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Guide de l’investissement multilogement

16 août, 2022   |   Par MREX

Depuis plusieurs années, l’investissement immobilier multilogement connaît une période de popularité sans précédent. Et ce n’est pas sans raison ! Si l’on faisait l’exercice d’analyser les rendements moyens des propriétaires des trente dernières années, et si on comparait ces rendements à leur volatilité et donc à leur risque, on serait frappés par la qualité de la rentabilité de ce véhicule d’investissement. Depuis plusieurs années, et certainement pour longtemps encore, la demande en logements dépassent significativement l’offre.  Cependant, même s’il faut reconnaître que la dernière époque fut douce pour les investisseurs immobiliers, il faut toutefois relever que ce ne sera pas toujours nécessairement comme ça (lire mon article “Entrer dans le marché aujourd’hui ou pas ?”). Le marché a  évolué et certains facteurs propices à la dernière époque  ont changés. Pour cette raison, et parce que le secteur des immeubles multilocatifs nécessite un degré de sophistication important, il est important de se former avant de se lancer dans le marché.

Pourquoi devenir investisseur immobilier multilogement ?

Les raisons pour lesquelles on peut vouloir se lancer en multilogement sont nombreuses.

Notamment, on mentionne bien souvent Maslow, qui relève que le besoin de se loger figure parmi les besoins les plus universels et indispensables, ce qui fait du marché des immeubles à logements l’un des marchés les mieux à l’abris des difficultés économiques. En effet, en période de crise, les gens renonceront d’abord aux biens de luxe, qui ne sont pas indispensables, et en dernier lieu à ce qui leur est essentiel.

Quelles sont les grandes tendances du marché ?

Le marché de la dernière décennie a connu une prise en valeur spectaculaire. Pratiquement tout ce qui a été acheté il y a 10 ans au Québec, a gagné massivement en valeur. Alors que le Québec a connu jadis des secteurs où l’offre, en matière d’immeuble et en matière de logements, dépassait la demande, encore en termes d’immeubles et de logements, aujourd’hui nous nous retrouvons dans une conjoncture bullish où les propriétaires, en plus d’être conscients de la valeur de leurs immeubles, capitalisent sur l’anticipation d’une prise en valeur à venir. De plus, la hausse marquée des taux d’intérêt en 2022 rend l’accès au crédit beaucoup plus difficile, ce qui force les acheteurs à placer beaucoup plus de mise de fonds qu’auparavant, ce qui rend particulièrement la vie dure aux débutants, qui devront maintenant débourser des mise de fonds faramineuses. Tout cela étant dit, considérant l’immigration qui reprend son cours depuis la réouverture des frontières suite à la covid, considérant l’espace habitable de plus en plus limité, considérant la pénurie de matériaux et la hausse des taux d’intérêt, qui limitent les nouvelles constructions, et qui forcent plusieurs propriétaires endettés à redevenir locataire, plusieurs choses portent à croire que les intempéries du court terme n’empecheront pas le marché du multilogement de performer à long terme.

Pourquoi le multilogement plutôt que le plex :

Mais ceci étant dit, pourquoi ne pas investir dans les petits plex au lieu d’investir dans un immeuble multilogement (de plus de 5 unités) ? La question a déjà étée abordée dans cet article , mais rappelons ici simplement que les immeubles multilogements offrent l’avantage d’être transigés sur des bases financières. On n’achète pas un immeuble de 20 logements sur des bases émotives, on s’assure plutôt de sa rentabilité. Ceci étant dit, ce sont les chiffres qui dirigent principalement la valeur des immeubles, permettant ainsi d’en faire des projections fiables à travers le temps.

Évidemment, il était ici questions des raisons financières d’investir en immobilier multilogement, mais il va s’en dire qu’il faut par ailleurs une source de motivation intrinsèque pour persévérer dans ce secteur d’activité. Acheter un immeuble multirésidentiel, c’est faire l’acquisition d’une PME. C’est de l’entrepreneuriat, et les entrepreneurs qui s’épanouissent le mieux dans leur domaine sont ceux qui ont à cœur d’avoir un impact positif sur le monde. Dans le cas contraire, il vaudrait mieux investir passivement dans une entreprise pour qui ce sera le cas. Dans le guide sur l’investissement passif en immobilier, la question est justement traitée. Nous reviendrons sur ce sujet plus loin par ailleurs.

