà des loyers inférieurs aux seuils d’abordabilité établis dans le programme. Cependant, cela ne s’applique qu’aux logements de base et non optimisés.
   
4. Les niveaux d’abordabilité établis en 2019 n’ont pas été ajustés pour tenir compte de l’inflation. Cela peut avoir un impact sur la capacité des propriétaires d’immeubles à offrir des logements abordables à long terme. Si les seuils d’abordabilité sont modifiés dans l’avenir, les propriétaires ne pourront pas ajuster leurs loyers pour correspondre aux nouveaux seuils.
   
5. Le programme favorise les petites unités, mais cela ne signifie pas que les studios et les logements d’une seule chambre conviennent à tous les locataires. Il est important de comprendre les besoins de la clientèle locataire avant de décider de la taille des unités.

En conclusion, il est recommandé de ne pas écarter complètement l’aspect de l’abordabilité dans le cadre du programme APH Select. Toutefois, si vous envisagez de participer à ce programme et de mesurer les coûts liés à l’écoresponsabilité et/ou à l’accessibilité, il est recommandé de faire de même, voire plus, pour l’abordabilité. En effet, comme cela a été démontré, il existe un coût indirect important associé à ce critère.

De plus, il est important de prendre en considération l’impact sur la revente du bien immobilier, car si vous êtes toujours engagé dans l’abordabilité au moment de la transaction, l’acheteur devra poursuivre l’entente. Cela pourrait affecter la valeur de la transaction, car peu d’investisseurs aiment être restreints dans leurs possibilités lorsqu’ils investissent dans le marché immobilier.

En somme, le nouveau programme de la SCHL est bien conçu pour répondre à ses objectifs, qui sont louables. Toutefois, il est essentiel de ne pas souscrire à l’abordabilité sans avoir au préalable effectué une analyse minutieuse des implications.