Audrey Girard : directrice générale du Collège MREX 

Directrice générale du Collège MREX depuis 2022, Audrey cumule plus de 20 ans d'expérience en éducation, notamment auprès de plus de 70 écoles dans la transformation de leurs pratiques pédagogiques. Diplômée du Collège MREX en 2021, elle a bâti un portefeuille immobilier de plus de 45 millions de dollars en partenariat. Fondatrice de l'Alliance féminine en immobilier, elle met aujourd'hui son expertise en andragogie et en développement du potentiel humain au service des investisseurs immobiliers.

Internaliser sa gestion locative : le seuil que peu d'investisseurs calculent correctement

À quel moment un propriétaire cesse-t-il d'être un bon gestionnaire de ses immeubles et devient-il un mauvais gestionnaire d'une entreprise ? C'est la question qui se pose, presque toujours trop tard, quelque part entre la 15e et la 60e porte. En bas de ce seuil, la gestion externe ou artisanale fonctionne encore. Au-dessus, elle devient souvent le principal frein à la croissance sans que le propriétaire s'en rende compte parce que le problème ne se présente jamais comme un problème de gestion. Il se présente comme de la fatigue, un roulement de locataires plus élevé que prévu, ou des rénovations qui prennent toujours plus de temps que budgété.

Ce n'est pas un hasard si plusieurs de nos collaborateurs reviennent, chacun avec leur angle, sur cette même tension entre croissance et contrôle.

Le symptôme avant la cause

Pierre Baillargeon rappelait récemment que garder le contrôle en phase de croissance immobilière exige une discipline qui n'a rien d'intuitif : plus le parc grossit, plus il faut activement résister à la tentation de gérer par habitude plutôt que par système. C'est exactement le piège du seuil d'internalisation. Un propriétaire qui a bien géré 8 portes avec un calepin et un système bancaire personnel applique souvent la même méthode à 40 portes, simplement en y consacrant plus d'heures jusqu'à ce que les heures manquent.

Youssef Hifdi, cofondateur de Plexflow, formule le problème plus directement encore : gérer ses immeubles sans se laisser gérer par eux. Son texte touche au cœur du sujet la gestion locative, passé un certain volume, cesse d'être une tâche qu'on ajoute à sa liste et devient une fonction qui doit soit être structurée, soit être déléguée, sous peine de dicter le rythme de tout le reste.

Ce que "structurer" veut vraiment dire

Marianne Lussier, gestionnaire immobilière et copropriétaire de ALCO Gestion, est sans doute la voix la plus constante du blogue sur cette question précise. Elle insiste sur le fait qu'une gestion immobilière durable et performante exige une vision globale pas seulement un suivi immeuble par immeuble. Dans un second texte, elle pousse l'idée plus loin : la vision est le véritable fondement de la performance, avant même les outils ou les processus. Et dans un troisième billet, elle aborde l'angle qu'on oublie trop souvent dans ces conversations : l'équilibre humain celui du gestionnaire, mais aussi celui de l'équipe qui doit soutenir la croissance sans s'épuiser.

C'est précisément là que se situe le seuil d'internalisation. Ce n'est pas une question de nombre de portes dans l'absolu — c'est le moment où la vision de Marianne Lussier (la structure, les processus, la vision globale) devient impossible à maintenir sans une personne ou une équipe dédiée à temps plein.

La technologie ne remplace pas la décision, elle la révèle

Jonathan Carrière, fondateur de WifiPlex, apporte un angle complémentaire essentiel : la technologie au service de la rentabilité immobilière n'est pas un luxe réservé aux gros parcs. Bien déployée, elle peut retarder le moment où l'internalisation devient nécessaire, en automatisant une partie de ce qui autrement exigerait une ressource humaine. Mais elle peut aussi, mal comprise, donner une fausse impression de contrôle un tableau de bord qui montre des données ne remplace pas quelqu'un qui agit sur ces données.

