Malgré des conditions de location serrées dans certains des plus grands marchés urbains du Canada, le taux d’inoccupation national était de 3.1 % en 2021, selon un rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) grâce, en grande partie, à une croissance essentiellement stable à Montréal.
La deuxième plus grande ville du Canada représente environ 30 % des principaux logements locatifs du Canada. Pour mettre les choses en contexte, la métropole de Montréal compte plus de 500 000 logements locatifs, tandis que Toronto et Vancouver en ont chacune plus de 100 000. Le taux d’inoccupation de la ville de Montréal reste stable par rapport aux augmentations dans d’autres grandes villes, notamment Toronto.
Bien que l’offre locative ait augmenté l’an dernier, l’abordabilité est demeurée préoccupante, ce qui indique que les gains de l’offre ne freinent guère la demande.
Dans les villes d’au moins 10 000 habitants, le parc locatif construit à cet effet, a enregistré en moyenne 3.1% d’inoccupation l’année dernière, une baisse marginale par rapport à 3.2% en 2020 lorsque de larges pans de la population, en particulier dans les grands centres urbains, ont fui. En 2019, le taux d’inoccupation était de 2.2 %, mais la SCHL affirme que le taux d’inoccupation de 2021 ne s’est pas beaucoup écarté de la moyenne à long terme.
De plus, le taux d’inoccupation a diminué dans 21 des 37 marchés clés étudiés, dont Vancouver, Victoria, Halifax et Calgary, tandis qu’il est demeuré latéral dans 13 centres (y compris Montréal) et a augmenté à Toronto.
L’an dernier, les taux de location de deux chambres à coucher se sont établis en moyenne à 1 167 $, bien que, à 1 824 $, ils aient été les plus élevés à Vancouver, suivis de Toronto à 1 679 $, mais Montréal avait l’un des taux médians les plus bas pour ce type d’appartement à 932 $.
La croissance de la location moyenne de deux chambres a ralenti à 3% l’an dernier, mais elle était toujours supérieure à la moyenne historique de 2.7%. Cependant, il y a eu plusieurs exceptions notables à la tendance de croissance à l’échelle nationale, notamment à Vancouver, Victoria et Montréal, qui ont vu les taux grimper plus rapidement. Toronto, à l’inverse, a enregistré l’une des plus fortes baisses de loyers, ce qui, selon la SCHL, est conforme à la hausse du taux d’inoccupation de la ville en raison des effets persistants liés à la pandémie de COVID-19.
Dans le marché locatif des condominiums, ou secondaires, les choses étaient beaucoup plus serrées, selon les données de la SCHL. Vancouver et Ottawa ont toutes deux enregistré des taux d’inoccupation de 80 points de base, tandis que Montréal a enregistré 1.4 % et Toronto 1.7 %. La SCHL a ajouté que cela signifie à quel point les locations de condominiums sont convoitées, en particulier à Vancouver et à Toronto. Dans le cas de cette dernière, cela pourrait être le résultat de très peu de développement de parcs locatifs construits à cet effet au cours des décennies précédentes, ce qui suggère une préférence pour des logements de qualité, et riches en commodités.
L’abordabilité de la location est un problème persistant
Il est instructif de noter qu’un marché équilibré à un taux d’inoccupation de l’ordre de 5 à 6 %, et que tout ce qui est inférieur, comme 3.1 % en 2021, indique des défis en matière d’abordabilité, ce qui est exactement ce que le rapport de la SCHL a conclu. Il définit l’abordabilité comme le fait de ne pas consacrer plus de 30 % du revenu brut au loyer mensuel, mais selon les calculs de la société d’État, il définit l’emploi à temps plein comme 150 heures par mois, ou 37.5 par semaine à Peterborough par exemple, en octobre 2021, il aurait fallu une augmentation de 36.7 heures d’une année à l’autre à 160.5 heures par mois pour atteindre le seuil de 30 % pour un loyer de deux chambres. Windsor aurait eu besoin d’une augmentation de 18.6 heures à 137.8 au cours de cette période pour atteindre le seuil, bien que cela reste confortablement inférieur à 50 heures.
À Toronto, Montréal et Vancouver, il aurait fallu des augmentations de 7.6, 3 et 0.3 heure d’une année à l’autre en octobre 2021 pour atteindre 178.3, 105.8 et 198 heures mensuelles travaillées, respectivement, ce qui aurait atteint le seuil de 30 % pour les locations de deux chambres. Cela revient donc à dire que Montréal est le marché locatif majeur le plus abordable au Canada.
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À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
