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Calculer son indépendance financière

29 January 2020   |   Par Philippe Foisy

Indépendance financière a été utilisé à toutes les sauces ces dernières années. Tout un chacun cherche à atteindre ce fameux El Dorado qui semble promettre le bonheur quotidien pour le reste de ses jours. Est-ce la nouvelle ruée vers l’or? Est-ce le désir de liberté d’une nouvelle génération, différent de celui des générations qui les ont précédées? Dans cet article, nous allons aborder les mathématiques qui rendent l’atteinte de cet objectif possible.

L’indépendance financière, c’est financer son train de vie à l’aide de revenus passifs

Commençons par définir indépendance financière. La plupart des experts s’entendent pour dire que c’est la possibilité de financer ses dépenses courantes et son train de vie à l’aide de revenus passifs, ce qui permet de se libérer, en quelque sorte, de l’obligation de travailler à chaque jour pour payer les factures. Le travail devient, dans ce cas, une option comme la pression financière du quotidien n’existe plus.

Mais comment quantifier l’indépendance financière?

Calculer le montant des revenus passifs nécessaires

La première variable à déterminer est le montant annuel de revenus passifs nécessaires à l’atteinte de l’indépendance financière. Évidemment, c’est un montant différent pour tout le monde, car le train de vie de chacun est très différent. Quelqu’un qui est confortable à l’idée de vivre dans une résidence peu coûteuse, sans voyager et limiter ses sorties, donc avoir un train de vie, disons, plus « calme » aura besoin de moins de revenus passifs annuels. Un autre peut vouloir un train de vie plus « de luxe », dans une grande maison bien située, manger dans les meilleurs restaurants régulièrement et voyager plusieurs fois l’an, ce qui nécessite des revenus passifs plus élevés.

Ici, je me limiterai aux revenus passifs générés par l’investissement immobilier et ses branches connexes comme le prêt privé adossé à des immeubles. Je stipule également que ces revenus passifs ne nécessitent aucun effort obligatoire de la part de l’investisseur, une hypothèse valide puisqu’il y a assez d’options actuellement sur le marché pour impartir la gestion d’un parc immobilier. Je suppose, finalement, que ceci est possible à l’échelle entière du territoire (quoiqu’en réalité certaines régions plus éloignées peuvent offrir moins d’options).

Le nombre de portes n’est pas proportionnel à l’indépendance financière

On utilise souvent la taille d’un parc immobilier pour mesurer le succès d’un investisseur. Plusieurs acteurs du monde immobilier ont tenté de quantifier l’indépendance financière en utilisant le nombre de portes, métrique aussi censée représenter le succès immobilier, ipso facto l’indépendance financière. Cette approche présente un problème fondamental : elle est volatile, dépendant de trop de variables qui peuvent influencer le résultat final. En voici quelques-unes :

Proportion réelle des portes détenues par un investisseur

Quelqu’un peut affirmer détenir 600 portes. Cependant, en creusant un peu, on peut découvrir qu’en réalité il ne détient que 10 % de ces 600 portes. A première vue, l’affirmation originale laisse croire que l’investisseur est très fortuné et probablement indépendant financièrement. Le pourcentage de détention réel nous donne, en revanche, un portrait différent de la situation. Une solution serait, bien sûr, de pondérer le nombre total de porte par le pourcentage de détention, ce qui nous donnerait un résultat ajusté de 60 portes dans le cas présent. Les prochaines variables démontreront que même cet ajustement n’est pas suffisant pour offrir un portrait fidèle de la réalité.

Capex des prochaines années des portes détenues

Le capex (de l’anglais capital expenditure) ou investissements et dépenses de capitalisation, toutes choses étant égales par ailleurs, est nécessairement plus élevé dans les immeubles qui ont un plus grand besoin « d’amour ». Ce type d’immeubles, souvent acquis à rabais, génère peut-être plus de liquidité que des immeubles mieux entretenus, mais il nécessite souvent plusieurs investissements majeurs dans les années qui suivent leur acquisition, ce qui affecte ultimement les liquidités nécessaires pour générer des revenus passifs. Il devient alors facile de conclure que deux investisseurs avec le même nombre de portes, mais avec des portefeuilles d’immeubles complètement différents en termes d’état de dépréciation des infrastructures n’auront pas le même taux de liquidité.

