Impacts préliminaires apparents du coronavirus sur les marchés immobiliers

Le 11 mars 2020, l’Organisation mondiale de la santé (OMS) a officiellement désigné le coronavirus et le COVID-19 (la maladie respiratoire qu’il provoque) comme une pandémie. En date du 19 mars 2020, des cas sont présents dans plus de 100 pays et on fait état d’environ 250 000 personnes infectées et plus de 10 000 décès.

Je souligne que mes analyses sont basées sur l’expertise, l’expérience, la recherche et mes opinions. Je vous rappelle, cependant, qu’il est impossible de prédire l’avenir avec certitude. Par conséquent, je souligne que les investisseurs les plus sages adoptent une perspective à long terme et n’essaie pas de « jouer » le marché. Comme toujours, consultez vos conseillers financiers, commerciaux et juridiques avant de prendre toute décision d’investissement.

Bien que les statistiques et les effets de la maladie sur la vie des individus évoluent rapidement, j’ai examiné jusqu’à présent l’impact de la pandémie sur les marchés immobiliers.

Voici un très bref résumé des événements économiques connexes :

1. Depuis que l’OMS a déclaré une urgence mondiale le 20 février 2020, les principaux indices boursiers du monde ont baissé en moyenne de plus de 9 %. Le Dow Jones Industrial Average a subi sa plus forte baisse en un jour de l’histoire le 16 mars 2020.
2. L’industrie du voyage subit des pertes importantes. Les grands rassemblements sont annulés et les grandes entreprises découragent les voyages non essentiels. Plus d’un tiers des voyages d’affaires en 2020 pourraient être perdus.
3. Le 15 mars 2020, la réserve fédérale américaine (la Fed) a baissé son taux d’intérêt de référence à 0 % et a annoncé son intention d’acheter au moins 700 milliards de dollars d’obligations d’État et hypothécaires. Ceci s’est produit moins de deux semaines après que la Fed ait baissé le taux de référence de 50 points de base à un peu moins de 1.25 %.
4. Le 13 mars 2020, à la surprise de tous, la Banque du Canada a abaissé son taux directeur d’un demi point de pourcentage, à 0.75 % en réponse à la pandémie de COVID-19. 
5. Le 16 mars 2020, le gouvernement a annoncé qu’il achèterait jusqu’à 50 milliards de dollars de blocs de prêts hypothécaires assurés par la SCHL.
6. La Banque d’Angleterre a abaissé ce jeudi (19 mars 2020) son taux directeur principal de 15 points de base à 0.1 %. Elle a également annoncé la reprise de ses achats d’obligations afin de contrer les répercussions économiques de la pandémie de coronavirus sur les marchés obligataires.
7. La Banque d’Angleterre a également relevé le montant de son programme d’achat d’obligations d’État et d’entreprises de 200 milliards de livres sterling (216 milliards d’euros), à 645 milliards de livres au total.
8. Le 6 mars 2020, le Congrès américain a adopté une loi bipartite de 8.3 milliards de dollars sur les coronavirus, dont 3 milliards de dollars pour le développement de traitements contre les coronavirus, 2.2 milliards de dollars pour aider à stopper sa propagation et plus de 1 milliard de dollars pour soutenir les efforts à l’étranger.
9. Les taux hypothécaires sont tombés à des creux de trois ans au moment de la publication de cet article.
10. La croissance globale en Amérique du Nord pourrait tomber en dessous de 2 % au premier trimestre et la perte de production mondiale due au virus pourrait atteindre 2.7 billions de dollars.

Bref, je pourrais continuer à vous énumérer des annonces comme celles ci-haut pendant la prochaine heure. 

La volatilité économique causée par le coronavirus aura-t-elle un impact sur l’immobilier?

Malgré ce que beaucoup de gens pensent, il n’existe pas de lien direct entre les performances boursières et les valeurs immobilières. C’est la santé globale de l’économie (qui, avant les événements des deux dernières semaines, était encore considérée comme relativement forte) qui les affecte, en fin de compte. Tant que les consommateurs ont confiance en leur emploi et leurs revenus, ils continueront à dépenser, ce qui comprend l’achat de biens immobiliers.

