Félix Blanc : les types de financements

Tout savoir sur les types de financements

Comme vous le savez probablement, dans la plupart des institutions financières, il existe deux départements différents qui s’occupent des financements hypothécaires :

• Le département personnel

et

• Le département commercial

Bien souvent, on tombe sur un courtier hypothécaire du département personnel qui prêche pour sa paroisse, puis on tombe ensuite sur un courtier hypothécaire du département commercial qui prêche pour la sienne, bref on garde un mal de tête de toutes ces conversations techniques.

J’aimerais aujourd’hui aborder les pour et les contre de ces deux départements pour vous aider à vous faire une tête sur le sujet.

Personnel et commercial, quelles différences ?

Le financement personnel prend en compte vos revenus personnels, et pas le financement commercial.

C’est une bonne chose ou pas ? Ça dépend si vos revenus personnels sont bons ! En fait, plus exactement, ça dépend si vos ratios d’endettement personnel sont bons.

Le personnel

Pour être financée au département personnel, l’institution prêteuse vous fera passer le test de l’ATD (amortissement total de la dette) et l’ABD (amortissement brut de la dette). Pour faire le test vous-même, rendez-vous ici : https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionnels/financement-de-projets-et-financement-hypothecaire/assurance-pret-hypothecaire/calcul-des-rapports-abd-et-atd. Ces tests permettent d’évaluer combien de remboursement vous êtes en mesure d'assumer chaque année, avec ou sans les revenus de l’immeuble, et après avoir couvert vos frais récurrents.

On se comprend, si vous avez un bon salaire et peu de dépenses récurrentes, la banque sera prête à financer un immeuble qui dégagerait un cashflow négatif, puisque votre capacité financière personnelle sert de renfort à la capacité financière de l’immeuble. 

Le commercial

Au département commercial (qui en passant, ne concerne pas du tout les commerces, mais bien les immeubles multirésidentiels), on regardera votre immeuble comme s’il était une PME. C’est-à-dire qu’on lui allouera autant de dettes que ses revenus sont capables d’assumer. C’est aussi pour cette raison qu’au lieu de s’attarder aux ratios d’endettement personnel, on a recours au ratio de couverture de dette (RCD) de l’immeuble.

Aux côtés du taux de qualification, de la normalisation des dépenses, le RCD permet d’évaluer la valeur finançable maximale qui puisse respecter un niveau de cashflow jugé raisonnable à ses yeux. C’est aussi ce que l’on appelle la valeur économique.

Le financement commercial est donc intéressant pour les personnes ayant peu de revenus, comme moi je l’étais lorsque j’ai acheté mon premier immeuble, en tant que sauveteur à la piscine du centre sportif de l’Université de Montréal !

Par contre, étant donné que le financement ne doit jamais engager l’immeuble dans une dynamique de liquidité négative, vous comprendrez que les financements qu’on y octroie sont parfois (pas toujours) plus faibles. Pourquoi je n’écris pas toujours ? Parce qu’au commercial on bénéficie parfois de périodes d’amortissement beaucoup plus longues qu’au personnel, ce qui fait que l'emprunt total peut être beaucoup plus grand, sans que les paiements mensuels ne le soient.

Les frais

Bon, je prends le temps d’adresser cet enjeu parce qu’on l’utilise souvent comme argument, alors que je pense que c’est probablement la partie la moins importante de votre financement.

Effectivement, au personnel, votre courtier hypothécaire ne vous coûte rien. Un évaluateur agréé (parfois bon, parfois pas, vous ne le choisissez pas) sera aussi payé par la banque pour évaluer la juste valeur marchande de la propriété. On peut rajouter au passage que les taux d’intérêt sont un peu plus bas.

Bien sûr, il y a ces avantages. Par contre je vous recommanderais de ne pas baser votre décision sur ces détails : le plus important dans un financement, du moins pour toute personne en croissance (comme nous le sommes tous à 90%) c’est: le levier ! 

Si vous ne comprenez pas ce que c’est à 100%, arrêtez tout ce que vous faites et allez lire ces deux articles, c’est la base de toute chose en investissement immobilier : 

• https://mrex.co/demystifier-leffet-de-levier/
• https://mrex.co/la-plus-grande-difference-entre-les-proprios-de-blocs-et-les-investisseurs-immobiliers/

Le véritable objectif, et surtout lorsqu’on commence, c’est d’obtenir le plus de financement possible, afin de pouvoir réinvestir le plus de valeur dans d’autres immeubles.

Quel financement choisir ?

Vous vous demandez donc : qui offre le plus de financement, dans ce cas-ci ?

