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Calculer le TGA et la valeur actualisée des rénovations à venir

10 April 2018   |   Par Nikolaï Ray

Une erreur que je vois souvent, lorsque j’accompagne des investisseurs immobiliers dans leurs démarches, est de ne pas prendre en compte l’entretien et les rénovations à venir dans leurs exercices de normalisation. Effectivement, ajuster les revenus en fonction du taux d’inoccupation et baser les postes de dépenses variables (entretien, conciergerie, gestion, administration, etc.) sur des standards de marché deviennent inutiles si nous n’ajustons pas le prix d’achat en fonction de l’entretien et des rénovations futures. Il faut réaliser qu’un immeuble perd de la valeur avec le temps. Tôt ou tard, il faudra faire des travaux comme : changer les portes et fenêtres, refaire la toiture ou remplacer les armoires de cuisine.

Saviez-vous?
Pour compenser la détérioration d’un immeuble au fil du temps, la Loi de l’impôt sur le revenu permet de déduire leur coût sur une période de plusieurs années. Cette déduction est appelée déduction pour amortissement (DPA).

Prenons l’exemple de deux immeubles de 10 logements chacun. Ces derniers génèrent chacun 100 000 $ de RNN (revenus nets normalisés) annuellement. Supposons que le premier immeuble se négocie à un prix de 1 950 000$, soit à un taux global d’actualisation (TGA) de 5,13 %. Supposons aussi que le deuxième immeuble se négocie à un prix de 2 100 000 $, soit à un TGA de 4,76 %.

Lequel de ces deux immeubles a été acheté au meilleur prix? Le premier, me direz-vous!

Mais si j’ajoute que le premier immeuble nécessitera 50 000 $ en rénovations la première année, 100 000 $ 2 ans plus tard et 100 000 $ 4 ans après l’achat, alors que le second immeuble nécessitera seulement 20 000 $ en rénovations dans 4 ans, votre réponse restera-t-elle la même?

La valeur actualisée (VA)

Nous devons convertir la valeur des rénovations à venir en dollars d’aujourd’hui en considérant un taux d’inflation de 2 %.

Dans le premier cas, le 50 000 $ de rénovations à la première année ne change pas. Le 100 000 $ de rénovations dans 2 ans est égal à 96 116 $ et le 100 000 $ dans 4 ans est égal à 92 384 $ aujourd’hui, ce qui donne un prix ajusté de 2 188 500 $, soit un TGA de 4,57 %.

Pour le second immeuble, le 20 000 $ en rénovations  équivaut à 18 476 $. Le prix ajusté est de 2 118 476 $, soit un TGA de 4,72 %.

CAPEX (capital expenditures)

Mon point avec cet article est de démontrer que le TGA, seul, hors contexte, est un indicateur trompeur. Il est important de vérifier la source des chiffres et de s’assurer que la normalisation prend en compte tous les facteurs. La valeur d’un immeuble à revenus dans le marché actuel nécessite l’évaluation de l’entretien et des rénovations (CAPEX), qui peuvent être des dépenses courantes et des dépenses capitalisables, ainsi que de l’augmentation possible des revenus et la réduction potentielle des dépenses.

Je le répète et je ne le dirai jamais assez : nous sommes dans un marché qui devient de plus en plus financier! Afin de garantir le meilleur investissement possible, la maîtrise de l’ingénierie financière est essentielle à tout investisseur désirant acquérir un immeuble de 5 logements ou plus.