Entre autres choses, la vigueur du marché immobilier est affectée par les prix des bons du Trésor, qui sont corrélés aux taux hypothécaires. Lorsque le marché boursier et d’autres classes d’actifs commencent à voir beaucoup de volatilité, les investisseurs placent leurs liquidités dans des obligations pour la stabilité et la sécurité. Cependant, à mesure que la demande d’obligations du Trésor augmente, les prix des obligations augmentent et leurs rendements (les intérêts qu’ils paient aux investisseurs) baissent. Ceci fait aussi baisser les taux hypothécaires. Fait à noter pour les investisseurs multilogements, plus les banques perçoivent que les chances que les propriétaires multilogements puissent avoir des prêts en défaut, plus ils augmenteront l’écart, soit la marge entre le taux de référence et le taux qu’ils vous offrent. Donc, même si le taux de référence est le taux des obligations hypothécaires canadiennes et qu’il descend de 0.5 %, il se peut que le taux que les banques offrent ne descende pas, car elles se gardent cette baisse de 0.5 % comme profit supplémentaire pour assurer les revenus qu’ils pensent peut-être perde si vous faites éventuellement défaut.

Il convient de noter que le catalyseur de la situation économique actuelle est très différent de celui de la crise financière de 2008 qui a été directement causé par des problèmes sur le marché des prêts à risque subprime. Pendant cette récession-là, les prêts hypothécaires à risque ont été regroupés et vendus pour bien plus que ce qu’ils valaient. À la fin, les spéculateurs immobiliers ont laissé les maisons financées par ces prêts hypothécaires passer en défaut de paiement et ces ensembles de prêts hypothécaires (appelés contrats sur défaillance de crédit (credit default swap ou CDS)) ont perdu presque l’entièreté de leur valeur, mettant en faillite de grands investisseurs institutionnels et provoquant un effet domino qui s’est répercuté sur tous les aspects de l’économie.

La volatilité actuelle du marché boursier n’est pas le résultat de problèmes sur le marché immobilier, mais spécifiquement le résultat de l’incertitude à propos de comment le coronavirus peut affecter les chaînes d’approvisionnement et les bénéfices des entreprises. Bien qu’il reste à voir, l’immobilier pourrait être isolé dans une certaine mesure en raison de l’inventaire résidentiel serré, de la forte demande des acheteurs, des taux hypothécaires bas et des prix plus bas du bois d’oeuvre et du pétrole.

C’est une situation en constante évolution. Au moment d’écrire ces lignes, le Canada a fermé ses frontières, le Québec est en quarantaine ou presque, plus de 15 états ont ordonné des fermetures obligatoires de toutes les entreprises non essentielles aux limites des restaurants, ne permettant que des options de livraison et de ventes à emporter. Tout, de Broadway à Disney World en passant par les stations de ski du Colorado, est, au moins temporairement, fermé et les déplacements discrétionnaires ont pour la plupart cessé. Bref, nous sommes dans un véritable état d’urgence, sanitaire! 

Bien que les entreprises concernées puissent (ou non) avoir les ressources nécessaires pour survivre à ces conditions, il ne fait aucun doute que les employés seront immédiatement et directement touchés. Non seulement leurs heures et revenus sont soudainement menacés, mais leurs emplois peuvent disparaître. Pire encore si les entrepreneurs à la tête de ces entreprises disparaissent aussi. Et ceci aura un impact sur les marchés immobiliers.

Lorsque les gens commencent à perdre leurs emplois et voient leurs heures et leurs salaires diminuer, leurs revenus disponibles diminuent. Il en résulte qu’ils dépensent moins d’argent, l’un des facteurs les plus importants pour maintenir la santé de l’économie. Une réduction des dépenses affecte directement (et négativement) le PIB, le chômage et la croissance des revenus, tous nécessaires pour soutenir les prix des logements et, ultimement, les valeurs des immeubles.

