Guide du multilogement et des partenariats immobiliers

Dans le monde de l’investissement immobilier multilogement, il y a plusieurs façons de se lancer dans ce projet, le partenariat est une de ces façons et elle n’est pas négligeable.

Pourquoi le partenariat?

Dans une entreprise d’investissement immobilier multilogement, il y a énormément de chapeaux à porter. Et dans les faits, vous ne pourrez pas faire la prospection, l’analyse, le due diligence, le montage financier, la négociation, l’administration, la gestion des locataires, l’entretien, les optimisations, le marketing, la relocation, la tonte du gazon, le déneigement, le nettoyage des cages d’escalier, etc.

Dans les faits, vous aurez besoin de déléguer certaines tâches, et la vraie question, c’est : faut-il déléguer à des sous-traitants à l’externe, ou à des joueurs clés, ayant des parts dans votre entreprise.

C’est une question à laquelle tout le monde trouve réponse, en fonction de ses objectifs, et c’est ultimement une question qui renvoie à l’alignement des intérêts. Même si le fait d’offrir des parts vient diminuer sa part du gâteau, ça permet de structurer un partenariat où certains joueurs clés accomplissent des activités essentielles, et de manière maximalement performante, puisque conformément à leur intérêt personnel.

On peut aussi mentionner au passage que l’union de la capacité d’achat de plusieurs joueurs peut parfois permettre d’acheter dans un secteur, pour un type d’immeuble et un type de projet qui vous convient, sans avoir à vous plier à des limitations financières comme celles des prix ou des primes de marchés. Et on en parle rarement, mais du point de vue du facteur “fun”, facteur essentiel à la pérennité d’une entreprise d’investissement immobilier, c’est aussi particulièrement essentiel !

Les types de partenariat

Avant de se lancer en partenariat, de se mettre à acheter des immeubles à revenus, j’encourage toujours les investisseurs à discuter de leurs rôles, de leur participation au risque, de leur contribution financière, le temps qu’ils s’engagent à consacrer et/ou la valeur qu’ils envisagent créer.

En termes de rôle, pour avoir vu plusieurs partenariats se former, ce qui revient assez souvent comme partenaires clés dans une business qui opère des immeubles multilogements, c’est un entrepreneur général, un gestionnaire, un analyste financier, un prospecteur, et un spécialiste de la levée de capitaux. Cependant, il arrive le plus souvent que les membres assurent plus d’une des fonctions clés, puisqu’il n’est pas si fréquent d’observer des entreprises avec autant d’administrateurs que de fonctions à combler.

Il s’agit ensuite de discuter de la participation au risque. Il est assez fréquent que les partenaires ne soient pas tous de solidité financière égale, ce qui veut donc dire qu’en cas de problème, une institution financière pourrait se retourner vers la personne la plus solvable. Ceci étant dit, même si l’apport en capital dans le projet est égal, il arrive parfois que l’un des partenaires soit en fait beaucoup plus à risque que les autres, et il peut donc être envisageable de réfléchir à une prime, ou un revenu supplémentaire, attribuable à cette prise de risque additionnelle.

Ensuite, la question de la contribution en capital dans le projet est essentielle. Généralement, je recommande que tout le monde investisse une certaine somme dans le projet, histoire d’aligner minimalement les intérêts personnels de chacun. Ce qu’on voit souvent en partenariat, c’est un type d’action spécifique relié à l’apport en capital. Autrement dit, on vous émettra des actions privilégiées, en plus de vos actions ordinaires également partagées entre administrateurs, proportionnelles à votre apport, avec un rendement fixe, qui viendra s’ajouter à la participation à la performance financière de votre entreprise.

Naturellement, si l’un partenaire est strictement passif, et que sa seule fonction dans l’entreprise est de nature financière, alors on ne regardera pas sa contribution en capital de la même manière, puisqu’elle ne sera pas un apport additionnel à une création de valeur active dans l’entreprise.

La question suivante, bien qu’elle soit délicate, mérite par ailleurs aussi d’être discutée, parce qu’elle est parfois à l’origine de mésententes : est-ce que votre paye devrait être proportionnelle au temps investi dans l’entreprise, ou de la valeur créée ? Y aura-t-il un malaise, si le gestionnaire travaille 20h par semaine et que le prospecteur en travaille 5h ? Est-ce acceptable si le prospecteur remplit certains objectifs, indépendamment de son investissement en temps, ou est-ce mieux de payer d’entrée de jeu une prime au gestionnaire, en compensation pour sa présence plus grande.

On peut mentionner au passage qu’en dehors de ces considérations, une complémentarité au niveau des types de personnalité peut être constructive pour designer votre partenariat. J’en parle dans mon article “Aiguiller son partenariat à l’aide du test Myers-Briggs” et dans le live au collège “Comment bâtir un bon partenariat en immobilier : Live au Collège 019”.

Comment officialiser le partenariat concrètement?

Indivision, société par action, société en nom collectif, société en commandite, fiducie, prêt-nom, toutes les possibilités sont étourdissantes lorsqu’on commence. Si vous voulez vraiment vous faire une idée, prenez rendez-vous avec un avocat, un fiscaliste, à un courtier hypothécaire résidentiel et un courtier hypothécaire commercial. Pour un retour sur investissement plus direct, vous pouvez aussi passer par les différentes formations que le collège Mrex offre, et qui rassemblent tous ces différents professionnels.

Commençons d’entrée de jeu en prenant une minute pour souligner que pour la grande majorité des investisseurs qui commencent, la société par action est le véhicule le plus habituel. Contrairement à une structure d’indivision, où plusieurs acheteurs peuvent co-détenir personnellement un immeuble, elle permet de limiter le risque d’un projet. Elle est considérée comme une personne morale, ce qui fait qu’elle est imposée de manière indépendante, et regardée, au moment du financement, de manière relativement indépendante aussi, ce qui permet d’éviter d’être assez rapidement limité par ses ratios d’endettement personnels.

Dans certains projets d’envergure, les sociétés dites transparentes, à savoir la société en nom collectif et la société par actions, seront cependant privilégiées pour plusieurs raisons, dont l’une des principales étant qu’elles permettent de transmettre les pertes financières des premières années.

Les grands projets de développement entraînant habituellement des pertes fiscales dans les premières années, les investisseurs qui y prennent part parviennent à intégrer les pertes du projet à leur situation fiscale personnelle, de sorte qu’il soit possible de venir diminuer considérablement leur revenu personnel imposable.

Quoi qu’il en soit, la question est complexe et je ne prétends pas avoir la réponse. Mais peu importe quel véhicule de détention vous déciderez d’utiliser, n’oubliez jamais de faire réaliser une convention d’actionnaire et de la signer avant de commencer, c’est absolument impératif. Voici un épisode de retour sur investissement où Me Rachel Rhéaume, qui donne une formation sur les partenariats dans le certificat en ingénierie financière, en discute notamment : “Partenariats et conventions entre actionnaires”.

Conclusion

Que ce soit Luc Poirier, Ray Junior Courtemanche, Nikolai Ray, Philippe Foisy, ou la grande majorité des investisseurs immobiliers qui performent dans le marché actuel, vous réaliserez, en discutant avec eux, qu’ils ont tous choisi la voix du partenariat. Il devient de plus en plus clair que c’est aujourd’hui l’une des manières les plus performantes d’amener à leur plein potentiel des projets d’investissement immobilier.

Le collège MREX est l’un des meilleurs endroits pour acquérir toutes les connaissances et tous les contacts qui vous permettront d’y parvenir efficacement. Nous offrons des programmes intensifs en investissement immobilier multilogement.