Le 27 avril, la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL) a dévoilé sa publication annuelle Perspectives du marché de l’habitation dans laquelle, une projection mentionne que Montréal connaitra une hausse de 10% de ses loyers en raison de la forte demande qui persiste sur le marché des logements locatifs.
A Montréal, la plupart des variables pointent vers le bas : les ventes, les prix, le taux d’inoccupation, la construction résidentielle et bien d’autres. « Le seul indicateur qui sera à la hausse pour cette année, portera sur les loyers sur le marché locatif », a expliqué à l’économiste à la SCHL Francis Cortellino.
« Pour l’année 2023, on aura une augmentation de 10 % du loyer moyen, si on compare au loyer moyen de 2022. On a eu pratiquement la même chose entre 2021 et 2022. », selon Cortellino.
Les raisons de cette importante hausse du prix des loyers se résument en un mot : la demande
Vu la hausse des taux d’intérêt, que j’ai expliqué dans plusieurs articles ici, il est devenu très difficile pour les ménages d’accéder à la propriété. L’autre raison qui ne date pas de cette année, est le prix élevé des maisons et des condos, de nombreuses personnes préfèrent demeurer locataires en attendant que le marché immobilier se calme. Par conséquent, les logements locatifs deviennent plus rares et donc plus chers.
Les niveaux de migration sont aussi très importants.
Après avoir enregistré une forte baisse durant la pandémie, le flux migratoire au Québec a connu un rebond en 2022. Selon l’Institut de la statistique du Québec, la province montrait un solde migratoire total de +146 404 en 2022. Soit un record.
« Ces gens-là vont souvent dans le marché locatif dans la région de Montréal. Ça met beaucoup de pression sur le marché, même si on construit plus d’appartements locatifs », explique Cortellino.
« Il y a 10, 15, 20 ans, on ne construisait pas vraiment d’appartements locatifs à Montréal », relate Cortellino. Mais dans les dernières années, on en a construit beaucoup.
« Ils sont neufs, ils sont chers, les loyers sont plus élevés, et ça aussi, ça tire la moyenne des loyers vers le haut », a-t-il expliqué.
Bref, on a beau construire plus de logements locatifs à Montréal, le fait qu’ils soient neufs, et donc plus chers, ne les rend pas plus abordables pour les ménages à faible ou moyen revenu. Pas plus que pour la majorité des immigrants.
Environ 16 000 nouvelles unités locatives devraient être achevées en 2023 dans le Grand Montréal, estime la SCHL. Ce ne sera pas assez pour équilibrer le marché.
Petit tour dans le rapport Perspectives du marché de l’habitation de la SCHL
Le rapport de prévisions de la SCHL couvrait comme à son habitude les variables des marchés de la location, de la revente et des maisons neuves au Canada.
Parmi les principales données du rapport de 2023, la SCHL note « Nous prévoyons une baisse des prix et de l’offre de logements au Canada de 2022 à 2023. Les prix devraient cesser de diminuer au courant de 2023 puis augmenter durant le reste de la période de prévision ».
Au second plan du rapport « Selon notre analyse, une forte baisse des mises en chantier d’habitations est à prévoir en 2023. Une certaine reprise de l’activité devrait avoir lieu à compter de la période de 2023 à 2024 et par la suite ». Il est en outre précisé que « L’Ontario, la Colombie-Britannique et le Québec connaîtront de fortes diminutions des mises en chantier d’habitations par rapport aux autres régions ».
La SCHL énonce par ailleurs dans les faits saillants de son rapport que « L’abordabilité des logements locatifs devrait également diminuer à cause de la demande supérieure à l’offre, surtout à Vancouver et à Toronto ».
Quant au taux d’inoccupation, chiffré à 3 % en 2021, il poursuivra sa descente. « De 2 % qu’il était en 2022, il reculera à 1,6 % cette année avant de se stabiliser à 1,4 % en 2024 et 2025 », lit-on en référence aux Perspectives du marché de l’habitation.
« Des prévisions qui laissent entrevoir des pleurs et des grincements de dents chez les locataires qui auront à se trouver un logement dans la région de Montréal au cours des prochains mois », remarque André Dubuc dans un de ses articles qui traitait du propos.
En résumé : Dans le pire des cas, la SCHL prévoyait 18 000 mises en chantier en 2023. Après les trois premiers mois de l’année, le rythme se situe plutôt à 12 000.
La cadence avant la pandémie s’établissait à 25 000 nouveaux logements par année.
Pour rétablir un équilibre dans le marché, la SCHL a calculé qu’il faut doubler le rythme des mises en chantier par rapport à celui observé au cours des dernières années.
Que dit le gouvernement du Québec ?
Le gouvernement du Québec annonce des mesures concrètes à l’approche du 1er juillet, selon un communiqué de presse diffusé par la Société d’habitation du Québec en date du 25 avril dernier.
Celui-ci débute comme suit : « Grâce à un investissement de 5,8 M$ du gouvernement du Québec pour les besoins pressants des ménages qui seront à la recherche d’un logement à l’approche du 1er juillet, les offices d’habitation et un grand nombre de municipalités, de concert avec la Société d’habitation du Québec (SHQ), déploieront conjointement des mesures concrètes pour assister les Québécoises et les Québécois ».
On apprend que le nouveau Programme d’hébergement temporaire et d’aide à la recherche de logement aura deux volets. Ainsi, « le gouvernement subventionnera les offices d’habitation souhaitant offrir des services d’aide à la recherche de logement (SARL) sur leur territoire dans le but d’encore mieux servir la population à la recherche d’un logement. Une trentaine d’offices d’habitation se sont déjà dotés de SARL pour soutenir leurs citoyens. De plus, le gouvernement soutiendra les municipalités qui souhaitent aider les ménages sur leur territoire par la mise en place de mesures telles de l’hébergement temporaire ou l’entreposage de biens meubles », est-il inscrit.
La ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, y indique que « Les ménages québécois qui sont ou seront prochainement à la recherche d’un logement doivent savoir que nous sommes à leurs côtés. À nouveau cette année, nous ferons équipe avec les offices d’habitation, les municipalités qui souhaitent en faire plus pour leur population et l’ensemble du réseau des partenaires pour que chaque personne faisant appel à nos services ait un toit ».
Dans ce texte sur la plateforme d’information Monquartier.quebec, la ministre Duranceau s’est exprimé au sujet du gel des loyers, une solution plaidée par les manifestants à l’occasion de la 11e Journée des locataires. « Geler les loyers, ça veut juste dire pelleter par en avant, avec un rattrapage à faire tôt ou tard, parce qu’on a besoin d’entretenir les logements. À un moment donné, ça ne tient plus la route », déclare-t-elle.
Ajoutant que le registre des loyers ne représente pas non plus une réponse à la crise.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
