Le multilogement jouit d’un écart d’abordabilité croissant

Dans un contexte de taux hypothécaires plus élevés et de valeurs immobilières en plein essor, sans oublier l’incertitude persistante du marché et la forte probabilité d’une poursuite de l’inflation, les perspectives d’opportunités d’investissement peuvent sembler sombres.

Cependant une éclaircie apparait à l’horizon si notre portefeuille d’investissement est dans le secteur du multilogement, selon un vétéran de l’industrie.

Al Otero, gestionnaire de portefeuille chez Armada ETF Advisors, a indiqué dans un entretien, ses analyses du secteur multirésidentiel qui selon lui bénéficierait d’un écart encore croissant d’accessibilité sur le marché du logement. 

Otero a une expertise de 30 ans dans les fonds de placement immobilier américains et leurs perspectives, « Nous avons eu une période phénoménale de 12 mois si nous partons de l’été 2021 », a-t-il dit.

 « D’un point de vue saisonnier, nous louons une grande partie de nos appartements annuels entre mai et août, c’est vraiment là que les personnes font ou détruisent leurs années en immobilier résidentiel. C’est-à-dire pendant ces importantes saisons de location de printemps et d’été. », a expliqué Otero.

« Nous avons commencé à voir les choses s’accélérer l’année dernière lorsque les régions du pays sont sorties de la pandémie, et cela s’est perpétué de la fin de l’année dernière et au début de cette année », selon les affirmations de celui-ci.

« Il y a une raison pour laquelle le multirésidentiel est le chouchou des investisseurs », a-t-il noté: « Quand vous pensez à l’industrie des appartements, l’une des raisons pour lesquelles il est si apprécié par les investisseurs institutionnels et immobiliers comme les Blackstones et Starwoods de ce monde, c’est parce que c’est une classe d’actifs rentable en tout temps. Il a tendance à très bien se comporter dans les bons moments, et il résiste et s’avère assez résilient face à la récession dans les mauvais moments », a-t-il déclaré, en faisant référence aux sociétés d’investissement Blackstone Inc. et Starwood Capital Group.

En effet, le secteur des appartements a profité de la morosité du marché du logement, ce qui fait que les coûts de location d’un logement dépassent de loin le coût de l’accession à la propriété. Une entreprise du secteur de l’investissement en appartements a signalé lors d’un récent discours que la proposition de loyer dans son portefeuille était 50 % moins chère que le fait de posséder une maison sur les marchés américains.

Par conséquent, l’augmentation de la demande locative place les propriétaires résidentiels dans une position unique. Ils ont des taux d’occupation globaux plus élevés, des taux de rétention et la capacité de répercuter les coûts d’inflation sur les locataires par rapport à des baux plus élevés. Donc, les revenus locatifs des fonds de placement en immobilier continuent d’augmenter, ce qui devrait se traduire par des paiements de revenus de dividendes plus élevés aux actionnaires, selon le point de vue de Otero.

Le multilogement somme toute épargné

Même les effets économiques les plus corrosifs d’une pandémie n’ont pas suffi à mettre un frein trop important au secteur, Otero a suggéré que : « Généralement, nous avons tendance à voir une croissance des loyers juste autour de l’inflation ». «Si vous revenez en arrière avant la pandémie, la fourchette de croissance des loyers était entre 2 et 2,5 %. Peut-être que dans un marché très fort, vous arriviez à 3%. Mais si vous avancez rapidement vers l’environnement actuel, nous avons traversé la période au début et au plus fort de la pandémie où nous commencions à voir les perceptions de loyer faiblir un peu (évidemment avec des gens perdant leur emploi, avec des moratoires sur les loyers en place dans tous les États-Unis), c’était un peu un hoquet pour l’industrie des appartements, mais certainement rien comparé à ce qui est arrivé aux hôtels ou aux immeubles de bureaux ».

« Le secteur continue d’être prometteur », a-t-il dit, notant que les investisseurs en fonds de placement immobilier surveillent de près le marché du travail en évaluant le secteur : « Nous avons été dans un environnement extrêmement dynamique », a déclaré Otero. « Les chiffres importants sont les emplois. Nous examinons les données mensuelles sur l’emploi et regardons où se situe le chômage au niveau national et régional pour avoir une bonne idée. », a-t-il expliqué.

« La séquence de victoires s’est poursuivie au cours du deuxième trimestre de cette année », a ajouté Otero. « Nous avons tendance à diviser le marché des appartements en deux catégories aux États-Unis : la côte et la Sun Belt », a-t-il déclaré. « Nous avons une ou deux sociétés qui sont un peu plus dédiées au Midwest, mais, de manière réaliste, ce sont principalement les acteurs du Sunbelt et les acteurs côtiers. Sur une base mixte, la croissance des loyers au deuxième trimestre était à peu près en ligne avec le premier à environ 15% à 16%. C’est une très, très forte croissance des loyers. Lorsque nous pensons à la croissance des loyers, nous pensons à deux facteurs. Il y a de nouveaux baux comprenant entre autres la location à ce nouveau diplômé universitaire et le marché du renouvellement. Ces deux-là combinés ont été des apports moyens à élevés au cours des trois derniers trimestres, », a-t-il partagé.

Otero a reconnu la saison des résultats comme un baromètre clé pour juger du climat économique, les entreprises publiques révélant leurs bénéfices nets chaque trimestre. «Ces entreprises ont tendance à déclarer leurs bénéfices de la première semaine d’août à la deuxième semaine d’août. Mais le mois de juillet a encore été très solide pour ces entreprises en termes, encore une fois, de ces nouveaux chiffres de location. Le nombre de renouvellements était très élevé. », a-t-il constaté.

Heureux sont donc ceux qui ont investi en multilogements aux Etats-Unis.