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Comment acheter un multilogement sans argent ?

12 juillet, 2022   |   Par MREX

Quoi de plus vendeur que de faire croire qu’il existe une méthode facile pour acheter des immeubles sans argent ? Il n’existe pas de grande méthode secrète pour acheter des immeubles sans argent. La banque vous demandera toujours une mise de fond, ou du moins une équité placée en garantie, afin de vous octroyer un prêt. C’est une manière qu’a la banque de s’assurer que, si vous étiez en défaut de paiement, et même si votre immeuble perdait en valeur, elle pourrait le remettre en vente sans engendrer de déficit. De plus, c’est une manière qu’elle a de s’assurer que vous mettez du “skin in the game”, autrement dit que vous vous mettez à risque, et que vous avez donc personnellement intérêt à ce que le projet se passe bien. 

Or, bien que cette mise de fond vous soit toujours demandée, il est vrai qu’il est théoriquement possible de l’emprunter à un tiers partie. Notons d’entrée de jeu que chaque institution financière a ses propres normes, et que certaines d’entre elles ne sont pas très enthousiastes à l’idée que votre mise de fond provienne en partie ou même en totalité de dettes, assurez-vous donc de clarifier d’emblé les exigences de votre institution financière. Ceci dit, si votre dette senior le permet, vous pourriez notamment financer votre mise de fond à même l’équité de votre résidence, une marge de crédit ou un prêt personnel, un REER, du love money, par un partenariat, par un prêteur privé, ou encore une balance de prix de vente. Avant de vous lancer dans la lecture de cet article, n’hésitez pas à jeter un œil sur notre guide de l’investissement immobilier multilogement, qui contextualise le contenu du présent article.

L’équité de votre résidence

Certaines personnes ont parfois l’idée préconçue selon laquelle réhypothéquer sa résidence principale, c’est prendre un risque imprudent. Pourtant, contracter un prêt hypothécaire, ou même une marge de crédit hypothécaire, c’est l’une des manières les plus avantageuse d’avoir accès à du crédit. Comme la garantie que vous offrez à la banque est hautement sécurisante, cette dernière vous offre en échange des taux qui seront particulièrement bas. Le prêt hypothécaire vous donnera accès à des taux particulièrement bas tandis que la marge vous offrira la possibilité d’être remboursée à un rythme plus flexible. Avec une marge, vous n’êtes pas obligé de rembourser du capital chaque mois, vous pouvez même prévoir une portion de la marge que vous n’utiliserez pas, afin que les intérêts s’y perçoivent chaque mois automatiquement, de sorte que vous n’ayez aucun besoin de liquidité pendant une certaine période. Notons par ailleurs qu’il est aussi possible d’effectuer une collatérale grâce à votre résidence. Par exemple, si vous aviez théoriquement à débourser une mise de fond de 250K$ pour acheter un immeuble d’une valeur d’1M$, vous pourriez plutôt mettre en garantie votre résidence (claire de dette) d’une valeur marchande de 250K$. À ce moment-là, la banque vous prêterait 1M$ en entier. Au lieu de mettre une mise de fond, vous donnez donc une garantie correspondante sous forme équité.

La marge de crédit ou le prêt personnel

Une autre option est de contracter un prêt ou une marge de crédit, au personnel. C’est-à-dire que les seules garanties que vous offrez à la banque ne sont pas de nature immobilière. Comme il s’agit pour la banque d’une garantie moindre, les taux seront moins avantageux, et généralement les montants disponibles le seront aussi. Il faut toujours garder en tête que plus le coût de la dette est élevé, plus il faut la manier prudemment. Tant et aussi longtemps qu’une dette est employée à générer un rendement plus élevé que son coût, vous ferez de l’argent, mais si le contraire se produit, vous pourriez vous mettre dans une position extrêmement précaire. Pour cette raison, nous ne recommandons pas d’utiliser les cartes de crédits, dont les taux sont généralement trop élevés.

Les REER

Si vous avez accumulé une quantité significative de REER, vous pourriez aussi les utiliser pour investir en immobilier. Notamment le régime d’accession à la propriété (RAP) permet d’utiliser jusqu’à 35 000$ en REER. Pour ce faire, vous devrez être considéré comme un acheteur d’une première habitation, ce qui signifie qu’ au cours de la période de quatre ans, vous n’avez pas demeuré dans une habitation dont vous ou votre époux ou conjoint de fait actuel étiez propriétaire. Par ailleurs, par un mécanisme assez sophistiqué et assez coûteux pour l’emprunteur à mettre en place, il est possible d’investir, par l’intermédiaire d’Olympia Trust, les REER d’une autre personne sans lien de dépendance avec vous. Le détenteur de REER prête alors ses REER à un taux notarié, et les profits du prêteur ne sont pas imposables jusqu’au décaissement des REER.