Qui peut devenir investisseur immobilier multilogement ?

Dans une véritable société d’investissement en immobilier multilogement, les traits de caractère requis sont nombreux : vision, créativité, organisation, entregent, avoir un esprit analytique, savoir foncer, etc. Comme je l’explique dans mon article “aiguiller votre partenariat avec le myers briggs test” et dans mon article “Qui peut devenir investisseur multilogement?” il y a de la place pour tout le monde en investissement immobilier multilogement, en autant que les différents partenaires soient complémentaires. Ceci dit, les caractéristiques fondamentales, et qui reviennent le plus chez les investisseurs à succès, sont probablement l’engagement, la curiosité, le professionnalisme, l’esprit analytique et l’intelligence émotionnelle. Avant de débuter, vous devrez passer en revue votre situation financière, votre personnalité, votre profil de risque, afin de vous donner des objectifs réalistes.

Que faut-il savoir avant d’acheter un multilogement ?

De manière générale, plus un type d’investissement est risqué, plus le risque est justifié par un potentiel de rendement important. Cependant, plus on apprend à maîtriser les différentes variables qui influencent la tournure d’un projet d’investissement immobilier multilogement, et plus on vient mitiger le risque. On parvient alors à générer ce que l’on appelle un rendement “alpha”. C’est-à-dire qu’en développant des connaissances, on parvient à générer un rendement important, sans le risque qui devrait lui être corrélé. Dans le guide “que faut-il savoir avant d’acheter un multilogement”, il est question des différentes connaissances à avoir avant de se lancer.

Quel niveau de connaissance est-il préférable d’avoir ?

Cette question dépend beaucoup de vos objectifs. Si vous souhaitez simplement acheter un 6 logements, vous n’aurez pas besoin de la même sophistication que pour atteindre l’indépendance financière. Si vous souhaitez lever des capitaux, vous devrez être capable de comprendre et de présenter en convenablement vos projets. Si vous voulez générer un rendement élevé sans tout risquer, vous devrez par ailleurs comprendre ce que vous faites.

L’importance de l’analyse et de l’ingénierie financière 

Vous entendrez parfois dire que l’analyse paralyse, mais sans analyse, on fonce tout droit dans la mauvaise direction. L’analyse est une partie de tout projet et sera déterminante de tout ce qui s’en suivra. Comme c’est mentionné dans cet article, l’ingénierie financière vous permettra de voir plus loin que les simples ratios que les débutants utilisent afin d’évaluer la rentabilité d’un immeuble. En la maitrisant vous serez en mesure de comparer différents projets sur la base de mêmes dénominateurs, afin d’en évacuer toute dimension subjective. Vous serez par ailleurs capables de voir des opportunités là où peu de gens en voient, de limiter le risque de votre portfolio et vous aurez en main les outils afin de présenter un projet d’investissement immobilier de manière professionnelle à un investisseur passif, ou simplement à d’éventuels partenaires d’affaires.

Comment trouver un multilogement?

Pour trouver le multilogement qu’il vous faut, il existe plusieurs canaux possibles, qui sont par ailleurs présentés dans ce guide. Mais avant de vous lancer dans le magasinage d’immeuble, saurez-vous simplement reconnaître un bon deal d’un mauvais? La plupart des gens se font beaucoup trop confiance à leur débuts en ce qui concerne leur compétence à distinguer un bon projet d’un mauvais. La plupart des courtiers immobiliers seront par ailleurs mal outillés pour vous orienter, et bien des formateurs vous recommanderont des métriques désuètes pour prendre vos décisions (lire mon article “les fameux ratios”). La première étape pour trouver un multilogement, c’est de comprendre comment traduire financièrement un immeuble, ce qui est proprement l’une des visées du certificat en ingénierie financière. Lorsque vos compétences en ingénierie financière seront développées, il vous faudra ensuite trouver des courtiers immobiliers qui auront faim, et qui feront idéalement de la prospection hors-marché. Il est très important à ce stade de ne faire perdre de temps à personne, de montrer ses preuves de mise de fond rapidement, de prouver son sérieux et son professionnalisme, et de bien s’assurer que la vision et les objectifs du courtier seront compatibles aux vôtres. Déjà, avec votre regard aguerri, vous serez capable de trouver des opportunités sur Centris ou Duproprio que vous pourrez aborder avec vos courtiers. Pour les plus aventuriers, il existe aussi d’autres avenues alternatives, dont je parle dans mon article “Dénicher des opportunités hors marché”, et qui permettront d’éviter les sentiers battus, où 99% des investisseurs amateurs se retrouvent.