Profil de liquidité fourni par chaque porte

Différents facteurs viennent modifier le profil de liquidité d’un immeuble. En supposant un capex nul et que la structure de financement est la même pour chaque immeuble, le multiplicateur de revenus nets (MRN), une autre métrique utile en immobilier, est un bon indicateur relatif du profil de liquidité. Plus le MRN est bas, plus l’immeuble fournit un taux de liquidité (communément appelé cash-on-cash) élevé. Attention ici. Je ne suis pas en train de dire qu’un MRN moins élevé indique un meilleur investissement qu’un MRN plus élevé. Affirmer ceci irait à l’encontre de tout ce que MREX enseigne. Un MRN plus bas veut simplement dire que les revenus générés par l’immeuble sont plus élevés par rapport à son prix, donc plus de liquidités mensuelles dans les poches de l’investisseur après avoir payé l’hypothèque. Rappelez-vous que j’ai supposé que le capex sur l’immeuble était nul, sans quoi un MRN plus bas ne serait pas nécessairement synonyme d’un taux de liquidité plus élevé. En effet, certaines régions dans les marchés tertiaires ont des profils de liquidité plus élevés, ce qui est aussi vrai dans certains segments d’investissements, par exemple dans le cas d’unités locatives court terme de type Airbnb. On arrive à la conclusion que détenir des portes à Shawinigan n’équivaut pas détenir des portes à Montréal, ce qui rend l’obtention d’un indicateur fiable pour l’indépendance financière en termes de nombre de portes plus ardue.

Structure de financement des portes détenues

Les liquidités générées dépendent aussi grandement de la structure de financement du parc immobilier d’un investisseur. Comparons deux situations complètement opposées : un parc entièrement libre d’hypothèque dans lequel tous les revenus nets d’opérations vont directement dans les poches de l’investisseur et un parc immobilier financé de façon conventionnelle à 75 % de ratio prêt-valeur (RPV) auquel on ajoute des balances de prix de vente (BPV) de 15 % de la valeur du parc avec intérêts mensuels. La deuxième situation présente fort probablement des liquidités négatives puisque le RPV du parc est de 90 %.

Le résultat, en termes de revenus passifs, est complètement différent dans les deux situations. Dans la première situation, l’investisseur est fort probablement indépendant financièrement, alors que l’autre investisseur doit injecter de l’argent chaque mois dans son parc. Pourtant, les deux parcs ont le même nombre de portes.

Composition du rendement en immobilier

Donc, pour bien quantifier l’indépendance financière, il faut encore clarifier les notions de rendement et de sa composition en immobilier. Le rendement a deux composantes : la croissance et la liquidité. L’analyse conventionnelle du rendement d’un actif immobilier qui utilise une structure de levier (hypothèque traditionnelle de premier rang d’une banque à charte) implique que la capitalisation et la prise de valeur sont la composante croissance. La composante liquidité, quant à elle, est la liquidité annuelle restante dans les poches d’un investisseur après les dépenses courantes de l’immeuble (taxes, assurance, entretien, etc.) et l’hypothèque. Comme ce qui nous intéresse ici sont les revenus passifs générés par l’investissement immobilier, la liquidité sera la source des revenus passifs, il faut calculer le taux de liquidité de l’actif de la façon suivante :

où :

Tl =Taux de liquidité

la = Liquidité annuelle

Mi =Montant investi

Un immeuble qui vaut 1 000 000 $, est libre d’hypothèque et produit 50 000 $ de revenus nets d’opération (RNO) aurait :

Le même immeuble avec une hypothèque de 500 000 $ amortie sur 25 ans à un taux d’intérêt de 3.5 % (paiement annuel d’hypothèque d’environ 30 000 $), quant à lui, aurait :

Valeur nette ajustée : approche mathématique privilégiée pour quantifier l’indépendance financière

L’approche mathématique privilégiée pour quantifier l’indépendance financière peut se résumer par la formule suivante, qui sera ensuite transformée pour calculer la valeur nette ajustée (VNA) nécessaire pour atteindre l’indépendance financière en fonction des revenus passifs visés :

La valeur nette est la somme de la valeur des actifs d’investissement moins la valeur des passifs (dettes) adossées aux actifs (hypothèques, prêts privés, love money, etc.). La valeur des actifs et des passifs dits de consommation sont exclus de l’équation parce-que, en principe, ils ne génèrent pas de retour sur investissement.

