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Le prêt privé et l'investisseur immobilier en phase de croissance

16 mars, 2021   |   Par Nikolaï Ray

L’acquisition d’immeubles locatifs à fort potentiel de création de valeur vient avec son lot d’obstacles surtout au niveau du financement. Le financement avec un banque traditionnelle est le scénario idéal mais ce n’est pas envisageable pour tous ou dans tous les cas. Le présent article présente une solution alternative, le prêt privé, qui n’a souvent pas bonne réputation et est très mal compris, mais il offre des avantages au niveau du financement que les institutions conventionnelles n’offrent pas et s’avère un instrument financier important dans son coffret de capitaux nécessaires pour générer des rendements et des profits. Nous allons tenter de dissiper cette perception.

Qu’est-ce qu’un prêteur privé?

Lorsqu’il s’agit de financer des développements et des optimisations, bien des investisseurs se tournent naturellement vers les institutions financières conventionnelles (e.g., banques et caisses populaires). Bien que celles-ci soient intéressantes à long terme dans la majorité des cas, lorsqu’il s’agit d’investissement à court terme présentant des paramètres plus complexes ou risqués, les institutions financières conventionnelles servent souvent une fin de non-recevoir. Est-ce à dire qu’il faut laisser tomber le projet ou devriez-vous envisager d’autres options? Les prêteurs privés peuvent s’avérer une solution très intéressante. Mais, qu’est-ce qu’un prêteur privé?

Le prêt privé est un mode de financement vif de court terme, relativement simple et rapide. Il représente une source de financement alternative aux institutions financières conventionnelles. Il existe plusieurs types de prêteurs privés qui sont souvent spécialisés dans des domaines spécifiques; financement de machinerie industrielle, financement d’entreprises, financement immobilier, etc. Le plus grand nombre de prêteurs privés est dans le domaine de l’immobilier, puisqu’il s’avère solide et stable.

Types de prêteurs privés

Il y a plusieurs types de prêteurs privés : celui dont le souci est d’accumuler l’intérêt de votre prêt et celui qui veut les actifs en garantie plutôt que l’intérêt du prêt. Ce deuxième type souhaite plus que tout que vous soyez en défaut de paiement pour entamer des procédures de saisie de vos actifs et de son équité pour s’assurer un profit plus important qu’avec l’intérêt seul.

On peut donc considérer les types suivants :

  1. Le prêteur privé personnel : Celui-ci est généralement une personne fortuné ayant accumulé un certain capital suite à la vente de son entreprise, des années de succès financier ou après un héritage. C’est une personne cherchant à générer un rendement plutôt passif sur son capital. L’avantage ici est qu’on peut développer une relation personnel importante et souvent ce type de prêteur est beaucoup plus flexible au niveau de ses termes et conditions.
  2. Le prêteur privé gestionnaire : Celui-ci est généralement une personne qui est un prêteur professionnel. Il représente alors les intérêts de ses investisseurs, des gens fortunés désirant du revenu fixe encore plus passif que le prêteur privé personnel. Ce prêteur prête donc l’argent de d’autres, et son entreprise se nourri généralement des frais de dossiers. Il ressemble donc à un courtier hypothécaire privé si on désire l’illustrer.
  3. Le prêteur privé institutionnel : Celui-ci est généralement une société avec une structure importante, une sorte de Banque privée ou même un fonds d’investissement. Présentant beaucoup moins de flexibilité que les deux premiers types, ce prêteur a accès à des sommes plus importantes et est un prêteur beaucoup plus sophistiqué. Généralement, ce genre de prêteur soutiendra des projets d’optimisations majeurs ou des projets de construction nécessitant au moins 1 millions de dollars de sa part. On parle donc de projets ayant une valeur d’au moins $3 millions de dollars.
  4. Le prêteur privé opportuniste : Celui-ci est un prêteur qui cherche surtout à prêter à des investisseurs en difficulté étant donné qu’il cherche à reprendre l’actif que vous avez donné en garantie afin de réaliser lui-même un profit bien plus important que celui offert par les frais de dossier et la marge par dessus le taux d’intérêt.

Le prêt privé, c’est légal

Le prêt privé est tout à fait légal. L’argent peut provenir de sources différentes : il peut s’agir de l’argent du prêteur, de celui de son entreprise qu’il souhaite investir ou de celui d’investisseurs passifs (il devra respecter les lois sur les valeurs mobilières dans tous les cas). Le prêteur privé peut également emprunter à un faible taux (étant donné sa valeur nette ou son succès en affaires), puis vous prêter cet argent à un taux plus élevé.