Le love money

Évidemment, l’une des manières les plus simples de contracter un prêt qui vous servira de mise de fond est de trouver quelqu’un dans votre entourage qui vous fera suffisamment confiance pour ce faire. Cependant il faudra avant tout toujours s’assurer de respecter les normes de l’AMF. Il existe de nombreux cas d’investisseurs bien intentionnés qui se sont retrouvés dans le pétrin à la suite de levées de capitaux irrégulières, assurez-vous donc de suivre le certificat en ingénierie financière pour comprendre les enjeux légaux à prendre en considération.

Former un partenariat

La méthode qui est probablement la plus intéressante pour les investisseurs qui débutent est celle qui consiste à former un partenariat. Si vous n’avez pas suffisamment de capitaux pour une mise de fond, vous pouvez monnayer vos connaissances et éventuellement votre expertise. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est toujours plus difficile d’investir sans mise de fond en début de parcours qu’en fin de parcours. Une fois avoir fait vos preuves, la perception du risque, de la part d’investisseurs ou de partenaires est nettement moindre. Cependant, les programmes de formations tels que ceux qu’offrent la Mrex permettent justement cette longueur d’avance qui permet d’apporter une valeur ajoutée à des projets qui justifient que vous participiez au rendement d’un immeuble sans y investir monétairement de manière substantielle.

Le prêteur privé

Le prêt privé est un outil que les investisseurs immobiliers aguerris manient avec précaution. Non seulement les taux des prêts privés sont assez élevés, mais par ailleurs le cadre temporel et les conditions des prêts privés sont souvent contraignants. Il est essentiel de choisir son prêteur privé, puisque plusieurs joueurs de ce marché sont intéressés davantage à reprendre vos garanties qu’à vous prêter au rendement convenu. Il est par ailleurs essentiel de bien lire les petits caractères, puisqu’on retrouve souvent de nombreux frais de dossier qui font que, même si un prêteur prétend prêter à 12% annuel + 2% de frais de dossier, vous pourriez, dans les faits, vous ramasser à payer réellement un taux qui tournent beaucoup plus autour des 20%. La précaution est donc de mise, autant au niveau du choix du prêteur, de l’établissement du contrat de prêt, et par ailleurs aussi quant à l’échéance du prêt, qui devra être cohérente avec vos sources de liquidités à travers votre projet.

La balance de prix de vente

La balance de prix de vente est un mécanisme par lequel un vendeur accepte, lors de la vente de son immeuble, de reporter une partie de son capital, qu’il vous prête au lieu d’empocher. Il s’agit donc d’un prêt du vendeur, ayant généralement comme garantie l’immeuble transigé. Dans la très grande majorité des cas, les institutions financières ne vous permettront pas d’avoir une balance de prix de vente excédant la moitié de la valeur de votre mise de fond. Cependant, dans certains cas exceptionnels, et en suivant certaines techniques enseignées dans le certificat en ingénierie financière, il est effectivement possible d’être financé sur la totalité de la mise de fond, et parfois même plus. Il s’agit cependant généralement de situations où un vendeur a de la difficulté à vendre son immeuble dans les conditions qu’il désirait. Si vous souhaitez acheter un immeuble à Montréal, que c’est votre premier immeuble, et que vous voulez l’acheter au bon prix, ça risque d’être difficile.

Conclusion

Voici donc ce qui fait rapidement le tour des diverses méthodes pour parvenir à acheter sans mise de fond. Disons le, c’est bien de pouvoir acheter sans mise de fond, mais ce n’est pas scalable, et c’est difficilement accessible aux débutants. Acheter sans mise de fond, c’est plutôt quelque chose que vous parviendrez à faire lorsque vous aurez des fonds, que vous aurez des garanties à donner, une réputation établie, etc. Autrement dit, n’attendez pas de pouvoir acheter sans mise de fond pour vous lancer en investissement immobilier multilogement, vous risqueriez de perdre un temps qui vaut bien plus que l’immeuble que vous parviendrez à acheter sans mise de fond après des années d’attente.