Actifs de consommation

  • Résidence principale
  • Voitures
  • Biens meubles
  • Autres biens

Passifs de consommation

  • Prêts ou hypothèques personnelles qui ne sont adossées à aucun actif d’investissement

Vous devez bien saisir la différence entre consommation et investissement pour la suite des choses parce-qu’ils seront intégrés différemment dans la quantification de l’indépendance financière. La question qu’on pose souvent lorsqu’on traite d’indépendance financière est : quel-est le montant à épargner pour être indépendant financièrement. En d’autres mots, on cherche à connaitre la VNA qui permettra d’atteindre notre objectif. La formule ci-dessus devient :

Alors, en supposant un investissement disponible avec un taux de liquidité de 5 % (l’exemple ci-dessus d’un immeuble multilogement libre d’hypothèque) et un besoin en liquidité annuelle de 100 000 $, nous obtenons le résultat suivant :

Une autre question pertinente pour un investisseur qui veut évaluer sa situation en fonction de son objectif d’indépendance financière est, par exemple : Je cherche à obtenir 40 000 $ de liquidité annuelle et j’ai actuellement 650 000 $ prêts à investir. Quel investissement pourrait, en date d’aujourd’hui, produire le résultat désiré? En d’autres mots, on cherche à isoler le taux de liquidité qui nous permettra d’atteindre notre objectif.

Cet investisseur devrait donc dénicher un investissement ou plusieurs investissements qui génèrent au moins ce taux de liquidité.

Maintenant, supposons que ce même investisseur peut investir 500 000$ dans l’immeuble cité en exemple ci-dessus qui vaut 1 000 000 $, comporte les mêmes conditions d’hypothèque et possède un taux de liquidité de 4 %. Le 150 000 $ résiduel pourrait être investi en prêt privé à un taux de 13.33 % avec un paiement d’intérêt mensuel pour atteindre 40 000 $ de revenus passifs annuels.

L’important dans cette approche est de bien répertorier et connaître les différents véhicules d’investissements immobiliers et les taux de liquidité qu’ils offrent. Un bon chiffrier de projections financières qui peut modéliser le plus précisément possible les flux monétaires d’un immeuble vous permettra de bien analyser les possibilités d’investissements qui s’offrent à vous. MREX a conçu un chiffrier de haut calibre qui permet de faire ce genre de calculs.

Leçons à retenir

La valeur nette ajustée et les mathématiques financières sont de puissantes méthodes de calculer les montants nécessaires pour atteindre son objectif d’indépendance financière en investissant dans l’immobilier. Évidemment, j’ai eu à simplifier grandement afin de demeurer concis. Les cours offerts par MREX (en ligne ou en personne) sont des outils de taille dans la compréhension des complexités de l’investissement immobilier multilogement.

Selon nous, chez MREX, les types d’investissements immobiliers avec le plus haut niveau de risque, mais le plus haut taux de liquidité incluent (sans s’y limiter) :

  • logements locatifs court terme (e.g., Airbnb);
  • prêt privé;
  • immobilier commercial;
  • autres investissements avec un profil plus court terme (maisons de chambres, entrepôts).

Sans offrir de chiffres très précis, les taux de liquidité de ce type d’investissements plus risqués peuvent être estimés à 10–20 %. D’autres investissements, considérés plus sécuritaires par le marché, offrent des taux de liquidité de 1–5 %, tout dépendant de la structure de financement qui leur est adossée :

  • multilogement neuf;
  • multilogement usagé;
  • petits plex (moins de quatre logements).

L’éducation est le premier pas vers le succès et l’indépendance financière. N’hésitez-pas à consulter le catalogue de cours offerts par MREX dès aujourd’hui.