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Que faut-il savoir avant d’acheter un multilogement

17 mai, 2022   |   Par Félix Blanc

Un immeuble multilogement, concrètement, c’est un immeuble locatif de plus de 5 logements. Mais ça peut aussi être un placement particulièrement intéressant. Par contre, avant de se lancer et de lire notre guide de l’investissement immobilier multilogement, il y a plusieurs éléments à connaître. Dans cet article, je dresserai la liste de plusieurs choses à avoir en tête avant de se lancer.

Le financement

Le financement est l’une des premières considérations à laquelle se heurtent les débutants en investissement immobilier multilogement. Après avoir développé des bases en ingénierie financière, il faut donc rencontrer un directeur de compte ou un courtier hypothécaire pour discuter des différentes avenues envisageables. Il existe deux départements chez les institutions financières : personnel et commercial. Bien qu’il existe de rares exceptions où les multilogements se financent au personnel, la plupart du temps, nous aurons affaire au département commercial. Dans ce département, au conventionnel, vous obtiendrez un financement allant jusqu’à 75% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat, la valeur marchande de votre propriété et sa valeur économique. En SCHL, ce sera jusqu’à 85% de la moindre de ces trois valeurs. Bien que ces ratios prêts-valeurs soient constants d’une institution à l’autre, les valeurs économiques varient d’une institution à l’autre, et les conditions aussi. Portez une attention bien particulière au terme de votre hypothèque, aux frais en cas de rupture de votre hypothèque, à votre capacité d’enregistrer un deuxième rang, etc.

Les dépenses

En lisant les fiches des courtiers sur Centris, on remarque souvent plusieurs oublis au niveau des dépenses. Assurez-vous de bien connaître les dépenses opérationnelles de votre immeuble, à savoir les taxes municipales, les taxes scolaires, les assurances, et les coûts en énergie. Ensuite, vous devrez apprendre à anticiper les dépenses normalisées d’un immeuble, c’est-à-dire les dépenses relatives à la gestion d’un immeuble. Les postes de ces dépenses sont : entretien et la réparation, la gestion administrative, le salaire pour la conciergerie, et éventuellement le coût en vacances. Notez bien que ces dépenses normalisées ne sont pas des dépenses réelles, qui figurent aux postes véritables d’un immeuble en particulier. Ce sont des dépenses spéculatives, anticipées par la SCHL, afin de faire abstraction du type de gestion d’un immeuble, dans le but d’analyser la performance financière d’un immeuble en lui-même, et non pas en tant que telle personne en ferait la gestion.

La viabilité financière de l’immeuble

Vous devrez ensuite être en mesure d’établir la situation financière actuelle de votre immeuble. En fonction de l’argent que vous y placerez, est-ce que le retour est intéressant ? C’est ultimement la question que pose le taux de rendement interne. À ce stade, vous ne pouvez pas vous contenter de vérifier si votre immeuble génère un cashflow mensuel positif, vous devez comparer toutes les entrées d’argent, à savoir le cashflow mensuel, la capitalisation et la plus-value, et les sorties d’argent, à savoir la mise de fond, les dépenses, les coûts en rénovations, etc. sur une période donnée pour avoir une vision globale du projet. C’est notamment ce que nous enseignons aux élèves du certificat en ingénierie financière.

Bien faire inspecter l’immeuble

On ne le dira jamais assez, l’inspection est cruciale, surtout si vous débutez en immobilier et que vous n’avez pas l’intention de tout refaire dans un immeuble. Il est essentiel de trouver un inspecteur qui vous aura été recommandé. Au Québec, à peu près n’importe qui peut s’auto-proclamer inspecteur, c’est donc essentiel de ne pas mettre son destin entre les mains du premier venu. Par moment, l’inspection vous permettra par ailleurs de négocier votre prix à la baisse. On suggère aussi généralement de faire réaliser des tests environnementaux systématiquement lorsque c’est possible.

Bien choisir la localisation

Contrairement à ce que certains disent, le choix de la localisation n’est pas obligé de dépendre de votre lieu de résidence. Il peut être intéressant d’examiner avant tout le taux d’emploi des différents secteurs, le revenus des ménages, les développement urbanistiques, la criminalité, les services offerts. Plus encore, il peut être intéressant de se renseigner sur ce qui, dans ces métriques, est en changement. Il ne s’agit pas seulement de savoir quel secteur est bon, mais bien de comprendre quel secteur le deviendra. Il ne faut pas oublier que l’investissement immobilier multilogement est un marathon, il faut penser à long terme.