En d’autres termes, si les employeurs constatent une baisse durable des revenus, ils commenceront à licencier des employés et leurs travailleurs licenciés auront moins à dépenser, ce qui ralentit davantage la croissance et crée un cercle vicieux conduisant à davantage de licenciements. Ceci affecterait les marchés du logement en faisant basculer le solde actuel de l’offre et de la demande élevées. N’oubliez pas : l’investisseur immobilier multilogement doit jouer dans deux arènes; le marché des propriétés et le marché des logements. Sans compter le marché qui lui fournit le ¾ à ⅚ du capital nécessaire pour ses investissements, le marché du crédit (marché des capitaux). 

Les investisseurs avisés devraient donc surveiller de près ces développements et continuer de suivre les variations des taux d’intérêts hypothécaires et tout plan de relance des gouvernements adopté pour aider à atténuer l’impact du coronavirus sur l’économie globale.

Qu’en est-il d’une récession?

Par définition, deux trimestres successifs de baisse du PIB représentent officiellement une récession et les récessions ont toujours un impact significatif sur les revenus des individus. La baisse des revenus et des salaires font que les acheteurs et les locataires ont moins à dépenser pour leurs coûts mensuels de logements, ce qui entraîne une baisse des prix des maisons et des loyers du marché.

Il convient de noter que nous sommes peut-être déjà en période de récession (nous ne le saurons pas avant la publication des données économiques d’aujourd’hui, dans quelques mois). De plus, Goldman Sachs prévoit des baisses importantes du PIB d’ici juin. Les prévisions de l’UCLA Anderson School of Management indiquent également que l’économie a cessé de croître et ne se rétablira qu’à la fin septembre. L’économie canadienne est peut-être déjà en récession, estiment des économistes, qui espèrent toutefois qu’elle sera de courte durée. Le Conference Board du Canada a dévoilé ses propres prévisions mardi (17 mars 2020), où il prédisait une stagnation économique au premier trimestre de cette année, suivie d’un recul de 2.8 % au deuxième, puis déjà d’un rebond (2 %) au troisième; selon eux, nous frôlons la récession.

Nous en sommes encore au début de cette crise, mais nous nous attendons à ce que les marchés immobiliers liés à l’hôtellerie connaissent l’impact le plus immédiat. Les hôtels, par exemple, ne seront probablement pas en mesure de récupérer la perte de revenus et la construction prévue dans ce secteur devrait être suspendue dans un avenir prévisible. Les propriétés Airbnb seront probablement très durement touchées, car une fois que les clients recommenceront à voyager, ils se méfieront davantage de la propreté des maisons privées par rapport aux grandes chaînes dotées d’un personnel d’entretien et de nettoyage professionnel.

L’impact sur l’immobilier commercial reste, quant à lui, à voir. C’est un marché plus lent et plus stable qui réagit beaucoup plus tard que des indicateurs plus volatils comme la performance des actions. Cushman & Wakefield note que « si le virus a un impact durable et matériel sur l’économie en général, il y aura un impact de traversée sur la propriété (commerciale)… »

L’immobilier commercial comprend également de nombreuses classes d’actifs, du bureau au commerce au détail en passant par l’entrepôt et, bien sûr, le multilogement, et chacune de ces classes d’actifs pourrait réagir différemment lors du prochain ralentissement économique. Sur la base de l’analyse de CBRE Research sur la variation effective des loyers pendant et après les deux dernières récessions, le multilogement a surperformé les bureaux et l’industriel pendant la récession de 2001 et tous les principaux secteurs de l’immobilier (bureaux, industriel, commerce au détail) pendant la récession de 2008–2009. Les logements multirésidentiels ont généralement connu une baisse totale des loyers plus faibles pendant les récessions et une reprise plus rapide des loyers après la récession.

Pour les propriétaires multilogements et les investisseurs, la perspective d’une récession à venir devrait offrir une pause, mais pas une inquiétude indue. Une perte de loyers est probable, mais pour une période limitée, suivie possiblement d’un fort rebond.