Où acheter son multilogement ?

Ce qu’il faut d’abord mentionner, c’est que l’investissement immobilier multilogement demande généralement beaucoup plus de temps que ne l’estiment les débutants. À proximité de votre immeuble devront se trouver un gestionnaire, et une ou des personnes compétentes au niveau des rénovations. Ceci dit, si vous mettez en place une structure dans laquelle vous parvenez à déléguer ces fonctions à des intervenants sur place, vous pouvez vous permettre de ne pas habiter à proximité de votre immeuble. 

À part ces considérations pratico-pratique, il est essentiel de partir de son profil d’investisseur afin de définir le type de secteur auquel vous voulez vous attaquer. Certains secteurs jouissent d’une plus grande stabilité économique alors que d’autres, plus risqués, offrent cependant un meilleur cashflow. Certains secteurs nécessitent que l’on investisse une mise de fond de 60% de la valeur de l’immeuble alors qu’il sera possible d’acheter un immeuble à l’aide de 20% de mise de fond dans un autre secteur. On peut aussi penser au potentiel des secteurs, en fonction des développements en cours et à venir, ou encore aux risques qu’impliquent certains changements de réglementation.

Comment évaluer la rentabilité d’un multi-logement ?

La rentabilité d’un immeuble multilogement doit être calculée à partir de la totalité des flux monétaires entrants et de la totalité des flux monétaires sortant, durant la durée totale du projet. Dans ce guide sur la rentabilité d’un immeuble multilogement, il est question des erreurs à éviter, et de l’ensemble des dimensions à prendre en compte dans ses analyses. On verra que l’on doit ultimement principalement s’en remettre au TRI (taux de rendement interne), qui est par ailleurs démystifier dans cet article.

Quel est un bon niveau de rentabilité ?

Cette question est fréquemment posée alors il nous faut l’adresser bien qu’elle n’ait aucune réponse. Rappelons encore simplement qu’on s’attendra d’un projet risqué à ce qu’il génère un rendement supérieur à un projet peu risqué. Disons simplement qu’un projet peu risqué rapporte généralement 7% à 25% de rendement par année, alors qu’un projet d’optimisation, et donc avec un peu plus de risque bien calculé, peut très bien rapporter entre 40% à 120% par année (quoique dans les faits, dans les projets à fort potentiel, le rendement devient rapidement assez volatile, surtout lorsqu’on investit peu de capital de sa poche, comme discuté dans ce vidéo: 

 

Bien utiliser l’effet de levier

L’effet de levier, c’est l’effet par lequel on acquiert un bien, sans en payer la valeur en entier. Si par exemple, vous achetez un immeuble de 1M$ avec une mise de fond de 250K$, vous avez un effet de levier de 4 puisque vous avez fait l’acquisition d’un bien qui à une valeur quatre fois plus grande que votre injection en capital. À partir de là, si votre immeuble prend valeur de 10%, votre prise de valeur à vous sera plutôt de 10% x 4 = 40%. Pensez-y, si l’immeuble prend 10% en valeur, alors il vaut dès lors 1,1M$. Vous avez donc généré une prise en valeur de 100K$, en investissant 250K$. Générer 100K$ à partir de 250K$, ça représente une prise en valeur de 40% (100K$/250K$). Autrement dit, le montage financier d’un projet est déterminant dans son rendement, et il ne suffit donc pas d’observer les chiffres d’un immeuble, il faut aussi s’attarder à ce qui peut être fait du point de vue de la dette. 

