Le Tribunal administratif du logement (TAL) a annoncé une augmentation moyenne des loyers de 5,9 % pour 2025, provoquant de nombreuses réactions tant du côté des propriétaires que des locataires. En effet, cette hausse s’accompagne de changements réglementaires importants qui affectent les processus d’avis de reconduction et les critères d’ajustement des loyers. Dans cet article, nous décortiquons les détails de ces modifications, les réactions des parties prenantes et les meilleures pratiques pour aborder cette nouvelle réalité.
Une augmentation historique des loyers
Une hausse moyenne de 5,9 % : un contexte particulier
La hausse de 5,9 % annoncée par le TAL est la plus importante enregistrée depuis les années 1980. Cette augmentation reflète principalement une tentative de rattrapage face à des années de hausses beaucoup plus modestes. Par exemple, avant 2023, les taux d’augmentation tournaient autour de 1 à 4 %, bien en deçà des taux d’inflation observés. Cette nouvelle mesure vise donc à combler l’écart entre les coûts croissants pour les propriétaires et les loyers perçus.
Pourquoi un calcul décalé ?
Le TAL utilise des données d’inflation remontant à 12-18 mois pour déterminer les taux d’augmentation. En 2025, les calculs se basent donc sur les coûts enregistrés en 2023-2024, période marquée par une hausse des prix de l’énergie, des matériaux de construction et de l’entretien immobilier. Ce décalage peut être frustrant, mais il souligne l’importance d’anticiper les dépenses futures.
Un équilibre difficile entre propriétaires et locataires
Malgré l’augmentation, il est essentiel de noter que les propriétaires continuent de faire face à des dépenses souvent non compensées par les hausses de loyers. Par exemple, les travaux majeurs comme la rénovation de toitures ou les mises à niveau énergétiques prennent des décennies à être amortis sous les règles actuelles.
Nouvelles exigences pour les avis de reconduction
L’importance d’utiliser des modèles conformes
Depuis le 26 décembre, les avis de reconduction doivent obligatoirement inclure une annexe réglementaire précise, conforme aux exigences du TAL. Si un propriétaire utilise un ancien modèle, l’avis pourrait être considéré comme nul, et le TAL pourrait fixer l’augmentation à 0 %.
Les propriétaires doivent donc s’assurer que leurs modèles sont à jour, qu’ils soient issus de la CORPIQ ou directement du site du TAL. Par exemple, les nouveaux modèles comportent des informations supplémentaires pour mieux informer les locataires de leurs droits et des démarches à suivre.
Conséquences d’une non-conformité
Si un locataire conteste un avis d’augmentation non conforme, le TAL peut juger que l’augmentation est invalide, même si elle est justifiée par des hausses de dépenses documentées. Cela peut entraîner des pertes financières significatives pour les propriétaires.
Doit-on inclure un coupon réponse ?
L’inclusion d’un coupon réponse n’est pas obligatoire. Toutefois, il est recommandé d’offrir une option de réponse simple pour faciliter la communication avec les locataires. La CORPIQ propose un modèle de coupon que les membres peuvent utiliser, bien que les locataires puissent également trouver des modèles sur le site du TAL.
Calculer l’augmentation : outils et conseils
Utiliser les calculateurs du TAL ou de la CORPIQ
Les outils en ligne, comme le calculateur de la CORPIQ, permettent aux propriétaires de déterminer précisément les hausses applicables. Ces calculateurs prennent en compte des éléments tels que les taxes municipales et scolaires, les coûts d’assurance, et les dépenses liées à l’énergie.
Exemple d’utilisation :
- Indiquez les revenus bruts annuels (par exemple, 36 000 $ pour un triplex où chaque logement est loué à 1 000 $ par mois).
- Soustrayez les périodes d’inoccupation ou les logements occupés à titre personnel.
- Ajoutez les variations de dépenses (par exemple, une hausse des taxes municipales de 500 $).
- Obtenez une estimation claire du pourcentage d’augmentation.
Travaux majeurs et entretien : des éléments déterminants
Les travaux majeurs, tels que la rénovation d’une toiture ou le remplacement de fenêtres, peuvent être inclus dans le calcul, mais ils sont amortis sur plusieurs années. En 2025, le taux d’amortissement pour les travaux majeurs est fixé à 4,7 %, ce qui correspond à une période de remboursement d’environ 21 ans.
Cependant, la CORPIQ plaide pour un amortissement sur 15 ans, jugé plus réaliste par rapport à la durée de vie utile des infrastructures rénovées.
Stratégies pour naviguer dans ce nouveau contexte
Favoriser une bonne communication avec les locataires
La clé d’une transition harmonieuse est la communication. Les propriétaires sont encouragés à discuter directement avec leurs locataires pour expliquer les raisons des augmentations, montrer les calculs et aborder les inquiétudes.
Conseils pratiques :
- Profitez de la remise des avis pour discuter en personne avec les locataires.
- Fournissez des preuves claires des dépenses (factures, relevés de taxes, etc.).
- Offrez un petit geste d’appréciation (ex. : bouteille de vin, boîte de chocolat) pour maintenir une relation positive.
Préparer ses documents en amont
Pour les nouveaux propriétaires, il est essentiel de demander au vendeur toutes les factures pertinentes (entretien, rénovations, etc.) lors de l’achat d’un immeuble. Ces documents seront indispensables pour justifier des augmentations futures.
Minimiser les conflits et éviter le TAL
Les délais de traitement au TAL étant longs, il est préférable de trouver un terrain d’entente directement avec les locataires. Un règlement amiable évite les complications et préserve la relation entre les deux parties.
Conclusion
L’augmentation moyenne de 5,9 % des loyers en 2025 reflète une volonté de rééquilibrer les coûts pour les propriétaires, tout en tenant compte de l’inflation. Cependant, cette hausse s’accompagne de responsabilités accrues, notamment en matière de conformité des avis et de justification des dépenses.
En favorisant la communication, en utilisant des outils comme les calculateurs du TAL ou de la CORPIQ, et en préparant soigneusement leurs dossiers, les propriétaires peuvent aborder cette période avec confiance. Enfin, il est crucial de surveiller les éventuelles réformes des critères d’augmentation qui pourraient simplifier ces procédures dans les années à venir.
FAQ
1. Que se passe-t-il si mon avis d’augmentation est non conforme ?
Le TAL pourrait déclarer l’augmentation invalide et fixer le taux à 0 %, même si elle était justifiée.
2. Les travaux majeurs sont-ils considérés dans le calcul des loyers ?
Oui, mais ils sont amortis sur plusieurs années. En 2025, le taux d’amortissement est de 4,7 % (21 ans).
3. Puis-je inclure les frais d’acquisition dans le calcul des augmentations ?
Non, les frais comme la taxe de bienvenue ou les intérêts hypothécaires ne sont pas admissibles.
4. Est-il obligatoire d’inclure un coupon réponse avec l’avis ?
Non, mais cela peut faciliter la communication avec les locataires.
5. Comment me tenir informé des changements réglementaires ?
Abonnez-vous aux ressources comme le Collège MREX, la CORPIQ et consultez régulièrement le site du TAL.
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