Quand devriez-vous faire appel au prêt privé?

Le prêt privé peut s’avérer immensément utile, mais il n’est pas recommandé pour tous les types de projets. En effet, si vous désirez acheter un plex qui n’a aucun potentiel d’augmentation de valeur rapide avec une hypothèque fixe de cinq ans, le prêt privé n’est pas une solution, car la facture d’intérêt sera astronomique et la rentabilité sera désastreusement négative. Le prêt privé est plutôt recommandé pour les projets à court terme (i.e., généralement moins de 2 ans et idéalement moins de 1 an).

Voici quelques exemples de projets qui peuvent être financé grâce au prêt privé au Québec :

  • Achat de maison si vous n’êtes pas admissible à un prêt hypothécaire conventionnel avant 1 an;
  • Projet de flip;
  • Projet de lotissement;
  • Achat de terrain pour construction de plex;
  • Investissement immobilier court terme de style redéveloppement (rénovations, optimisation, flip de plex);
  • Spéculation immobilière.

En gros, tous les projets immobiliers de court terme avec une sortie claire et précise peuvent se financer avec un prêteur privé.

Les rouages du prêt privé

Un prêt privé est une feuille vierge; il est important de discuter des conditions du prêt dès le départ.

Rapport prêt/valeur

Ce rapport est environ 75 %, soit un prêt de 750 000 $ sur un immeuble d’une valeur de 1 million $. C’est le rapport le plus souvent utilisé dans l’industrie du prêt privé, mais il peut être plus ou moins élevé selon les conditions.

L’exemple d’une structure à une tranche serait d’acquérir un plex d’une valeur de $1 000 000 avec un prêt privé de $750 000 et une mise de fonds de $250 000. La raison de prendre un prêt privé dans ce dossier plutôt qu’un financement traditionnel est car dans ce cas-ci, l’immeuble est vacant et donc aucun institution financière ne voudrait le financer.

Une structure à deux tranches et donc plus complexe nécessitant clairement des compétences en ingénierie financière multilogement serait d’acquérir un immeuble d’une valeur de $1 000 000 grâce à un financement de $750 000 avec l’institution financière de ton choix et une mise de fonds de $250 000 avec comme objectif d’injecter $300 000 en travaux d’optimisation. Le $300 000 pourrait donc venir d’un prêteur si votre projet répond aux critères suivants :

  1. RPV future maximale de 75% : La valeur projetée de la bâtisse après les rénovations est d’au moins $1 400 000, faisant en sorte que le montant du prêt de premier rang de l’institution de $750 000 additionné au prêt de $250 000 du prêteur privé ne dépasse pas un ratio prêt-valeur (RPV) de 75%. Dans ce cas-ci, les deux prêts ensemble donnent un montant total de $1 050 000, soit exactement 75% de $1 400 000. De plus, seulement certains prêteurs privé seront prêt à établir un RPV basé sur une valeur future. Votre crédibilité en tant que promoteur ou investisseur, votre feuille de route, et votre relation avec le prêteur y joueront pour beaucoup. Votre capacité à donner d’autres garanties également.
  2. L’accord du 1er rang : L’institution financière qui a octroyé le prêt de premier rang doit accepter la mise en place du prêt du prêteur privé en deuxième rang. Ceci est proscrit dans la majorité des conventions de prêt de nos jours et les institutions financières ont un avis d’adresses leur indiquant tout changement ou ajout à un titre de propriété immobilière. Si vous n’avertissez pas votre prêteur de premier rang et qu’il n’est pas en accord avec cette structure, il pourrait rappeler votre prêt et vous serez en défaut, suivra un pré-avis d’exercice (avis de 60 jours) et une dégringolade qui aura des effet néfastes voir dévastatrices sur votre carrière d’investisseur immobilier.

Il existe des structures encore plus complexes et puissantes, mais nous les garderons pour les investisseurs qui maîtrisent les principes d’ingénierie financière multilogement étant donné que ce sont des couteaux à double tranchant et les bons outils de gestion de risque doivent être mis en place.

Frais de dossier

S’échelonnent généralement de 2 % à 5 % du montant du prêt. Ils servent à acquitter les frais d’analyse de dossier et les frais juridiques en cas de saisie. Ces frais sont généralement payables chez le notaire lors de la signature du prêt.