Comment calculer la valeur économique d’un multilogement

La valeur économique est une valeur plafond que la banque établie, afin de faire abstraction de l’offre et de la demande qui définissent la JVM (juste valeur marchande), tels que discuté dans cet article. À partir de certains ratios, les institutions financières définissent le paiement maximal que votre immeuble est en mesure d’effectuer chaque mois, puis on extrapole ce paiement sur la totalité de la durée de l’amortissement du prêt et on parvient au montant de prêt maximal, qui devrait correspondre à une fraction de la valeur économique. Dans ce vidéo, Félix Blanc explique de manière plus détaillée les fondements de ces calculs, qui sont par ailleurs élaborés dans le certificat en ingénierie financière:

Se lancer seul ou en partenariat ?

En investissement immobilier multilogement, il y a plusieurs chapeaux à porter, et il est fort à parier que vous ne puissiez pas vous-même tous les porter, soit par manque de temps, soit par manque de compétence, soit par manque d’intérêt. Quoi qu’il en soit, la plupart des investisseurs immobilier multilogement travaillent en équipe, afin d’être en mesure d’unir leur forces, de se spécialiser dans ce qu’ils aiment faire. Le partenariat n’est pas obligatoire, évidemment, mais c’est généralement plus efficace et plus agréable. 

Comment investir passivement dans l’immobilier ?

Comme mentionné plus haut, si vous n’avez pas d’intérêt pour le type d’opérations qu’implique l’investissement immobilier, et que vous n’êtes pas forcément motivé par le fait d’avoir un impact positif sur votre clientèle, investir passivement pourrait vous permettre de bénéficier de ce véhicule, sans pour autant avoir à mettre les mains à la pâte. Dans cet article, nous passons au travers des raisons principales pour lesquelles on pourrait vouloir investir passivement dans une société d’investissement en immobilier.

Comment financer son investissement ?

Il existe plusieurs manières de financer un immeuble multilogement. On peut accumuler différentes tranches de dettes qui proviendront de différents créanciers. Plus vous serez financés, plus vous aurez d’effet de levier, mais donc plus vous vous exposerez au risque par ailleurs. Dans le guide sur le financement multilogement, il est questions des différentes manières de financer un immeuble, que ce soit par la banque, par le vendeur ou par un prêteur privé.

Les documents à fournir pour une hypothèque sur un immeuble multilogement.

Lors d’une demande de financement, votre directeur de compte ou votre courtier hypothécaire vous demandera plusieurs documents, premièrement des documents personnels, deuxièmement des documents en lien avec votre immeuble, troisièmement des documents en lien avec votre entreprise.

Pour le documents personnels vous aurez d’une part besoin de votre bilan personnel, d’une preuve de ce qui y sera inscrit, d’une confirmation de la mise de fond, d’une copie de vos pièces d’identité, des rapports d’impôts provinciaux et fédéraux des deux dernières années, des avis de cotisations des deux dernières années, de l’état de divulgation des autres immeubles. 

Pour les documents en lien avec l’immeuble, vous aurez besoin de la promesse d’achat acceptée, de la DV (déclaration du vendeur), des baux et renouvellement, du registre des loyers, du relevé de taxes municipales et scolaires des deux dernière années, de la police d’assurance en vigueur, des factures d’énergie, du certificat de localisation (datant de moins de 10 ans), d’un rapport d’évaluation agréée (datant de moins de 6 mois)

Finalement pour les documents en lien avec l’entreprise emprunteuse, il faudra fournir les états financiers des 2 dernières années ou du bilan d’ouverture et des états financiers intérimaires les plus récents.

Il est toujours bon d’avoir un document de style dropbox avec tous les documents que vous actualiserez au fil du temps pour être prêt à fournir vos documents rapidement quand viendra le temps du financement.