Autrement dit, la technologie déplace le seuil, elle ne l'élimine pas.

Le filtre qu'on oublie : la qualité de la sélection

Une bonne partie du volume de travail de gestion locative, surtout dans un parc en croissance, provient directement de décisions prises à l'entrée. Audrey Girard, directrice générale du Collège MREX, le souligne bien dans son guide sur le choix du bon locataire : les erreurs coûteuses à la sélection se traduisent presque toujours, plus tard, en surcharge de gestion retards de paiement, plaintes, roulement. Un parc qui grossit sans processus de sélection rigoureux accélère artificiellement le moment où la gestion devient ingérable en mode artisanal.

Trois repères concrets pour situer votre seuil

Le test du vendredi soir. Si un appel de locataire un vendredi soir vous fait activement stresser plutôt que simplement vous déranger, vous avez probablement dépassé votre capacité de gestion informelle peu importe le nombre de portes.

Le test du remplaçant. Pourriez-vous partir deux semaines sans que rien ne s'accumule de façon problématique ? Si la réponse est non, vous n'avez pas un système de gestion, vous avez une dépendance à vous-même.

Le test du coût réel. Calculez ce que vos heures de gestion locative vous coûtent en occasions manquées (recherche de deals, négociation, financement) plutôt qu'en heures brutes. Le seuil d'internalisation n'est pas atteint quand le coût d'un gestionnaire dépasse vos revenus locatifs il est atteint bien avant, quand le coût d'opportunité de continuer à tout faire soi-même dépasse le salaire d'un gestionnaire.

La formation continue comme raccourci

Il y a une chose qui relie plusieurs des textes cités plus haut : leurs auteurs ne se contentent pas de commenter le sujet depuis l'extérieur, plusieurs enseignent activement la matière. Marianne Lussier agit comme cheffe de parcours du Certificat en gestion immobilière locative (CGL) du Collège MREX, où Youssef Hifdi et Jonathan Carrière enseignent également, aux côtés d'autres praticiens comme Martin Huot, Gabriel Champoux et Me Mélanie Chaperon.

Ce n'est pas un hasard si le programme est structuré exactement autour des angles morts qu'on vient de décrire : gestion des opérations et administration multirésidentielle, systèmes de bâtiment et entretien, outils technologiques, gestion humaine et équilibre professionnel, droit locatif, comptabilité et finance, assurance et gestion de sinistre. Sept modules, une cinquantaine d'heures, répartis sur deux sessions conçus précisément pour donner à un propriétaire les réflexes de gestionnaire avant que le volume ne l'y force dans l'urgence.

Autrement dit : le seuil d'internalisation dont on parle ici n'est pas seulement une question de ressources humaines à embaucher. C'est souvent, d'abord, une question de compétences à acquérir soi-même pour savoir précisément ce qu'on délègue, à qui, et comment évaluer si c'est bien fait. La formation continue n'est pas un luxe réservé aux gros portefeuilles : c'est souvent ce qui permet de retarder, ou de mieux négocier, le moment où l'internalisation devient nécessaire.

Ce qu'il faut retenir

Il n'y a pas de nombre magique de portes où internaliser devient obligatoire. Ce que les textes de nos collaborateurs partagent, chacun à leur façon, c'est que le seuil se calcule rarement au bon moment parce qu'il ne se manifeste jamais comme une décision claire il s'impose graduellement, sous forme de fatigue et d'occasions manquées, jusqu'à ce qu'un propriétaire réalise qu'il gère une entreprise avec les outils d'un particulier. La vision globale dont parle Marianne Lussier, la discipline de contrôle de Pierre Baillargeon, la structure défendue par Youssef Hifdi et les bons outils de Jonathan Carrière ne sont pas quatre solutions différentes, ce sont quatre morceaux du même système que tout investisseur au-dessus de 15-20 portes devrait activement construire, plutôt que subir.