Taux d’intérêt

S’échelonnant généralement de 8 % à 18 %. Il peut varier si c’est votre premier prêt ou non avec ce prêteur et la position du prêt sur le titre de la propriété (1er rang ou 2ème rang). Au moment de la rédaction, le taux le plus fréquent est 12–14 %. Aussi, la quantité de capital dont dispose le prêteur à ce moment précis déterminera le taux d’intérêt, c’est une question d’offre et de demande.

Terme

Le terme maximal habituel d’un prêt privé est de 12 mois, mais varie de trois à 12, et ce pour profiter au prêteur.

Pénalité

S’il advient que vous puissiez rembourser votre prêt plus tôt, le prêteur privé exigera généralement trois ou six mois d’intérêt comme pénalité pour compenser sa perte de revenu.

Garantie

Un prêteur privé peut exiger une garantie hypothécaire sur un immeuble qui vous appartient ou celui d’un garant tiers. Une caution personnelle est souvent demandée également.

Déboursés progressifs

Souvent, si un prêteur privé s’engage contractuellement à vous prêteur une somme, cette somme ne sera pas déposé dans votre compte jour 1. Par exemple, dans le cas d’un prêt de $300 000 pour des rénovations, il est probable que le prêteur vous décaisse un $50 000 ou $100 000 à la fois, sur présentation de factures et de photos d’avancement des travaux.

Avantages du prêt privé en tant qu’investisseur

Termes et conditions d’emprunt beaucoup plus flexibles

Contrairement au prêt hypothécaire conventionnel, le prêt privé n’a pas de formule préétablie. Presque n’importe qui (avec beaucoup d’argent, bien sûr) peut devenir prêteur privé. Ce qui signifie que les termes et conditions de chaque prêt privé doivent être négociés entre les parties : taux d’intérêt, périodes de remboursement, terme du prêt et autres modalités qui varient d’un projet à l’autre. Le niveau de risque de votre projet joue un rôle important dans le processus.

Le prêteur privé s’avère toujours beaucoupplus polyvalent qu’une banque; il peut vous prêter plus d’argent, consentir à amortir le prêt sur une période plus longue ou, tout simplement, refuser de faire affaires avec vous pour des raisons personnelles.

Prêteurs privés financent des projets plus risqués

Si vous avez une carrière d’investisseur immobilier assez longue, une institution financière conventionnel finira invariablement un jour par vous refuser un prêt parce-que votre projet est trop risqué, votre capacité d’emprunt limitée ou une autre raison. En effet, la réglementation qui régit les prêts hypothécaires sont strictes, donc les institutions bancaires n’accordent généralement pas des prêts pour financer des projets qu’elles considèrent trop risqués. Tel que mentionné plus haut, il est mieux d’éviter de financer un projet immobilier sur un horizon à long terme avec un prêt privé; les intérêts seront exorbitants. Cependant, pour des projets à court terme, le prêteur privé ne calcule pas votre capacité d’emprunt de la même manière qu’une banque et accepte les risques plus élevés.

Meilleur rendement de vos projets

La rentabilité et le rendement d’un projet sont intimement liés aux capitaux qui y sont injectés. Par exemple, si vous deviez investir 40 000 $ dans un projet de 200 000 $ (20 % exigé par la banque), pour réaliser 25 000 $, vous avez un retour sur le capital investi de 62.5 %. En contrepartie, si un prêteur privé vous accorde 200 000 $ avec une mise de fonds de seulement 10 % (20 000 $), vous obtenez un retour sur le capital investi de 125 %. Le prêteur privé imposera un taux d’intérêt plus élevé, mais dans un projet court terme, la différence sera marginale.

Un autre exemple est le redéveloppement d’un bloc appartement. Imaginez acquérir une propriété pour $420 000 en y injectant une mise de fonds de $105 000 et en recevant un prêt de Desjardins, par exemple, de $315 000. Vous réussissez ensuite à aller chercher un prêt privé de $300 000 qui vous permet de réaliser des rénovations majeurs amenant l’immeuble à une nouvelle valeur de $900 000 seulement 6 mois après l’acquisition. Même si vous aviez payé un frais de dossier de 2 % ($6 000) et un taux d’intérêt de 15% ($3 750 par mois d’intérêts), le coût de ce prêt pour 6 mois aura été de $28 500. Mais vous avez réalisé un profit brut de $180 000 grâce à la flexibilité du prêt privé et votre mise de fonds total a été de seulement $105 000. Votre retour sur investissement aura été alors de 144 % ($180 000 – $28 500, divisé ensuite par votre mise de fonds de $105 000). Est-ce que le prêt privé était dispendieux ? Relativement, oui. Mais dans son ensemble, le prêt privé vous a permis de réaliser des profits et des rendements jusqu’à ce moment inimaginables.