Financer sans argent

C’est le rêve de tout le monde de pouvoir acheter un immeuble multilogement sans avoir à mettre de mise de fond, et plusieurs gourous vous vendront l’idée que c’est possible, lorsque vous commencerez à investir en immobilier, d’y parvenir. La réalité, c’est que c’est une pratique qui, bien qu’elle soit possible, est le plus souvent accessible aux initiés. À ce propos, les différentes méthodes possibles sont abordées dans ce guide, et plus spécifiquement celle du prêt privé dans cet autre article.

Quelle est la mise de fond initiale minimum ?

Combien de fonds faut-il pour rentrer dans le marché ? Ça dépend d’abord du type de projet que vous voudrez faire et du marché auquel vous souhaitez vous attaquer. Pour des projets d’optimisation, il vous faudra énormément de fonds en rénovations, contrairement aux projets de type buy and hold. De plus, il est possible que votre immeuble soit peu finançable, s’il nécessite d’être redressé financièrement. Bien sûr, il est possible d’opter pour un prêteur privé dans ce type de projet, mais les prêteurs privés, et autres prêteurs alternatifs, demanderont généralement une garantie au moins correspondante au prêt octroyé, et un minimum d’expérience. Sans eux, à Montréal, pour un 6 logements à optimiser à Outremont, vous pourriez très bien avoir besoin de 1,5M$ pour acheter la bâtisse en plus d’un budget d’1M$ pour la remettre sur pied. Cependant, si vous achetez un 6 logements à Shawinigan pour en faire de la détention long terme, avec un prêt SCHL à un RPV de 85%, vous pourriez très bien ne nécessiter que de 60K$. Il faut donc faire vos analyses de marché, et vous adapter en conséquence, et parfois ça peut signifier de renoncer à certains secteurs, ou d’intégrer des partenaires financiers.

Par ailleurs, on entend tout de sorte de fausseté sur la mise de fond nécessaire pour acheter un immeuble multilogement. En fait, au département personnel, vous pourriez être financés à l’achat jusqu’à 80% du moindre entre le prix payé et la JVM (juste valeur marchande) de l’immeuble chez Desjardins et RBC (la banque royale du Canada). Ceci dit, le financement au personnel, ça ne fonctionne que pour les petits multilogements, de moins de 8 logements et il faut que vous ayez personnellement des revenus importants et peu de dépenses, bref de l’espace sur vos ratios d’endettement personnels. La banque voudra s’assurer que vos revenus personnels pourront permettre de supporter une aussi grosse hypothèque. Maintenant, dans 95% des cas, le financement pour des immeubles multilogements se fait au département commercial. Au commercial, pour du multilogement pur et dur, vous serez financés jusqu’à 75% du moindre entre le prix payé, la JVM (juste valeur machande et la VÉ (valeur économique). Pour davantage d’informations, au sujet des différentes valeurs, jetez un coup d’œil à cet article:  https://mrex.co/fr/demystifier-les-differentes-valeurs-en-investissement-immobilier-multilogement/

Par ailleurs, vous pourrez aussi faire assurer votre prêt hypothécaire, ce qui revient à payer une assurance à la banque qui lui garantit que même si vous étiez en défaut de paiement, elle recevra son argent par l’assureur. Pour vous y inciter, la banque accepte en échange de vous en prêter davantage, et dans de meilleures conditions. En payant pour une prime d’assurance SCHL (société canadienne d’hypothèques et de logements ), vous pourrez effectivement être financés jusqu’à 85% du plus bas entre le prix payé, la JVM (juste valeur marchande et la VÉ (valeur économique). Mais j’espère que tout le monde comprend qu’il est tout à fait possible et fréquent que, comme le prix de vente est beaucoup plus élevé que la JVM (juste valeur marchande) et la VÉ (valeur économique), vous vous retrouviez à mettre véritablement plus de 50% du prix de vente en mise de fond, même si vous êtes financé à un RPV (ratio prêt-valeur) de 85% de la plus basse des trois valeurs.

Quelles sont les obligations légales d’un propriétaire multilogement ?