La taille des logements

Au niveau de la taille des logements, il peut être intéressant de se renseigner sur l’offre des logements dans un secteur donné. Y a-t-il une pénurie de 5 ½ ? Ensuite, en termes de demande, est-ce un secteur étudiant, où tout le monde cherche un 1 ½, le temps de finir son cégep ? Il ne faut pas bouder un type de logement spécifique, il faut simplement comprendre ce qu’il représente dans le marché et ce que ça implique au niveau de la clientèle. Pour les petits logements, il faut cependant bien se renseigner du côté des institutions financières, car l’appétit des banques pour les petites unités n’est pas toujours clair, et il arrive bien souvent que le financement ne se produise pas habituellement dans le cas d’immeubles qui en sont composés.

Gestion de l’immeuble

Un immeuble multi-logement, ce n’est pas un investissement passif. Est-ce vous-même qui répondrez aux appels pendant la nuit, qui coordonnerez les réparations, qui collecterez les loyers, qui ira au TAL (tribunal administratif du logement anciennement la Régie Du Logement) lorsque nécessaire ? Est-ce l’un de vos partenaires d’affaires ? Est-ce un gestionnaire à qui vous donnerez un contrat ? Tout est possible, mais il faut absolument mettre en place un système.

Questions à poser au vendeur

Avant de prendre possession de l’immeuble vous aurez avantage à en apprendre le plus possible au sujet de l’immeuble, par le vendeur. Y a-t-il des locataires qui posent problème ? Des choses spécifiques à connaître du bâtiment, du voisinage, etc. Est-ce que votre vendeur possède d’autres immeubles qu’il aimerait vendre dans le futur ? S’il a une ouverture, pourquoi ne pas l’inviter prendre un verre en sortant de chez le notaire ? Souvent le lien établi avec le vendeur aura autant d’importance que les informations que vous irez chercher.

Questions à poser aux locataires

Les locataires vous renseigneront bien souvent sur la bâtisse, les autres locataires, et ultimement sur leur expérience d’habitation. Dans une visite d’immeuble, je passe toujours beaucoup plus de temps à parler aux locataires qu’à observer les appartements en tant que tels. Certains parlent parfois des locataires comme d’un mal nécessaire au fait de détenir des immeubles multilogements. C’est un peu comme de parler de client d’un restaurant comme un mal nécessaire au fait d’avoir un restaurant : ça ne fait aucun sens. Vos locataires sont vos clients, et ils sont des baromètres qui vous renseignent sur la valeur de vos logements. Il sera à votre avantage, et à votre honneur, de les prendre en considération pour mieux faire croître votre entreprise.

Le TAL

Bien qu’on espère ne jamais s’y rendre, le TAL est une dernière instance qui peut s’avérer nécessaire dans certains cas. Il est primordial d’en connaître en détail la réglementation, ne serait-ce que pour toute négociation possible avec les locataires. On le sait, en négociation, il faut toujours avoir en tête la marche à suivre en cas de refus total de collaborer. Ensuite, il faut garder en tête que le TAL est une dernière instance, qui ne vous oblige, ni vous, ni votre locataire, à convenir d’une entente à l’amiable. Il ne faut donc pas voir le TAL comme un outil à utiliser au quotidien, mais plutôt comme un tribunal de dernière instance en cas d’impossibilité totale à s’entendre.

Les recherches à effectuer

Il peut être bon, avant de se lancer, de passer en revue la jurisprudence du TAL (anciennement la Régie Du Logement) , de la ville et de la régie du bâtiment. Certains avocats se spécialisent justement dans le domaine et pourront vous renseigner sur l’éventail de jugements qui sont tombés et qui joueront en votre faveur. Me Mélanie Chaperon donne justement un cours à ce sujet dans le programme de la meute multilogement, où elle rassemble l’ensemble des jugements qui amène un vent de changement considérable dans la sphère juridique.

Sans être exhaustif, voici donc certaines choses à savoir avant de se lancer, afin de maximiser ses chances de bien faire. Gardons en tête qu’avant d’investir des centaines de milliers de dollars, il est judicieux de se former dans le domaine. Les connaissances, le réseau acquis et le mindset vous resteront pour toujours, et donc, s’il y a une chose sur laquelle il ne faut pas lésiner en commençant, vous savez ce que c’est.