Réalisez plusieurs projets à la fois

Lorsque votre carrière prendra son envol, vous désirerez peut-être développer plusieurs projets simultanément. La relation se compliquera alors probablement entre vous et votre banque. En effet, pour démarrer de nouveaux projets, votre banque utilisera la même manière de calculer votre capacité d’emprunt, alors elle risque de refuser des emprunts simultanés si vos revenus n’ont pas augmenté de manière significative. Dans cette situation, le prêt privé est une option très intéressante. Grâce à lui, vous pourrez contracter un premier prêt avec votre banque pour ensuite en contracter un second chez un prêteur privé, mais à un taux d’intérêt nettement plus élevé. Un grand avantage du prêteur privé est qu’il n’analyse pas le risque de la même façon que votre banque, ce qui peut être à votre avantage lorsque vous désirez obtenir plusieurs prêts.

Une relation de confiance

Lorsque vous trouverez un prêteur privé qui vous fera confiance et qui acceptera de financer vos projets, vous risquez de le solliciter de nouveau pour vos projets. Ainsi, si vous faites affaires avec lui à plusieurs reprises, que vos projets vont toujours bien et qu’il y trouve son compte, il se développera entre vous une relation d’affaires solide (si ce n’est pas le cas, changez de prêteur). Cette relation de confiance peut mener à de meilleures conditions d’emprunt, ce qu’une banque ne fera jamais.

Risques du prêt privé en tant qu’investisseur

Évidemment, tous les prêteurs privés ne sont pas équivalents. Avant d’adopter un nouveau prêteur privé, il est important d’être conscient des risques auxquels vous pouvez être exposés et desquels vous devez être à l’affut.

Clause d’indexation

Cette escroquerie permet au prêteur d’augmenter le taux d’intérêt si vous ne remboursez pas votre prêt dans les délais convenus. Au Québec, le taux maximal permis par la loi est 60 %. Une variante consiste à cumuler l’intérêt sur votre prêt pour l’augmenter. Donc, si votre prêt de $100 000  a un retard de paiement de $1 000 , l’intérêt sera calculé sur $101 000 , etc. N’hésitez pas à consulter un avocat, un notaire ou un fiscaliste pour vous aiguiller.

Décaisse immédiate

Toute transaction avec un prêteur privé doit s’effectuer en présence d’un notaire. Si le prêteur vous propose de prélever directement les frais de dossier, par exemple, méfiez-vous. S’il désire vous prêter une somme insensée à très bas taux, il risque de prélever les frais de dossier sans vous octroyer de prêt. En d’autres mots, si c’est trop beau pour être vrai, ce l’est probablement.

Manque de flexibilité

Assurez-vous d’une certaine flexibilité de la part du prêteur; un bon prêteur privé acceptera généralement un terme de 12–18 mois si votre projet rencontre des ratées. Le prêteur devrait aussi prévoir la possibilité que votre immeuble soit vendu plus tôt qu’anticipé. S’il ne fait pas preuve d’une certaine mesure de flexibilité, méfiez-vous.

Accord de prêt trop facile

Évitez les risques inutiles; si le prêteur privé n’exige aucune condition de revenu ou de garantie et qu’il dit que les fonds seront disponibles dans 24 à 48 heures, la question devient d’où provient l’argent?

Autres vérifications importantes à faire

Le prêteur a-t-il une source de fonds fiable et est-il en mesure de financer votre prêt?

Assurez-vous que toute transaction monétaire est issue du système bancaire pour des fins de traçabilité (e.g., chèque certifié, virement électronique), ce qui élimine l’argent comptant. Également, même si votre prêteur dispose d’une source de fonds fiable, il n’a pas nécessairement les fonds requis pour financer le prêt. Informez-vous : un prêteur à problèmes a généralement des antécédents.

Assurez-vous de connaître toutes les modalités du contrat (frais, pénalités, etc.)

