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Points de vue sur le cycle multilogement actuel

21 novembre, 2022   |   Par Kadiatou Bah

« Le secteur du logement multirésidentiel semble sur le point d’atteindre un cycle baissier qui est « attendu depuis longtemps », s’il n’y est pas déjà », a déclaré Phyllis Klein, vice-présidente principale, responsable de la production d’agence chez Capital One.

Klein faisait partie d’un panel d’intervenants clés organisé par Investors Management Group (IMG), qui comprenait trois des plus grands experts du pays en investissement immobilier et en prêts pour un événement privé à Portland, dans l’Oregon.

Le multirésidentiel toujours perçut comme un refuge sûr

« Le système est choqué par la hausse importante des taux et le marché doit se stabiliser », a déclaré Klein. « Le multilogement est toujours la lumière brillante de l’immobilier avec de fortes occupations et une croissance future à l’horizon. Il y a quelques nuages, mais rien d’aussi difficile que les cycles passés. », a-t-elle martelé.

Denis Bodin a quant à lui déclaré que l’industrie est « un peu marquée par la Grande Récession et n’a pas assimilé la leçon que la récession n’est pas nécessairement synonyme de malheur apocalyptique ».

Neil Schimmel PDG et Fondateur de IMG a déclaré pour sa part qu’il y avait « certainement une correction des prix à venir » et qu’il s’attendait à ce que le volume des transactions reste froid jusqu’au premier trimestre de 2023, puis commence à se redresser. « Nous constatons une déconnexion entre les acheteurs et les vendeurs en ce moment parce que les taux d’intérêt ont augmenté très rapidement. », a-t-il renchéri.

La politique de la Fed est un instrument contondant, et le délai entre le moment où une hausse des taux se produit et le moment où elle est pleinement ressentie par le marché est de 12 mois à 18 mois.

Mettre l’accent sur les données locales et non nationales

Pour comprendre le score de résilience global d’un portefeuille d’investissement, Bodin a souligné l’importance de passer de la croissance des loyers à d’autres données rapportées au niveau national, et de se concentrer plutôt sur les tendances hyperlocales et démographiques.

Klein et Schimmel ont ajouté des informations sur les grands centres américains qui ont la confiance des agences et des investisseurs.

« Vegas est pour le divertissement; Orlando c’est le tourisme; Austin, la technologie », a déclaré Klein. « Ces marchés n’ont pas la même diversification économique que Dallas ou Phoenix. »

Schimmel a ajouté que des marchés tels que Raleigh, Atlanta et Seattle ont la diversification économique qui se traduit par une population robuste et un climat multirésidentiel favorable.

Klein a également expliqué que les prêteurs analysent les données des cartes de crédit pour comprendre le comportement des consommateurs en ce qui concerne les tendances du marché et du logement.

« Où les gens dépensent-ils leurs dollars de divertissement? », a demandé Klein. « Qui a acheté un U-Haul pour se déplacer d’un point A à un point B ? Nous pouvons exploiter ce type de données pour l’avenir. », a-t-elle dit.

Quelques prévisions de croissance des loyers

Pendant des années, les loyers moyens ont augmenté plus rapidement que l’inflation et la croissance des salaires.

« La croissance nationale des loyers multilogements ralentit », a déclaré Klein.

D’août 2021 à août 2022, il y a eu une croissance de 10 %. De juillet 2022 à août 2022, croissance des loyers zéro. Depuis le début de la pandémie jusqu’à aujourd’hui, il y a eu une augmentation de 22 % de la croissance des loyers.

« Nous nous attendons à ce que l’économie et l’industrie du multilogement poursuivent leur croissance stellaire, mais à un rythme plus modéré », a déclaré Klein.

Bodin prévoit pour sa part une croissance moyenne des loyers supérieure d’environ 1% à l’inflation et une inflation moyenne à long terme de 3% à 4%.

Bodin voit également la Réserve fédérale adopter une approche agressive pour freiner l’inflation. Dans le passé, la Fed a généralement équilibré son approche des taux pour atteindre les cibles d’inflation et de chômage.

Mais aujourd’hui, a-t-il expliqué, la Fed « regarde presque exclusivement l’inflation. Cela explique pourquoi la Fed a relevé les taux si haut, si rapidement. ».

Entre mars 2020 et mars 2022, le taux des fonds fédéraux a oscillé autour de 0% avant de grimper à un niveau actuel proche de 4%.

