Les prix des bureaux aux États-Unis devraient s’effondrer, et le marché de l’immobilier commercial est confronté à au moins neuf mois supplémentaires de baisse, selon la dernière enquête Markets Live Pulse.
Environ les deux tiers des 919 personnes interrogées durant cette enquête estiment que le marché américain des bureaux ne rebondira qu’après un grave effondrement. Une majorité encore plus grande affirme que les prix de l’immobilier commercial aux États-Unis n’atteindront leur plus bas niveau qu’au cours du second semestre 2024 ou plus tard.
C’est une mauvaise nouvelle pour les 1 500 milliards de dollars de dette immobilière commerciale qui, selon Morgan Stanley, devraient arriver à échéance avant la fin de 2025. Le refinancer ne sera pas facile, en particulier pour les 25 % environ de l’immobilier commercial constitués d’immeubles de bureaux. Un indice Green Street des prix de l’immobilier commercial a déjà chuté de 16 % par rapport à son sommet de mars 2022.
La valeur des propriétés commerciales est durement touchée par la campagne de resserrement agressive de la Réserve fédérale, qui fait augmenter un coût clé de la possession d’une propriété : les frais de financement. Mais les prêteurs qui cherchent à se débarrasser de leur exposition trouvent désormais peu d’options acceptables, car peu d’acheteurs sont convaincus que le marché est proche d’un plancher.
« Personne ne veut vendre à perte énorme », a déclaré Lea Overby, analyste chez Barclays Plc. « Il s’agit de propriétés qui n’ont pas besoin d’être vendues pendant de longues périodes, ce qui signifie que les propriétaires sont susceptibles de retarder la vente aussi longtemps qu’ils le peuvent. », a-t-elle commenté.
À ce problème s’ajoutent les tensions au sein des banques régionales, qui détenaient environ 30 % de la dette des immeubles de bureaux en 2022, selon un rapport de mars de Goldman Sachs Group Inc.
Les petites banques ont vu leurs dépôts diminuer de près de 2 % au cours de la dernière année. Sans rappeler l’effondrement de la Silicon Valley Bank et de Signature Bank. Tout cela se traduit par moins de financement pour les banques, ce qui leur donne moins de capacité à prêter.
Les conséquences de la hausse des taux d’intérêt peuvent mettre des années à se répercuter sur les propriétaires de biens immobiliers commerciaux américains, que Morgan Stanley évalue à 11 000 milliards de dollars au total.
Les investisseurs dans les immeubles de bureaux, par exemple, disposent souvent d’un financement à long terme à taux fixe, et leurs locataires peuvent également être soumis à des baux à long terme.
Il faudra attendre 2027 pour que les baux en vigueur aujourd’hui soient reconduits à des attentes de revenus inférieures, selon une étude de Moody’s Investors Service publiée en mars.
Si les tendances actuelles se maintiennent, les revenus seront alors inférieurs de 10 % à ceux d’aujourd’hui.
« Le calcul tend à être lent pour l’immobilier américain lorsque les taux changent », a déclaré Overby de Barclays. « Le secteur des bureaux est profondément en difficulté, et il faudra beaucoup de temps pour s’en sortir. »
Même en cas de ralentissement grave et prolongé de l’immobilier commercial aux États-Unis, y compris d’importantes pertes sur prêts dues à un secteur de bureaux en ruine, Overby ne craint pas que cela menace la stabilité globale du marché.
« Le secteur immobilier est vaste, mais la dette est répartie entre un éventail d’investisseurs suffisamment large pour absorber les pertes », a-t-elle déclaré.
Outre les taux d’intérêt élevés, les bureaux sont confrontés à des licenciements ou à des départs de locataires, une tendance particulièrement forte aux États-Unis, où les employés de bureau sont plus réticents à s’installer qu’en Europe ou en Asie. Une partie de la résistance au retour aux bureaux pourrait être attribuée aux difficultés liées aux déplacements entre le domicile et les lieux de travail. Plus de 40 % des personnes interrogées par MLIV Pulse ont déclaré qu’elles seraient incitées à venir au bureau plus souvent s’ils disposaient de meilleures options de transports en commun.
Environ 20 % des personnes interrogées ont déclaré s’être éloignées de leur bureau pendant la pandémie et seulement 3 % ont regretté être en télétravail.
Près d’un tiers ont déclaré que leurs déplacements étaient plus longs qu’avant Covid, soit à cause d’un déménagement ou suite à des réductions des services de transport en commun en période de pandémie.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