Un manque de transparence est généralement signe que le prêteur a un penchant pour la reprise de possession. Demandez donc à savoir sa politique en matière de retards et arrérages, ainsi que sa structure tarifaire détaillée. Cette politique peut passer d’un arrangement à l’amiable, par des pénalités ou une hausse automatique du taux d’intérêt, jusqu’aux recours légaux en saisie. Il est très important de pouvoir visualiser quand le prêteur privé tombera en mode reprise de possession. Finalement, quels-sont vos frais de sortie? Des frais de fermeture ou de relevé de compte, des indemnités? Voici certains de ces frais :

  • Frais juridiques : 1 500–2 500 $
    Les frais juridiques sont des frais de notaire pour la quittance et l’acte hypothécaire.
  • Frais d’évaluation : ≈500 $
    En effet, on fait généralement intervenir des évaluateurs agrées afin d’établir la valeur marchande de la propriété mise en garantie. Les frais d’évaluation sont souvent exigés avant même que votre prêt ne soit assuré.
  • Frais de courtage : 3 000 $ ou plus
    Dans le domaine du prêt privé, les courtiers hypothécaires exigent normalement 3–5 % du montant du prêt en frais de courtage.
  • Frais d’ouverture de dossier chez le nouveau prêteur : 3 000 $ ou plus
    Un nouveau prêteur (si vous changez de prêteur) vous imposera aussi ses frais d’ouverture de dossier qui s’élèvent généralement à 3–5 % du montant de votre prêt, avec un minimum de 3 000 $.

En conclusion, vous devez tenir compte de tous ces frais si vous considérez passer chez un autre prêteur privé. Il n’est pas rare d’avoir à débourser 7 000–15 000 $ pour quelques milliers de dollars de plus; et c’est bien souvent une fois chez le notaire qu’on s’en rend compte.

Vous devez donc être au courant de tous ces renseignements et ils doivent apparaitre au formulaire d’approbation du prêt, et ce avant d’aller chez le notaire ou l’avocat.

La stratégie de sortie : un indicateur que votre prêteur veut être remboursé

La mise en place d’une stratégie de sortie concrète démontre que votre prêteur veut être remboursé et qu’il n’est pas en mode reprise de possession. Elle indique que son objectif ultime est de vous aider à reprendre vos finances en mains et éventuellement retourner vers une institution financière conventionnelle.

Choisir le bon prêteur privé : montez votre dossier

Évidemment, on n’arrive pas chez un prêteur privé sans se préparer. C’est un peu comme une entrevue. Voici quelques éléments à réunir pour vous présenter au prêteur :

  • Réunissez un dossier de projets déjà réalisés, avec photos avant et après, et des chiffres à l’appui;
  • Ayez votre dossier de crédit à portée de main (même s’il n’est pas extraordinaire, l’important est d’expliquer avec transparence. Si le prêteur croit en le projet et vos capacités, votre dossier de crédit ne sera qu’un petit irritant);
  • Si vous êtes en début de carrière, construisez un cas type ou un exemple de ce que vous avez perdu comme opportunité par manque de liquidité, ou un portrait de l’opportunité que vous désirez financer grâce au prêt privé. Le prêteur pourra potentiellement exiger plus de garanties si vous n’avez pas d’expérience.

Les leçons à tirer

Le prêt privé peut s’avérer un outil important de votre coffre à outils d’investisseur immobilier lorsque vous voulez rapidement financer un projet à court terme. Avant d’emprunter chez un prêteur privé, d’y renouveler un prêt ou de changer de prêteur privé, cependant, vous devez faire vos devoirs et calculs pour établir quelles options sont les plus avantageuses pour vous (dans la plupart cas, renouveler son prêt avec votre prêteur existant s’avère la meilleure solution).

Dans le prêt privé, cependant, il y a bien plus que le taux d’intérêt qui compte pour de sortir gagnant. Négliger des détails comme les conditions du prêt, la possibilité de remboursement anticipé et de renouvellement, les frais et le type d’accompagnement que vous offre le prêteur pourrait vous coûter très cher.

Vous devez également considérer la réputation du prêteur. Une bonne façon de l’évaluer est simplement de faire quelques recherches Web avec le nom du prêteur privé afin de voir s’il a bonne cote, basé, entre autres, sur les témoignages disponibles en ligne (e.g., Google Business, Facebook, LinkedIn). A l’aide du Registraire des entreprises du Québec, vous pouvez vérifier depuis combien de temps le prêteur est en affaires et qui constitue son administration, et ainsi faire davantage de recherches.

Une fois que vous avez trouvé le bon prêteur privé, entretenez la relation d’affaires avec lui ou elle en étant un bon payeur. La relation d’affaires avec un bon prêteur privé pourrait signifier la différence entre croissance et stagnation.