Mathieu Lemay : enseignant CDT et MCMFE & co-président d'Immo Finance

Mathieu Lemay œuvre depuis plusieurs années dans le financement immobilier au Québec. Présent autant sur le terrain que dans la structuration stratégique des projets, il accompagne investisseurs, promoteurs et partenaires dans des contextes où la flexibilité, la rigueur et la confiance jouent un rôle central. À travers son rôle d’enseignant au Collège MREX, Mathieu partage une vision pragmatique de l’immobilier, axée sur la compréhension des cycles, la gestion du risque et l’importance de bâtir des relations solides et durables dans un marché en constante évolution.

Ce que l'immobilier peut apprendre d'Amazon

Pendant longtemps, dans l'immobilier, la patience était presque une religion.

On entendait toujours les mêmes conseils : attends le bon moment, sois discipliné, ne force jamais un deal. Et honnêtement, pendant des années, cette logique a super bien fonctionné. Le marché montait, le financement était abordable, et plusieurs investisseurs ont bâti de très beaux patrimoines simplement en restant en place assez longtemps.

Mais quelque chose a changé. Pas dans le sens où il faut maintenant courir après tous les immeubles ou prendre des décisions impulsives. On a tous connu quelqu’un qui a pris cette route, et où elle a abouti. Ce qui change, c'est la capacité à s'ajuster rapidement quand le marché bouge devant nous.

Et c'est là où je pense à Amazon.

La vraie leçon d'Amazon

Quand on parle d'Amazon, les gens pensent immédiatement à la vitesse. Livraison rapide, achat en un clic, efficacité poussée à l’extrême. Mais ce n'est pas ce qui a complètement fait leur force.

Amazon a surtout compris avant les autres que les habitudes des consommateurs changeaient constamment. L'entreprise s'est organisée pour s'adapter pendant que plusieurs compétiteurs continuaient de fonctionner comme si rien n'était en train de bouger.

C'est exactement ce qu'on commence à voir en immobilier, tant pour les acquisitions que leur financement. 

Ce que j'observe sur le terrain

Dans mon quotidien chez Immo Finance, je rencontre énormément d'investisseurs. Certains ont de très bonnes analyses, de bons ratios, des projets bien montés… mais ils attendent toujours "le bon timing". Le problème, c'est que le marché ne leur demande pas s'ils sont prêts.

Pendant qu'ils analysent encore un immeuble, quelqu'un d'autre a déjà validé son financement, parlé à ses partenaires et pris une décision.

Et attention : je ne parle pas de foncer tête baissée. Les investisseurs qui avancent le mieux ne sont pas les plus agressifs; ce sont ceux qui sont préparés.

La différence n’est pas que dans l’intention, mais bien dans la capacité d’exécution. 

J’ai quelques exemples concrets qui me viennent en tête : 

• Un investisseur avec qui nous travaillions avait initialement prévu un projet avec un coût de construction très élevé par pied carré, ce qui empêchait le dossier de respecter les ratios de financement exigés. Plutôt que d’abandonner ou d’attendre une baisse des taux, il a simplement revu certains choix de matériaux, simplifié certains éléments architecturaux et optimisé la configuration du bâtiment. Résultat : le coût de construction a diminué suffisamment pour que le projet entre dans les paramètres financiers et puisse être financé rapidement. Ce n’est pas le marché qui a changé; c’est sa capacité d’adaptation et d’exécution qui a fait toute la différence.
• Un autre investisseur souhaitait développer un projet locatif, mais les coûts et la rentabilité rendaient le financement difficile dans le contexte actuel. Au lieu de repousser le projet, il a repositionné son approche vers des logements abordables. Cette décision lui a permis d’obtenir l’appui de certains organismes locaux, d’accéder à des programmes de subventions et de bâtir des partenariats stratégiques qui ont renforcé la viabilité du projet. Sans cette flexibilité dans son modèle, le projet serait probablement resté sur papier, comme tant d’autres dossiers que les gens “analysent encore” pendant des mois. L’immobilier, ce merveilleux secteur où survivre dépend souvent davantage de l’agilité que de l’ego.

Trois signaux que la logique du marché a changé

1. Le financement ne pardonne plus l'inertie.

Il y a quelques années, plusieurs investisseurs pouvaient survivre simplement grâce à la montée des valeurs immobilières. En 2025, les prêteurs regardent beaucoup plus loin. On regarde la structure du portefeuille, les liquidités disponibles, la capacité d'adaptation de l'investisseur et surtout sa compréhension du contexte actuel. Une stratégie qui fonctionnait parfaitement en 2019 n'est pas automatiquement bonne aujourd'hui. Un prêteur se doit d’être agile, tant dans sa compréhension des investisseurs, que dans son offre globale. 

2. Les opportunités ont une durée de vie plus courte.

Les bons deals dans le multilogement québécois ne traînent plus. Pas parce que tout le monde court, mais parce que les investisseurs bien positionnés se sont organisés pour décider vite quand c'est le bon moment. Celui qui doit repartir de zéro à chaque transaction arrivera toujours trop tard.

3. Le réseau est devenu un avantage compétitif direct.

Beaucoup sous-estiment encore à quel point les relations sont importantes. Les meilleurs deals ne se retrouvent pas toujours publiquement pendant des semaines. Souvent, ils circulent rapidement entre investisseurs, courtiers et partenaires qui ont déjà développé un niveau de confiance entre eux. Ce n'est pas une question d'être partout. C'est une question d'être présent, réactif et crédible quand une opportunité passe. Je vous invite d’ailleurs à lire un article que j’ai précédemment écrit sur l’importance de bâtir un réseau au bon moment. 

Ce que "être patient" veut dire aujourd'hui

Je pense que l’on comprend mal ce que signifie la patience en 2026.

Avant, elle consistait souvent à acheter un actif et attendre que le marché fasse le travail. Maintenant, elle ressemble davantage à de la préparation continue. Structurer ses finances. Entretenir ses relations. Continuer d'apprendre son marché. Être prêt à agir quand le contexte devient favorable.

C'est moins passif qu'avant. Et clairement plus exigeant aussi.

Parce que le vrai défi n'est pas seulement de trouver un bon immeuble. C'est d'être capable de reconnaître quand le marché change et d'accepter d'ajuster des convictions qu'on pensait immuables. C'est rarement confortable. Mais les investisseurs qui traversent les années et les cycles économiques sont majoritairement ceux qui savent évoluer, sans toutefois perdre leur ligne directrice.

En terminant

Amazon n'a pas dépassé ses compétiteurs uniquement parce qu'il allait plus vite. Il les a dépassés parce qu'il s'est adapté pendant que plusieurs continuaient d'appliquer les mêmes recettes… et qu’il continue systématiquement de le faire, sans avoir peur de se tromper ou de reculer sur ce qui ne fonctionne pas. 

L'immobilier reste un jeu de long terme, et ça ne changera jamais. Mais à l'intérieur de ce long terme, les règles bougent plus rapidement qu'avant. Et les investisseurs qui vont continuer de bien performer seront ceux qui sauront rester lucides, préparés, et capables d'ajuster leur lecture au bon moment.

Si je résume : la patience, ça ressemble de plus en plus à de l'agilité.