Comment devenir un expert du Taux Global d’Actualisation (TGA)?

Imaginez ceci : vous êtes à un dîner, entouré de plusieurs investisseurs immobiliers élégants. Quelqu’un lance : « Alors, quel est le TGA (taux global d’actualisation) sur cette transaction, c’est quoi le bon vieux ‘’Cap rate’’? » Vous donnez un chiffre avec assurance, recevez quelques hochements de tête, et pensez : j‘ai maîtrisé ce jeu.

Mais attendez ! Savez-vous vraiment ce que ce chiffre signifie ? Oui, c’est une petite formule simple — le revenu net d’exploitation (RNE) divisé par le prix — mais saviez-vous qu’il existe tout un univers au-delà de ce calcul de base ? Un monde où les TGA ne sont pas seulement des ratios rétroactifs, mais des outils stratégiques et prospectifs qui peuvent révéler des opportunités cachées dans vos transactions.

Soyons honnêtes, la formule de base du TGA, c’est comme des roues stabilisatrices pour un investisseur immobilier débutant. Certes, cela vous donne un certain équilibre, mais ce n’est pas le moteur puissant dont vous avez besoin pour dominer le marché. Sous son apparente simplicité se cache un coffre au trésor d’informations — si vous savez comment les débloquer. Et petite révélation : la vraie magie opère lorsque vous cessez de regarder dans le rétroviseur et commencez à utiliser l’approche ex ante pour explorer l’avenir.

Attachez vos ceintures, car ce n’est pas le discours ennuyeux de votre oncle sur le TGA. Nous plongeons dans une renaissance du TGA — une manière fraîche et excitante d’utiliser cette métrique qui vous permettra de repérer les inefficacités du marché, de prévoir la croissance future et de prendre des décisions plus intelligentes et rentables. Si vous êtes prêt à passer du statut de novice à celui de ninja du TGA, continuez à lire. Cela va devenir intéressant.

Quelles sont les bases du Taux Global d’Actualisation (TGA)

Qu’est-ce qu’un TGA?

Le taux global d’actualisation ou ‘’cap rate’’ en anglais est une mesure utilisée dans la méthode du revenu immobilier qui exprime le rendement sur investissement (ROI) d’un bien immobilier en fonction de son revenu net d’exploitation et de sa valeur marchande actuelle ou prix d’acquisition. C’est un moyen simple d’évaluer et de comparer les investissements immobiliers. Le TGA est également utilisé dans les calculs d’évaluation financière pour comparer différentes opportunités d’investissement et optimiser la rentabilité des projets immobiliers.

Quelle est la formule de base du TGA?

• RNE : Le revenu annuel généré par le bien après déduction de toutes les charges d’exploitation, mais avant les paiements hypothécaires et les impôts.
• Valeur du bien/prix d’achat : La valeur marchande actuelle ou le montant payé pour le bien.

Exemple de calcul simple de TGA

Supposons que vous envisagiez d’acheter un immeuble à Montréal pour 20 millions de dollars, et que ce bien génère un RNE annuel de 864 000 $.

Cela signifie que le bien offrirait un rendement annuel de 4,32 % basé sur ses revenus actuels.

Quelles sont les limites du TGA de base?

Bien que la méthode du revenu immobilier basée sur le TGA soit courante, elle présente des limites importantes :

1. Perspective rétrospective : Le TGA de base est une mesure ex-post, ce qui signifie qu’elle reflète uniquement les performances passées et les conditions actuelles. Il ne tient pas compte des changements futurs dans les revenus, la valeur du bien ou la dynamique du marché.
2. Absence d’évaluation des risques : Il ne prend pas en compte les risques spécifiques à la propriété, les risques du marché ou les facteurs économiques généraux.
3. Ignorance du potentiel de croissance : Il ne tient pas compte des augmentations prévues du RNE, comme la croissance des loyers ou les améliorations opérationnelles.

Le taux global d’actualisation (TGA) ex ante : une approche plus sophistiquée

Pour prendre des décisions d’investissement plus stratégiques, il est nécessaire d’adopter une approche prospective (ex ante) qui prend en compte les risques et la croissance future des revenus. C’est ici qu’intervient la formule théorique du TGA :

où :

• r est le taux de rendement requis pour l’investissement.
• g est le taux de croissance attendu du revenu net d’exploitation (RNE) du bien immobilier.

Quelles sont les composantes du TGA ex ante?