Personne ne croit que les taux ont atteint un sommet, l’estimation consensuelle plus large du taux de pointe des fonds fédéraux étant de 4,5% à 4,75% en 2023. Certains experts prédisent que le taux atteindra 5% en 2023 avant de baisser en 2024.

L’objectif de la Fed en relevant les taux est d’encourager l’épargne tout en décourageant les emprunts et les dépenses pour ralentir l’inflation. Le taux des fonds fédéraux est fondamentalement lié au coût de l’emprunt par le biais de la dette de carte de crédit, des prêts immobiliers et d’autres financements.

À titre d’exemple, les taux hypothécaires sont fixés à environ 3% au-dessus du taux des fonds fédéraux. Plus tôt cette année, lorsque le taux des fonds fédéraux était proche de 0% et les taux hypothécaires proches de 3%, un acheteur avec un budget de 2 500 $ pouvait se permettre une maison de 517 000 $. À un taux hypothécaire de 6 %, le même acheteur pourrait se permettre une maison de 400 000 $.

Une « réinitialisation », pas une récession profonde

Bien que personne n’ait de boule de cristal, Karlin Conklin a souligné que : « Ce ne sera pas une période facile. Mais cela dit, nous avons tous déjà vécu cela. Nous sommes prêts pour les « inconnues connues » à venir. ».

Selon Bodin, « Nous entrons dans une « récession de jardin » avec un chômage augmentant de 1 % à 2 % pour briser le dos de l’inflation.

« Ne craignez pas la correction. Il s’agit simplement de réparer 10 ans d’argent facile et d’aligner la valeur des actifs sur la politique monétaire normale. », a-t-il conseillé.

Klein a déclaré que les logements multilogement, tant du point de vue de l’agence que du propriétaire / investisseur, offrent une forte couverture contre l’inflation.

« Tant que vous opérez sur les bons marchés et que vous avez une équipe de gestion d’actifs intelligente en place, l’investissement multirésidentiel est une évidence », a-t-elle déclaré, affirmant également que les agences qualifient la phase actuelle du cycle économique de « réinitialisation », et non de récession.

« La pandémie nous a rappelé que les déconnexions du marché se produisent très rapidement », a ajouté Bodin.

Schimmel est resté optimiste dans son approche de la situation.

« Je suis un acheteur opportuniste à travers les marchés haussiers et baissiers », a-t-il déclaré. « Au cours de la prochaine année, il y aura de bonnes opportunités d’achat, d’autant plus que les vendeurs doivent se recapitaliser. Vous ne verrez jamais notre équipe rester sur la touche. », a-t-il confié.

Schimmel a déclaré que le processus de diligence raisonnable et de souscription discipliné d’IMG aide son groupe d’investisseurs à éviter les propriétés risquées et les marchés risqués.

« Cela met en place des investissements pour la prévisibilité », a-t-il déclaré.

Conklin a affirmé que « il est courant de voir des prêts à fort effet de levier sur les propriétés en ce moment », faisant référence aux prêts-relais et à d’autres financements créatifs qui sont devenus populaires à la suite de la perturbation du marché pendant la pandémie de COVID-19.

« IMG ne prendra pas ce risque. Les prêts Freddie et Fannie à faible effet de levier sont la dette la plus sûre que vous puissiez obtenir », a-t-elle rappelé aux investisseurs américains.

Klein a déclaré que les prêteurs d’agence ciblent « exactement » ce qu’IMG acquiert et exploite.

Selon le site Web de Fannie Mae, plus de 90% des appartements que l’organisme finance sont des « logements pour la main-d’œuvre » et sont « abordables pour les familles gagnant 120% ou moins du revenu médian de la région. Les enseignants, les premiers intervenants et les travailleurs des services sont une partie essentielle de leurs communautés ».

Bodin a déclaré que ce qu’il trouve intéressant, c’est que « si vous regardez en arrière au cours des dernières décennies certains des meilleurs films de science-fiction de la culture pop, vous constaterez qu’un nombre inquiétant de leurs prédictions autour de la technologie et de l’innovation se sont réalisées.

« Considérez The Jetsons, la célèbre sitcom de science-fiction des années 60. Avez-vous déjà remarqué où ils vivaient? C’était dans un appartement.

« Si nous imaginons à quoi pourrait ressembler l’avenir dans 100 ans, je pense que nous pouvons tous convenir que les appartements seront toujours un élément fondamental de la société. », a-t-il conclu.