Un propriétaire d’immeuble multilogement doit se conformer à certaines obligations légales. D’abord, un propriétaire a l’obligation d’honorer le bail établi entre son locataire et lui. Il s’agit d’un contrat où certaines conditions sont établies pour une période définie. Au Québec, c’est le TAL (tribunal administratif du logement , anciennement appelé “régie du logement”) qui est chargé de faire respecter les lois qui sont en lien avec le droit locatif. Cependant, il faut bien comprendre qu’une entente consensuelle entre locataire et propriétaire n’a pas forcément besoin de se plier aux balises que le TAL fait appliquer. Par exemple, si un locataire souhaite mettre fin à son bail avant la fin de la période prévue, et que le propriétaire est en accord, il n’est pas illégal de rompre le bail avant son échéance. De la même manière, si un locataire est prêt à accepter une augmentation de son loyer en échange d’un service quelconque, il n’est pas illégal d’y procéder, même si l’augmentation ne correspond pas à ce qui est suggéré par le TAL. Ce dernier paragraphe ne constitue pas un avis légal, et pour tout conseil, veuillez prendre contact avec un avocat en droit locatif. La CORPIQ offre notamment différents services qui peuvent s’avérer fort utiles à ce propos.

Gestion des locataires

La gestion des locataires est l’une des tâches les plus délicates et qui en effraie d’ailleurs généralement le plus. Gérer des humains, ça peut très bien se passer comme ça peut très bien dégénérer et vous faire passer des nuits blanches. Lorsqu’on achète un immeuble, on ne sait jamais vraiment sur qui on va tomber, et il arrive bien souvent que l’on se retrouve avec des surprises. Des locataires qui ne paient pas, qui sont impliqués dans le crime organisé, qui ont de sérieux problèmes de drogue, qui détruisent totalement un logement, tout est possible. Pour cette raison, il faut bien connaître ses droits et ses recours afin de se suivre la bonne marche à suivre en cas de besoin. Éventuellement, il est absolument vital de faire passer une enquête à vos candidats locataires, que ce soit au niveau du crédit, des antécédents judiciaires, des témoignages des derniers propriétaires. Ensuite, l’idée est de traiter vos locataires comme des clients qui méritent de recevoir le service en échange duquel ils vous paient chaque mois.

Gestion des immeubles

La gestion d’immeubles peut se faire de plusieurs manières. Assez rapidement, on se rend compte qu’il vaut parfois mieux déléguer plusieurs activités si on veut véritablement être efficace. Si vous vous occupez vous même du déneigement, de la tonte du gazon, de l’entretien ménager des cages d’escalier, vous économisez certainement quelques dollars et augmentez donc vos revenus nets d’opérations, mais pendant ce temps-là vous n’êtes pas en mesure de vous consacrer à d’autre opérations qui seraient plus fondamentales et qui pourraient vous rapporter davantage. Autrement dit, même si vous êtes chargés de la gestion d’immeubles, il peut rapidement devenir avantageux d’engager des employés afin de vous concentrer davantage sur la création de systèmes plutôt que de vous concentrer sur des tâches spécifiques qui seront à refaire constamment.

Conclusion

L’investissement immobilier multilogement nécessite des compétences qui se déclinent en de multiples facette : que ce soit au niveau de la prospection, de l’analyse, du due diligence, de la négociation, de la gestion de chantier, de la gestion de locataires, du marketing, de la gestion de portefeuille, de la levée de capitaux, vous aurez besoin de vous former pour tirer profit au maximum de vos investissements. Nous offrons énormément de contenu gratuit, soit sous la forme d’articles, soit de vidéos, et vous avez par ailleurs la chance de vous inscrire à des cours à la carte, sur des champs d’expertise spécifique, sur le e-campus. Éventuellement, si vous souhaitez acquérir l’essentiel de la base en multilogement, le certificat en ingénierie financière multilogement vous permettra d’y parvenir. La meute multilogement permettra ensuite à ceux qui le souhaitent de faire passer leur entreprise à une échelle supérieure. Finalement, le CA est une formation exclusive, qui s’adresse aux investisseurs établis qui souhaitent repousser les limites du possible. Quoi qu’il en soit, quel que soit votre niveau de connaissance ou votre degré d’ambition, le collège Mrex vous offre les cours dont vous avez besoin pour atteindre vos objectifs en investissement immobilier multilogement.