Alors, évidemment : ça dépend. 

Mentionnons d’entrée de jeu que pour les immeubles de neuf logements et plus, le financement personnel n’est tout simplement pas une option.

Pour ce qui est donc des 6-7-8-plex, typologies d’immeubles avec plusieurs débutent, vous avez pourtant le choix, je vais donc essayer de vous partager les questions que je juge pertinentes à se poser pour prendre votre décision.

Avez-vous des ratios d’endettement forts ?

Ça semble évident, mais si vous avez un emploi qui rapporte 30 000$ par année et des paiements de voiture, d’appartement, etc., il se peut que vous n’ayez pas grande capacité d’endettement au personnel.

Souhaitez-vous faire l’acquisition de plusieurs multilogements dans les prochaines années, ou est-ce qu’un seul immeuble vous semble suffisant pour les cinq prochaines années ? 

Je pose cette question parce qu’en général, ce qui dérange le plus du financement personnel, c’est qu’assez rapidement nos ratios d’endettement personnel deviennent saturés. Ce n’est pas la fin du monde si c’est votre cas, vous pouvez aussi rouler vos immeubles au commercial par la suite, sans impact fiscal, mais il faut quand même prévoir des frais de plusieurs milliers de dollars pour l’opération, alors je le soulève quand même au passage. Je connais des investisseurs qui ont procédé de la sorte pour leurs premières transactions, ils ont été financés au personnel au départ, ont fait une optimisation, puis se sont refinancés au commercial par après, libérant donc leurs ratios d’endettement personnels afin de pouvoir faire de nouvelles acquisitions.

Y a-t-il une grosse prime de marché sur l’immeuble que vous convoitez ?

Vous souvenez-vous de ce que c’est que la prime de marché ? C’est la différence entre la valeur finançable de la banque (au département commercial) et le prix d’achat (ou la valeur marchande dans le cas d’un refinancement). Comme vous le savez probablement, au département commercial, la banque vous finance un pourcentage de la valeur la plus basse entre le prix payé, la juste valeur marchande, puis la valeur économique (https://mrex.co/demystifier-les-differentes-valeurs-en-investissement-immobilier-multilogement/), ainsi donc, si votre prix est plus élevé que votre valeur marchande et que votre valeur économique, l’écart de valeur ne sera pas financé par la banque : c’est ce que l’on appellera la prime de marché.

Je vous donne un exemple : 

Vous achetez un immeuble à 1 000 000$, le rapport d’évaluation agréé atteste d’une juste valeur marchande de 950 000$ et la valeur économique qu'établit la banque est de 900 000$. 

Dans ce cas, la plus basse valeur est le 900 000$ de valeur économique. Donc, supposons que vous êtes financé à 75% de ratio prêt-valeur, vous devrez donc payer en mise de fonds 25% de 900 000$ (225 000$), en plus de la différence entre le prix (de 1 000 000$), et la valeur finançable (de 900 000$), qui est de 100 000$ (qu’on appelle la prime de marché).

Votre mise de fonds est donc de 325 000$, pour un immeuble de 1 000 000$, donc 32,5% de mise de fonds sur le prix payé !

Deux facteurs principaux justifient généralement une prime de marché particulièrement prononcée : 

• Acheter dans un secteur primaire. Dans les secteurs primaires, le marché est prêt à payer un immeuble cher, même s’il a peu de revenus. La banque, quant à elle, refuse d’embarquer dans la surenchère, en établissant une valeur économique rationnelle basée sur les revenus de l’immeuble.
• Acheter un immeuble avec du potentiel. Imaginez que vous achetiez un immeuble vide. Il aura très peu de revenu, et donc très peu de valeur économique. En tant qu’investisseur, vous avez une vision, mais la banque ne la partagera pas, puisqu’elle se fie sur ce qui est présentement, et rarement sur ce qui pourrait être.

Dans ces deux cas, le financement personnel peut être particulièrement séduisant. Comme vous vous en souvenez, dans un financement personnel, si vos revenus personnels sont suffisants pour supporter le poids de la dette de votre immeuble, vous pourriez très bien faire financer un immeuble, même s’il en résulte un cashflow négatif. 

Bref

J’espère que ces quelques considérations vous aideront à prendre une décision éclairée. De manière générale, les investisseurs expérimentés voient le financement personnel comme un “joker”, une carte à utiliser avec parcimonie, dans certains contextes particuliers. Elle peut être particulièrement intéressante si vous débutez, que vous avez de bons revenus, et pas nécessairement beaucoup de mise de fonds à mettre. Et par ailleurs, elle peut être particulièrement intéressante pour contourner le problème de la prime de marché.