Ce qui ne signifie pas qu’il n’y a pas de bons côtés potentiels à toutes ces nouvelles négatives. Au cours de trois des cinq dernières récessions, les prix des maisons ont, en fait, augmenté de 1.9 % à 4.8 % (aux États-Unis; je n’ai pas trouvé de données pour le Canada). Si l’impact économique dû au coronavirus suit le modèle établi par les problèmes de santé publique passés, nous pourrions être prêts pour un fort rebond une fois le virus sous contrôle et les activités normales reprises.

En outre, d’autres facteurs peuvent conduire à des résultats plus souhaitables. Comme mentionné plus haut, le faible inventaire et la forte demande peuvent aider à soutenir le marché immobilier pendant la crise.

Et si le coronavirus impactait directement vos investissements?

Selon la façon dont tous ces détails et prévisions se développent, vous pourriez vous retrouver confrontés à des défis d’investissement inattendus, comme des locataires fiables soudainement incapables de payer leur loyer. Les travailleurs à faibles revenus avec peu ou pas d’épargnes pourraient ressentir le plus grand impact financier, car divers sites et entreprises annulent des événements, limitent leurs heures ou ferment complètement leurs portes.

En même temps, de plus en plus de municipalités, de provinces et même le fédéral subissent la pression de venir en aide aux locataires et aux locateurs. Les six grandes banques canadiennes ont déjà annoncé de l’aide et le fédéral a annoncé une aide aux PME aussitôt qu’hier (18 mars 2020). Les options comprennent des versements hypothécaires temporairement réduits ou suspendus pour une période pouvant aller jusqu’à six mois, bien que les intérêts s’accumulent pendant la période d’abstention. Les arrangements fournissent souvent un plan de rétablissement ou de remboursement pour compenser les paiements manqués. Est-ce que la situation va aller plus loin, jusqu’à l’état d’urgence complète? Si c’est le cas, cet état de force majeure pourrait déclencher des implications au niveau des assurances hypothécaires et autres. 

Y a-t-il des points positifs à la situation actuelle?

Les plus évidents points brillants dans l’incertitude actuelle sont : les faibles taux hypothécaires et la peur. Étant donné que ni la Fed ni la Banque du Canada n’agissent généralement rapidement pour annuler les efforts de relance, les taux devraient rester bas pendant un certain temps. Si la demande et la confiance des consommateurs restent élevées, ceci offre des opportunités de refinancer les propriétés existantes et d’effectuer de nouveaux achats. Il est aussi connu dans les hautes sphères de la finance ( un secret de Polichinelle) que plus il y a de peur, plus il y a d’opportunités. 

Sachez qu’il existe quelques scénarios dans lesquels les nouveaux taux inférieurs pourraient ne pas être utiles, comme si vous aviez déjà trop “leveragé” la valeur d’une propriété ou dans une hypothèque à taux fixe qui comporte des pénalités trop élevées pour justifier les frais de refinancement .

En conclusion

L’impact ultime du coronavirus sur les marchés immobiliers dépendra en grande partie de la durée de l’épidémie et de la reprise rapide (avec un retour à la stabilité sociale et économique globale) ou prolongée (durant laquelle les résultats médicaux sont pires que prévus et les perturbations économiques et de consommation persistent).

À l’heure actuelle, les investissements résidentiels sont bien positionnés, en grande partie grâce à une action agressive de la Banque du Canada et de la SCHL, à des taux d’intérêts hypothécaires bas et à un équilibre avantageux entre l’offre et la demande, ce qui a déjà entraîné une augmentation de la valeur des propriétés résidentielles au cours des dernières semaines.

Certains experts disent cependant qu’une récession est déjà commencée, qui pourrait perdurer au cours des prochains trimestres. Le moment est venu pour être rationnel et défensif, selon moi. 

