Comment calculer le TGA immobilier ? Une erreur que je vois souvent, lorsque j’accompagne des investisseurs immobiliers dans leurs démarches, est de ne pas prendre en compte l’entretien et les rénovations à venir dans leurs exercices de normalisation.
Effectivement, ajuster les revenus en fonction du taux d’inoccupation et baser les postes de dépenses variables (entretien, conciergerie, gestion, administration, etc.) sur des standards de marché deviennent inutiles si nous n’ajustons pas le prix d’achat en fonction de l’entretien et des rénovations futures.
Il faut réaliser qu’un immeuble perd de la valeur avec le temps.
Tôt ou tard, il faudra faire des travaux comme : changer les portes et fenêtres, refaire la toiture ou remplacer les armoires de cuisine.
Saviez-vous?
Pour compenser la détérioration d’un immeuble au fil du temps, la Loi de l’impôt sur le revenu permet de déduire leur coût sur une période de plusieurs années. Cette déduction est appelée déduction pour amortissement (DPA).
Prenons l’exemple de deux immeubles de 10 logements chacun. Ces derniers génèrent chacun 100 000 $ de RNN (revenus nets normalisés) annuellement.
Supposons que le premier immeuble se négocie à un prix de 1 950 000$, soit à un taux global d’actualisation (TGA) de 5,13 %. Supposons aussi que le deuxième immeuble se négocie à un prix de 2 100 000 $, soit à un TGA de 4,76 %.
Lequel de ces deux immeubles a été acheté au meilleur prix? Le premier, me direz-vous!
Mais si j’ajoute que le premier immeuble nécessitera 50 000 $ en rénovations la première année, 100 000 $ 2 ans plus tard et 100 000 $ 4 ans après l’achat, alors que le second immeuble nécessitera seulement 20 000 $ en rénovations dans 4 ans, votre réponse restera-t-elle la même?
La valeur actualisée (VA) Comment calculer le TGA immobilier ?
Nous devons convertir la valeur des rénovations à venir en dollars d’aujourd’hui en considérant un taux d’inflation de 2 %.
Dans le premier cas, le 50 000 $ de rénovations à la première année ne change pas. Le 100 000 $ de rénovations dans 2 ans est égal à 96 116 $ et le 100 000 $ dans 4 ans est égal à 92 384 $ aujourd’hui, ce qui donne un prix ajusté de 2 188 500 $, soit un TGA de 4,57 %.
Pour le second immeuble, le 20 000 $ en rénovations équivaut à 18 476 $. Le prix ajusté est de 2 118 476 $, soit un TGA de 4,72 %.
CAPEX (capital expenditures)
Mon point avec cet article est de démontrer que le TGA, seul, hors contexte, est un indicateur trompeur. Il est important de vérifier la source des chiffres et de s’assurer que la normalisation prend en compte tous les facteurs.
La valeur d’un immeuble à revenus dans le marché actuel nécessite l’évaluation de l’entretien et des rénovations (CAPEX), qui peuvent être des dépenses courantes et des dépenses capitalisables, ainsi que de l’augmentation possible des revenus et la réduction potentielle des dépenses.
Je le répète et je ne le dirai jamais assez : nous sommes dans un marché qui devient de plus en plus financier! Afin de garantir le meilleur investissement possible, la maîtrise de l’ingénierie financière et du tga est essentielle à tout investisseur désirant acquérir un immeuble de 5 logements ou plus.
Le Taux Global d’Actualisation (TGA) est un indicateur important dans l’investissement immobilier multilogement, car il permet de déterminer si un bien est acheté à un prix raisonnable ou non.
Cependant, il est important de prendre en compte l’entretien et les rénovations à venir dans le calcul du TGA, car cela peut avoir un impact significatif sur la valeur de l’immeuble. En effet, tous les immeubles perdent de la valeur au fil du temps et il est donc important de prévoir des travaux de rénovation pour maintenir leur valeur. Heureusement, la Loi de l’impôt sur le revenu permet de déduire ces coûts sur plusieurs années grâce à la déduction pour amortissement (DPA).
Il est également important de prendre en compte la Valeur Actualisée (VA) lors du calcul du TGA en investissement immobilier. La VA permet de convertir la valeur des rénovations à venir en dollars d’aujourd’hui en considérant un taux d’inflation.
Enfin, il faut également tenir compte des dépenses en capital (CAPEX) lors du calcul du TGA. Les CAPEX comprennent les coûts associés à l’acquisition et à la maintenance d’un immeuble, tels que les frais de notaire, les taxes municipales et les frais de gestion.
En résumé, le TGA est un indicateur important dans l’investissement immobilier multilogement, mais il est important de prendre en compte tous les facteurs qui peuvent affecter la valeur d’un immeuble locatif avant de prendre une décision d’achat. Si vous cherchez à investir dans l’immobilier, il peut être utile de suivre une formation en investissement immobilier ou un cours en investissement immobilier afin de comprendre comment calculer le TGA et prendre les meilleures décisions d’investissement.
top 5 des ⚠️ ERREURS À ÉVITER
- Ignorer l’entretien et les rénovations futures : Ne pas prendre en compte l’entretien régulier et les coûts des rénovations futures dans le calcul du TGA peut mener à une sous-estimation des dépenses réelles et donc à une évaluation inexacte de l’investissement.
- Oublier d’ajuster les revenus et dépenses : Il est crucial d’ajuster les revenus en fonction du taux d’inoccupation et de baser les postes de dépenses variables (entretien, conciergerie, gestion, administration, etc.) sur des standards de marché tout en ajustant le prix d’achat en considération de l’entretien et des rénovations à venir.
- Négliger la dépréciation de l’immeuble : Un immeuble perd de la valeur au fil du temps. Ne pas anticiper et planifier les travaux de rénovation nécessaires pour maintenir ou augmenter la valeur de l’immeuble peut conduire à des surprises coûteuses à l’avenir.
- Ne pas tenir compte de l’inflation : Lors du calcul de la Valeur Actualisée (VA) des rénovations futures, il est important de prendre en compte l’inflation pour convertir ces coûts en dollars d’aujourd’hui. Omettre ce facteur peut fausser l’évaluation financière de l’investissement.
- Sous-estimer l’importance des CAPEX (dépenses en capital) : Les CAPEX, qui comprennent les coûts associés à l’acquisition et à la maintenance d’un immeuble, doivent être intégrés dans le calcul du TGA. Ignorer ces coûts peut mener à une appréciation erronée du potentiel de rentabilité de l’investissement.
Ces erreurs mettent en lumière l’importance d’une approche holistique et détaillée dans l’évaluation des investissements immobiliers pour assurer des décisions d’investissement éclairées et rentables.
À propos de l'auteur
PDG de MREX, Nikolaï est reconnu comme un des plus grands experts nord américain en immobilier multilogement. Il a cofondé la firme-conseil Ray Harvey qui s’est rapidement montée au premier rang en investissement immobilier au Québec. Pionnier de l’application concrète de l’ingénierie financière multilogement à faibles investissements et intermédiaires, Nikolaï est reconnu comme l’un des plus chevronnés praticiens en investissement immobilier. À ce jour, il a analysé, souscrit et structuré plus de 10 milliards $ en transactions et il a participé, à titre de leader d’opinion, à près d’une cinquantaine de symposiums, sommets, forums, et conférences partout en Amérique.
