Carolyn Rogers: l’offre est la clé pour résoudre le problème du logement

La hausse des taux d’intérêt a commencé à retirer une partie de l’exubérance du marché du logement

Carolyn Rogers de la Banque du Canada, qui a passé une grande partie de sa carrière en tant que régulateur et décideur politique à essayer d’empêcher le boom immobilier du pays de devenir une crise majeure, a déclaré que “la seule chose qui modérera les prix, c’est plus de maisons”.

Une demande qui ne s’essouffle pas

« Nous devons résoudre le problème d’approvisionnement », a déclaré Rogers en début mai dans une interview, sa première depuis qu’elle a remplacé Carolyn Wilkins en tant que n ° 2 du gouverneur Tiff Macklem en décembre. « Nous continuons d’essayer ces différentes choses pour freiner la demande et les Canadiens veulent toujours des maisons. Nous avons de l’immigration qui arrive, (et) nous avons une économie forte.

Rogers a dirigé l’organisme de réglementation des services financiers de la Colombie-Britannique de 2010 à 2016, une période au cours de laquelle le prix moyen des maisons à Vancouver a grimpé au-dessus de 1 million de dollars, alors même que le gouvernement provincial taxait les acheteurs étrangers et que les autorités municipales ajoutaient une taxe sur les propriétés sous-utilisées. Rogers a quitté la Colombie-Britannique pour se joindre au Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), où elle a aidé l’organisme de réglementation bancaire fédéral à élaborer le taux d’admissibilité minimum, ou « test de résistance », l’une des nombreuses tentatives vaines d’Ottawa pour calmer la demande de logements.

« Nous avons une culture où le logement est une sorte de rite de passage. C’est un signe de succès », a déclaré Rogers. « J’ai vécu en Europe pendant quelques années et le logement n’a pas la même place dans l’économie ou dans cette société. Mais au Canada, vous vous mariez, vous achetez une maison, vous avez des enfants, c’est ce que vous faites. Tout le monde veut une maison », a-t-elle expliqué.

Le casse-tête de l’offre

Rogers a reconnu que l’augmentation de l’offre de logements ne se fera pas du jour au lendemain.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement est arrivée à une conclusion similaire dans son premier rapport d’une série visant à évaluer comment la pénurie de logements au pays affecte l’abordabilité. Les mises en chantier sont en retard sur la croissance démographique dans les plus grandes villes du Canada, en particulier à Toronto, depuis au moins 2003, selon le rapport. La SCHL a noté que la situation à Toronto, où le prix moyen des maisons est également maintenant supérieur à 1 million de dollars, s’était détériorée au cours des dernières années.

Les prix élevés des maisons au Canada ne sont pas entièrement un phénomène d’offre. Une décennie de taux d’intérêt exceptionnellement bas a alimenté la demande fondamentale que Rogers a identifiée comme le principal moteur. Maintenant que les taux d’intérêt augmentent, une partie de l’exubérance est retirée du marché. C’est une dynamique qui se joue déjà à Toronto, où les ventes et les prix des maisons ont chuté en avril, et à l’échelle nationale, le prix moyen d’une maison en mars ayant chuté de 2 % à 796 000 $ par rapport au mois précédent.

« La croissance des prix des logements est insoutenable au Canada », a déclaré Rogers à un auditoire après un discours à Toronto le 3 mai. « Ce ne serait pas une mauvaise chose pour l’économie que la croissance des prix des logements ralentisse un peu et nous nous attendons à ce que cela se produise à mesure que les taux augmentent », a-t-elle reconnu.

La Banque du Canada a relevé son taux d’intérêt de référence d’un quart de point le 2 mars, d’un demi-point le 13 avril, et Macklem a indiqué lors de son témoignage devant le comité des finances de la Chambre le mois dernier qu’il relèvera probablement l’objectif du taux au jour le jour d’un autre demi-point lorsque les décideurs auront conclu leur prochaine ronde de délibérations le 1er juin. Les taux préférentiels des prêteurs sont fondés sur le taux de référence de la Banque du Canada, ce qui fait grimper les taux hypothécaires à chaque hausse.

Pression financière en vue ?

Dans l’interview, Rogers a déclaré qu’elle espérait que l’argent qui a été versé dans le logement pendant la pandémie commencerait à se déplacer vers d’autres segments de l’économie, générant des investissements qui créeront une croissance plus productive. Pourtant, à mesure que les coûts d’emprunt augmentent, la pression ressentie par les Canadiens pour faire face aux versements hypothécaires pourrait potentiellement freiner le secteur des biens et services à mesure que l’économie se redressera.

Rogers a déclaré qu’elle et ses homologues de la banque centrale surveilleront les pressions hypothécaires supplémentaires que subissent les Canadiens, leur capacité à rembourser leurs dettes et les risques que ces pressions représentent pour l’ensemble du système financier. Elle a ajouté que la banque centrale avait une forte visibilité sur ces questions grâce à son partenariat avec le BSIF, notant que certains segments de la population seront plus durement touchés que d’autres.

« Nous savons qu’il y a des poches de Canadiens qui sont vraiment étirées », a déclaré Rogers. « Généralement, ce sont les jeunes qui viennent d’arriver sur le marché du logement. Leur niveau d’endettement est élevé, ils vont être très sensibles aux taux d’intérêt », a-t-elle précisé.

« L’épargne excédentaire accumulée pendant la pandémie fournira un tampon sur les niveaux d’endettement des Canadiens », a-t-elle ajouté. La Banque Royale du Canada estime que cette réserve s’élève à environ 300 milliards de dollars.

Rogers a souligné que la Banque du Canada, qui est souvent critiquée comme étant la cause des prix des logements actuels, doit ajuster les taux d’intérêt pour l’ensemble de l’économie, et non pour un segment spécifique, y compris le marché du logement.

« En ce moment, les taux d’intérêt nuiront aux emprunteurs, mais l’inflation nuit à tout le monde », a déclaré Rogers. « Donc, la meilleure chose que nous puissions faire, même pour les personnes très endettées, est simplement de réduire l’inflation. », a-t-elle conclu.

Apprivoiser le dragon du logement est un problème auquel le Canada est confronté depuis des années, et pas seulement pendant la pandémie, qui a entraîné une période de taux d’intérêt extrêmement bas et une augmentation imprévue de la demande de logements. Rogers l’a qualifié d’ailleurs de « problème intransigeant ». Elle a rappelé que “Si c’était facile à résoudre, ce ne serait pas avec nous depuis 15 ans.”