Articles

Entrer dans le marché aujourd’hui ou pas ?

30 octobre, 2020   |   Par Félix Blanc

Est-ce aujourd’hui un bon moment pour entrer dans le marché de l’investissement immobilier ? Plusieurs débutants se posent fréquemment la question. Certains leurs répondront que le meilleur moment pour investir c’est toujours aujourd’hui, puisqu’après tout, l’immobilier sera toujours un véhicule d’investissement expansif et sécuritaire…Pourtant, ce n’est pas toujours le cas. Le marché de l’immobilier est cyclique et bien que nous venions d’assister à la plus longue période de boom de l’histoire de l’immobilier, il ne faudrait pas faire l’erreur de croire que l’immobilier, ce n’est qu’une longue lune de miel. Et en même temps, il ne faudrait pas non plus faire l’erreur de penser que l’immobilier n’est rentable qu’en période de boom. En fait, même si ce ne sera pas toujours facile, il sera possible pour les mieux avisés de tirer profit de chacune des phases du cycle de l’immobilier, pour autant qu’on soit en mesure, pour ce faire, de réfléchir quelques coups à l’avance.

De manière générale, on identifie trois phases au cycle du marché immobilier : récession, reprise et boom. Bien qu’il soit impossible d’anticiper avec exactitude la durée de chacune de ces périodes, certains facteurs déterminants laisseront entrevoir l’imminence des changements de conjecture. Il s’agira donc, dans un premier temps, d’apprendre à différencier les facteurs déterminants des simples facteurs influents, afin de comprendre, dans un deuxième temps comment se déclinent les motifs récurrents au sein des facteurs déterminants à travers les différentes phases du cycle. À partir de cette lecture, on pourra comprendre plus exactement ce que ça implique, d’entrer dans le marché de l’investissement immobilier, aujourd’hui.

Distinction entre facteurs déterminants et facteurs influents

Dans le marché multilogement, les facteurs déterminants, en plus de prescrire les grandes lignes des rapports entre l’offre et la demande, dirigent le cycle du marché au travers de ses différentes phases. Ces facteurs se déclinent en trois grandes catégories : démographique, financière et émotionnelle. Le facteur démographique correspond de manière très élémentaire à la demande physique pour l’immobilier tandis que le facteur financier, quant à lui, découle directement de la viabilité financière de l’immobilier à titre de véhicule d’investissement, et finalement le facteur émotionnel se résume à la confiance qu’ont les investisseurs envers les valeurs immobilières. Voici la modélisation canonique de certaines variables (c’est évidemment non-exhaustif) des trois catégories de facteurs déterminants au travers du cycle immobilier, d’après l’étude qu’a mené l’économise Homer Hoyt, dans son ouvrage 100 years of Real Estates values in Chicago :

Gardons en tête que, pour impacter le marché, ces trois dimensions doivent être relativement stables et être mobilisées simultanément. On peut aussi noter que l’implication du gouvernement à certains égards peut venir perturber ces motifs naturels du marché. Ajoutons un dernier bémol en ce qui concerne les immeubles des secteurs extraordinairement en demande, qui ont tendance à être immunisés vis-à-vis des fluctuations des phases du cycle.

Les facteurs influents, quant à eux, altèrent aussi véritablement le rapport entre l’offre et la demande, mais toujours de manière brève, et sans pousser pour autant le marché d’une phase à l’autre. Notons par ailleurs que, contrairement aux facteurs déterminants qui s’enchainent toujours sensiblement dans le même ordre, les facteurs influents surgissent sporadiquement à tout moment du cycle. Parmi ceux-ci, on cite notamment les taux d’intérêts, les changements législatifs, les alternatives en matière d’investissement, etc. Il faut toutefois faire attention puisque dans certains cas, les facteurs influents peuvent se transformer en facteurs déterminants. Prenons un exemple d’actualité comme celui des taux d’intérêts (qui est un facteur influent) : s’ils demeurent bas longtemps, les valeurs marchandes (facteur déterminant) seront éventuellement tirées vers le haut, ce qui pourrait ultimement contribuer à engager le marché dans une phase ultérieure.

Tendances et dynamiques dans la progression du cycle

L’investisseur stratégique devra apprendre à lire holistiquement les différents facteurs du cycle immobilier, de sorte qu’il puisse bénéficier de ses fluctuations momentanées, en modelant toutefois ses tactiques sur les tendances dominantes du marché. Maintenant, sans prétendre que la réalité coïncide toujours parfaitement à cette forme, voici à quoi ressemblerait typiquement les tendances des dynamiques de progression du cycle, à partir des quelques indices identifiés plus haut.