En tant qu’investisseur prudent, restez concentrés sur les facteurs qui pourraient changer les perspectives. Par exemple :

1. Les quarantaines et la distanciation sociale volontaire diminuent les revenus et ralentissent la croissance de l’immobilier commercial, et pourraient entraîner une augmentation des défauts de paiements sur les prêts commerciaux (incluant le multilogement).
2. L’incertitude entourant nos perspectives économiques futures peut déplacer certains acheteurs (réduire la demande) et peut inciter certains vendeurs (augmentation de l’offre).
3. Selon Green Street Advisors, les fiducies de placement immobilier (FPI), généralement des refuges pendant les baisses des marchés boursiers, ont été étonnamment durement touchées par la récente volatilité.
4. Les nouveaux projets de construction pourraient être retardés en raison des perturbations de la chaîne d’approvisionnement ou de possibles pénuries de main-d’œuvre.
5. Les voyages et les industries connexes pourraient avoir un effet d’entraînement, car les principaux transporteurs aériens réduisent considérablement leurs horaires et commencent à demander au personnel de prendre des congés sans solde.
6. Certaines des ressources de prêts ont vu le manque d’activité sur de gros blocs de prêts hypothécaires à vendre. Si ceci devient une tendance, l’accès au capital pourrait s’assécher et, malgré des taux bas, il deviendra plus difficile d’obtenir un prêt. (C’est une des raisons pourquoi l’assouplissement quantitatif continue d’être exploité; lisez mon article à ce sujet.) 
7. Recherchez des sources fiables comme MREX pour savoir comment ces nombreuses différentes considérations influencent les marchés, la santé publique et les décideurs importants.

S’il y a récession ou pire, une dépression, l’immobilier multilogement sera fort probablement le dernier domino à tomber et il y a des gens devant nous qui font des choses bien pires (les investisseurs immobiliers sont, bien sûr, les rois du levier et de l’analyse peu sophistiquée) et je suis plus inquiet à ce sujet. Quand je parle de choses bien pires, je parle, bien sûr, des outils comme réduire les taux directeurs et imprimer de l’argent (assouplissement quantitatif).

Oui, ces outils peuvent aider l’immobilier. Des taux d’intérêts bas favorisent la rentabilité, l’accès au crédit favorise les achats et la croissance des valeurs. Rien de tout cela, cependant, signifie que l’immobilier locatif se portera nécessairement bien dans la prochaine récession en termes absolus; ce n’a justement pas été le cas lors de la dernière (de manière relative, oui, par contre).

Quoique l’immobilier multilogement a tendance à relativement mieux se porter que la bourse ou les autres types d’immobilier, il est naïf de penser que l’immobilier multilogement n’est pas également affecté en période de crise, de crash, de récession ou de stagnation.

Si jamais la pandémie mène à une récession, je ne crois pas que l’immobilier se portera nécessairement bien (d’un point de vue absolu), mais je continuerai de tenir bon et traverser cette récession avec une approche sécuritaire et prudente. Gestion de mes flux de trésorerie. Prudence dans mes refinancements. Contrôle de mes coûts de rénovation et d’entretien (OPEX et CAPEX). Gérer les attentes de mes associés ou investisseurs. Ajustement de mes paramètres dans mes “stress tests”.

Maintenir sa philosophie d’investissement, mais adapter ses stratégies.
L’optimisation est une stratégie. Le “buy and hold” en est également une. Ne faites pas l’erreur de penser qu’une stratégie est une philosophie; je le dis souvent et c’est encore plus vrai de nos jours.

Pendant une récession ou quand je vois le PIB devenir négatif, je suggère toujours de changer son approche; le PIB est à surveiller étroitement au cours des prochains trimestres.

Au lieu d’essayer de faire de l’argent et maximiser mes rendements, je me concentre sur la préservation de mon capital. Je ne vais pas augmenter les loyers de manière agressive. Je ne vais pas réhabiliter les unités de manière agressive. Je vais devenir un investisseur bien plate, endormant, et je vais mettre mes bas bruns et, bien sûr, je vais rester chez moi.