Tous les indicateurs avancés montrent que le secteur multirésidentiel ignore la hausse des taux d’intérêt, les pressions inflationnistes et les autres défis économiques rencontrés en 2022.
Ces indicateurs montrent aussi que le secteur continuera d’être un marché torride pour les entreprises de conception et de construction pendant le reste de 2022 au minimum.
Aux États-Unis le multilogement performe encore
L’entreprise CBRE a indiqué que le multirésidentiel est resté le secteur « préféré » des investissements dans l’immobilier commercial au 2e trimestre, avec une augmentation de 32% du volume d’une année sur l’autre pour s’établir à 78 milliards de dollars. La Réserve fédérale a annoncé de solides résultats dans le multirésidentiel dans tous les districts dans son Livre beige de juillet 2022.
En même temps, Rent.com a signalé que les loyers d’une année sur l’autre avaient augmenté de 25,3 % et de 26,5 % pour les appartements d’une et deux chambres, respectivement, et le département américain du recensement a annoncé que les taux d’inoccupation des appartements restaient proches des niveaux les plus bas (5,6 % au 2e trimestre 2022).
L’enquête PSMJ Resources Quarterly Market Forecast (QMF) auprès des architectes, ingénieurs et entrepreneurs renforce ce point de vue. Alors que plus des deux tiers (67,2 %) des dirigeants d’entreprises interrogés ont déclaré que l’activité de proposition sur le marché multirésidentiel avait augmenté par rapport au 1er trimestre 2022, seuls 6,3 % ont signalé une baisse.
L’indice NPMI de la firme PSMJ est à 60,9 pour le second trimestre. Celui-ci indique la différence entre le pourcentage de répondants voyant une augmentation versus une baisse de l’activité immobilière par marché. Le pourcentage observé au deuxième trimestre est en baisse par rapport au NPMI record du 1er trimestre de 82,4, mais reste parmi les meilleurs trimestres depuis que PSMJ a commencé à mesurer les opportunités de proposition dans les sous-marchés en 2006.
Quelques turbulences à prévoir ?
Le directeur et consultant principal de PSMJ, David Burstein, reconnaît la force actuelle de l’ensemble du marché du logement, mais s’attend à un revirement dans un avenir pas trop lointain, bien que celui-ci serait mineur à modéré.
« Le marché du logement, y compris le multirésidentiel, est devenu brûlant. Mais il est peut-être sur le point de se calmer un peu », dit-il.
« Une analyse récente du média CNBC a indiqué que les versements hypothécaires moyens pour une maison achetée en 2019 étaient de 1 192 $ par mois. Avec l’augmentation des prix des maisons et des taux d’intérêt, l’hypothèque sur cette même maison est maintenant de 1 991 $, soit une augmentation de près de 800 $ par mois. Les salaires ont augmenté depuis 2019, mais ils n’ont pas suffisamment augmenté pour tenir compte de cette différence de coûts hypothécaires. Le résultat net donnera moins de familles capables de s’offrir une nouvelle maison », a-t-il expliqué.
Cela aura également un impact sur le multirésidentiel, ajoute Burstein. « La hausse des taux d’intérêt affecte également la capacité des promoteurs à financer de nouveaux immeubles locatifs multirésidentiels.
La Fed a indiqué qu’elle n’était pas près de terminer ses hausses de taux. « Je m’attends donc à ce que le rythme des nouveaux multirésidentiels ralentisse considérablement au cours des prochains mois. Les projets qui vont de l’avant concerneront probablement des propriétés à moindre coût », a-t-il analysé.
Selon Burstein, l’enquête sur le marché multirésidentiel de la National Association of Home Builders (NAHB) a montré une confiance affaiblie au 1er trimestre 2022 (derniers chiffres disponibles), avec une baisse de la confiance dans les locations au prix du marché et les appartements à vendre. Seules les propriétés à loyer modique soutenues par les programmes gouvernementaux ont montré une légère augmentation de la confiance des constructeurs ayant répondu à l’enquête.
Pas tous égaux dans la résilience
Malgré cette prudence, l’enquête prospective Quarterly Market Forecast (QMF) de la firme aux États-Unis prévoit également un avenir relativement sain pour deux autres sous-marchés multirésidentiels qu’elle mesure : les copropriétés et les résidences pour personnes âgées/assistées.
Les copropriétés ont enregistré un NPMI de 47,9 au 2e trimestre 2022, sa deuxième lecture la plus élevée jamais enregistrée. Seul le 2e trimestre 2021, lorsque les copropriétés ont obtenu un NPMI de 59,2, était meilleur. Plus de 54 % des répondants travaillant sur le marché des copropriétés ont enregistré une activité de proposition plus élevée au 1er trimestre, contre environ 6 % qui ont enregistré une baisse.
Les opportunités de propositions dans les résidences pour personnes âgées/assistées ont également impressionné, enregistrant un NPMI de 58,8 à 62,7 % ont vu une augmentation de l’activité, tandis que seulement 3,9 % ont signalé une baisse.
Pour compléter l’information présentée dans cet article notez que PSMJ mène l’enquête Quarterly Market Forecast auprès de ses membres depuis 2003. La société de conseil et d’édition A/E/C a choisi l’activité de proposition comme base de son QMF car elle représente la première étape du cycle de vie du projet.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