Le début du boom offre généralement de belles opportunités de refinancement des propriétés acquises lors des phases précédentes. Les valeurs marchandes sont déjà, depuis un moment, en ascension et c’est un moment où il est très difficile de se tromper : tout ce qui s’achètera à ce moment-là prendra en valeur naturellement et relativement sans effort. C’est une époque du cycle dans laquelle n’importe qui d’un peu motivé et de bien organisé aura facilement du succès. Avec l’immigration, le PIB, les revenus locatifs, le taux d’emploi au maximum, on a le vent dans les voiles. Au milieu du boom, la confiance dans le marché est telle que l’inventaire se fait maigre, et que plusieurs investisseurs se rabattront donc sur des immeubles générant peu d’excès de trésorerie, ce qui à grande échelle accroitra le risque de leur portefeuille. Malheureusement, lorsque la fin du boom arrive, peu de gens la reconnaissent : notez bien que, contrairement aux moyennes locatives qui commencent à baisser, les valeurs marchandes sont toujours en croissances puisqu’elles n’atteindront leur paroxysme qu’au début de la récession. C’est le moment où on a le plus confiance en l’immobilier en tant que véhicule d’investissement, et paradoxalement on s’approche du moment où il est le plus risqué d’entrer dans le marché.

Le début de la récession se caractérise par le fait que, malgré que l’économie crash, l’immigration chute, le taux d’emploi et les loyers diminuent, les taux d’inoccupation sont en hausse, les valeurs marchandes, elles, continuent d’augmenter. Autrement dit, la seule chose qui soutient le marché à ce moment-là, c’est la confiance aveugle de ceux qui n’ont rien connu d’autre que le boom : ce sont les mêmes qui répètent sans cesse, sans vraiment comprendre de quoi ils parlent, que « c’est toujours aujourd’hui le meilleur moment pour investir ! ». C’est le moment le plus dangereux pour faire son entrée dans le cycle : les prix payés à ce moment-là seront surévalués par rapport au contexte économique qui suivra de manière imminente. Arrive donc inévitablement ce moment, au milieu de la récession, où la mer se retire et où l’on découvre ceux qui se baignaient nus. Les hypothèques de vos immeubles payés trop chers ne sont pas remboursables par les revenus locatifs qui tombent en flèche et par les taux d’inoccupation qui atteignent des sommets records. Plusieurs sont forcés de mettre à vendre leurs immeubles, d’autres font faillite, bref l’inventaire augmente et fait descendre les valeurs immobilières. À la fin de la récession, alors que beaucoup auront perdu des plumes, plus personne ne veut entendre parler d’immobilier. La quantité de beaux frères qui vous recommandent de ne pas entrer dans le marché est à son apothéose historique. Les gens ont perdu confiance, ils vous remercient de bien vouloir les débarrasser de leurs blocs, ce qui ouvre finalement, et paradoxalement, une belle fenêtre d’opportunité.

Lorsque les loyers se remettent à augmenter et que les valeurs marchandes des immeubles se redressent subtilement, plusieurs ont du mal à croire à une reprise. C’est un moment du cycle où il faut être particulièrement rationnel plutôt qu’émotionnel, puisque dans les faits l’immigration, l’emploi commencent à augmenter, les taux d’inoccupation à descendre. Tous les facteurs déterminants pointent vers l’idée contre-intuitive que le marché reprend graduellement en force. C’est une époque douce pour ceux qui souhaitent entrer dans le marché. Les acheteurs seront d’abord dans une position de force notable, puis vers le milieu de la reprise, le dégout de l’immobilier s’adoucira chez les vendeurs qui commenceront à réaliser le changement de dynamique. Les opportunités deviendront alors moins flagrantes qu’elles ne l’étaient. On sent le vent qui se relève et c’est l’explosion du PIB qui vient marquer le coup d’envoi vers le début du boom.

À la lumière d’une lecture adéquate de l’endroit où l’on se situe dans le cycle et d’une bonne compréhension des tendances canoniques des facteurs déterminants dans le marché, on pourra répondre de manière plus intelligente à notre question initiale. Est-ce un bon moment pour entrer dans le marché selon vous ? Les loyers continueront-il à monter encore longtemps? Les taux d’intérêts seront-ils maintenus à leur niveau suffisamment longtemps pour faire peaker les valeurs marchandes ? Les taux d’inoccupations descendront-ils encore ? Le volume des ventes continuera-t-il à croitre ? Voilà plusieurs questions qui méritent d’être posée. Car une chose m’apparait évidente : si vous décidez de vous lancer aujourd’hui, vous aurez à ramer plus fort et à être mieux avisés que la très grande majorité des investisseurs immobiliers des deux dernières décennies.