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Fonds de 300 millions de dollars pour apporter l’approvisionnement dont les plus grands marchés du Canada ont cruellement besoin

19 janvier, 2022   |   Par Kadiatou Bah

KingSett Capital, une importante société torontoise de financement par actions et par emprunt, a réussi à lever un fonds de 300 millions de dollars pour investir dans des développements de grande hauteur en coentreprise à Toronto, Montréal et Vancouver. Avec 411 000 nouveaux arrivants qui devraient venir au Canada cette année sans parler de la sous-offre chronique de logements dans les centres urbains du pays, ces types de développement semblent être la voie la plus probable pour loger autant de personnes tout en endiguant l’appréciation rapide des prix.

« Nous croyons fermement à la thèse urbaine. Nous allons nous concentrer sur les centres urbains axés sur le transport en commun dans ces principaux marchés afin de tirer parti de l’accélération de la croissance des affaires et de l’emploi, ainsi que des tendances en matière d’immigration qui se déroulent dans tout le pays, ce qui entraîne un besoin de plus de logements », a déclaré Rob Kumer, président et chef des investissements de KingSett Capital.

« Notre plus récent fonds, ResDev [KingSett Residential Development LP], se concentre uniquement sur le développement résidentiel de grande hauteur à Toronto, Vancouver et Montréal afin de tirer parti d’un besoin croissant de fournir des logements supplémentaires pour répondre à la demande croissante des acheteurs de maisons. Le besoin d’un fournisseur de capitaux institutionnels s’accélère à mesure que les projets dans nos grandes villes prennent de plus en plus d’ampleur et de complexité. », a-t-il expliqué.

Sur ce front, dit Kumer, la force de la société réside dans son bilan institutionnel et dans son développement interne en plus de son expertise financière sur laquelle ses partenaires développeurs peuvent compter.

De plus, à mesure que les villes s’intensifient, la superficie en pieds carrés des nouveaux développements s’élève facilement à 500 000 pieds carrés, parfois même 1 million et des partenaires capables de fournir des capitaux à l’échelle institutionnelle sont de plus en plus impératifs.

« Ces projets sont massifs et nécessitent d’énormes quantités de capital et des bilans substantiels », a déclaré Kumer, « et notre point de vue est qu’il existe un réel besoin d’un fournisseur de capital capable d’apporter ce type d’échelle institutionnelle à l’entreprise. Nous avons le capital, le bilan et l’expertise pour ajouter une réelle valeur à un projet. Et notre capital est engagé, il n’y a donc pas de risque d’exécution. Nous avons de l’argent. », a-t-il dit.

Le capital sera axé sur le logement à haute densité et la location

Bien que Kumer prévoit que la majeure partie du fonds sera investie dans des condominiums, il pense qu’un certain capital sera alloué aux opportunités résidentielles de type multilogements.

« Il est possible que nous trouvions des opportunités de développement locatif à 100% et nous sommes certainement ouverts à participer à ce genre de projets », a-t-il déclaré. « KingSett elle-même a développé des projets locatifs très attrayants dans des endroits ultra-centraux, comme nos projets de Toronto au 2 St. Thomas à Yorkville et au 99 Gerrard, situé au centre-ville. Nous serions heureux d’envisager de faire plus de ce genre de développement. », a-t-il déclaré.

La hausse des coûts de construction pose un défi d’abordabilité

Cependant, des vents contraires ont soufflé sur le marché immobilier. Selon Ari Silverberg, cofondateur et président de Harbour Equity Capital Corp.,un bailleur de fonds propre qui s’associe également à des promoteurs résidentiels, les coûts de construction sont à la hausse dans l’environnement inflationniste actuel, mais l’économie dans la construction de tours résidentielles n’est pas aussi mauvaise que dans d’autres segments du marché immobilier.

« Aussi difficiles que les choses aient été sur le front inflationniste pour les immeubles à condos de moyenne à grande hauteur, cela a été encore plus frappant du côté des immeubles de faible hauteur où tout, de l’entretien des sites à la construction de maisons, a considérablement augmenté », a déclaré Silverberg. « Dans un cas, nous avons vendu des maisons en rangée à plus de 10 % de notre pro forma et nous étions toujours en deçà de ce que nous pensions en ce qui concerne la rentabilité. Nous étions dans la fourchette de 60 % de ce que nous pensions que les profits seraient. », a-t-il affirmé.

Les bailleurs de fonds propres sont naturellement conservateurs parce que la protection des investissements et de leurs parties prenantes est primordiale, comme le montre l’exemple de Silverberg, ce type de calcul les aide à réaliser des bénéfices. Harbour Equity accepte des engagements minimums de 125 000 $ et vise des taux de rendement internes de 15%.

« Notre principale préoccupation est de savoir si nous perdons du capital sur ce projet. Il y a des moments où nous obtenons des projets et disons: « Cela pourrait être incroyable », mais, pour une raison quelconque, c’est une situation où il y a un risque. Nous préférons faire un accord moins lucratif avec moins d’inconvénients que l’alternative. Beaucoup est basé sur le côté des revenus avec où les choses vont. Nous sommes dans un environnement extrêmement inflationniste, en termes de coûts, et nous travaillons beaucoup sur ce que nos coûts seront à l’avenir pour un projet. Même s’il y a une croissance des revenus, cela sera-t-il suffisant pour faire face au coût de l’inflation qui se répercutera sur le pipeline ? » questionne-t-il.

Les développeurs continuent de faire face aux retards de la chaîne d’approvisionnement

Le goulot d’étranglement de la chaîne d’approvisionnement a été un cauchemar pour les développeurs, car les matériaux et les appareils arrivent rarement à temps. Silverberg raconte avoir livré un développement qui a également été en proie à une pénurie, et en raison de la chaîne d’approvisionnement perturbée, les maisons ont été fermées sans armoires ni appareils. De plus, le personnel restait sur place plus longtemps, ce qui ajoutait encore plus de coûts au projet. Cependant, il y a toujours des facteurs qui atténuent les risques.

« Certains employés exigeaient une part plus élevée du gâteau, et dans un cas, nous avons fermé des maisons sans armoires ni appareils électroménagers, mais les gens étaient toujours ravis parce qu’entre le moment où les maisons ont été vendues et la fermeture, la valeur des maisons a augmenté de probablement 40% », a déclaré Silverberg. « Dans une ville comme Toronto, si vous êtes dans un endroit raisonnable dans une partie raisonnable de la ville, et probablement même si le marché devait décliner un peu, vous serez en mesure de vendre des unités. », a-t-il expliqué.