Qu’est-ce que le taux de rendement requis?

Le taux de rendement requis représente le rendement minimum qu’un investisseur attend d’un investissement, en tenant compte des risques associés. Ce taux peut être décomposé en deux composantes :

1. rf : Taux sans risque
   C’est le rendement qu’un investisseur obtiendrait d’un investissement totalement sans risque, comme une obligation d’État. Ce taux compense la valeur temporelle de l’argent, c’est-à-dire le rendement nécessaire pour contrer les effets de l’inflation et le coût d’opportunité du capital.
   Exemple : Si les obligations d’État à 10 ans offrent un rendement de 3 %, alors rf = 3 %.
2. rp : Prime de risque
   La prime de risque représente le rendement supplémentaire exigé par un investisseur pour compenser les risques liés à l’investissement immobilier par rapport à un investissement sans risque. Ces risques incluent la volatilité du marché, les défauts de locataires, les coûts d’entretien et les ralentissements économiques.
   Exemple : Si la prime de risque pour un immeuble multifamilial dans un marché stable est de 1,5 %, alors rp = 1,5 %.

Qu’est-ce que le taux de croissance?

Le taux de croissance g représente la croissance annuelle attendue du revenu net d’exploitation (RNE) du bien immobilier. Il prend en compte des éléments comme l’augmentation des loyers, l’amélioration du taux d’occupation ou l’appréciation du bien immobilier au fil du temps.
Exemple : Si vous prévoyez une croissance du RNE de 1,2 % par an, alors g = 1,2 %.

Quel est le calcul du taux global d’actualisation (TGA) théorique?

Utilisons la formule ex ante pour calculer le TGA d’un bien à Montréal :

• Taux sans risque (rf) : 3 %
• Prime de risque (rp) : 1,5 %
• Taux de croissance attendu (g) : 1,2 %

Analyse

Si le taux global d’acqualisation observée sur le marché pour des biens similaires est de 4,2 %, cela suggère que le bien peut être sous-évalué. Le TGA du marché plus élevée indique un potentiel de rendement supérieur, étant donné que votre TGA théorique n’est que de 3,3 %.

À l’inverse, si le TGA du marché était inférieur à 3,3 %, cela pourrait indiquer que le bien est surévalué, ce qui vous inviterait à réévaluer l’investissement.

Comment le TGA ex ante permet d’identifier une mauvaise évaluation?

La formule ex ante du TGA permet d’évaluer si un marché ou un bien est correctement valorisé. En comparant votre TGA théorique (TGA ex ante) au TGA du marché, vous pouvez repérer des erreurs d’évaluation du marché :

• Marché/bien surévalué : Si le TGA théorique est supérieure au TGA du marché, cela peut indiquer que le marché sous-estime les risques ou surestime la croissance future des revenus. Cela suggère que les biens peuvent être surévalués.
• Marché/bien sous-évalué : Si le TGA théorique est inférieur au TGA du marché, le bien peut être sous-évalué, offrant ainsi une opportunité d’investissement.

Exemple pratique d’analyse de mauvaise évaluation

Supposons un immeuble de 100 logements dans un quartier où les TGA du marché sont de 4,2 %. Vous calculez un TGA théorique de 3,3 % à l’aide de votre analyse ex ante. Cette différence suggère que l’immeuble pourrait représenter un bon investissement, car le marché pourrait ne pas prendre pleinement en compte la croissance attendue des revenus ou mal évaluer les risques. Essentiellement, vous pourriez l’interpréter comme si c’est le marché qui se trompe actuellement.

Comment identifier les facteurs clés pour calculer le TGA?

1a. Calculer la prime de risque (rp)

La prime de risque reflète la rémunération supplémentaire qu’un investisseur exige pour compenser les risques associés à la possession et à l’exploitation d’un bien immobilier. Son estimation nécessite l’analyse de plusieurs facteurs :

• Risques spécifiques au bien : qualité de l’emplacement, stabilité des locataires, état physique.
• Risques du marché et économiques : conditions économiques locales, prévisions de taux d’intérêt, risques réglementaires.

1b. Facteurs influençant la prime de risque

La prime de risque varie en fonction de plusieurs éléments :

1. Risques spécifiques au bien :
   • Qualité de l’emplacement : Les biens situés dans des emplacements stratégiques présentent généralement une prime de risque plus faible, tandis que ceux situés dans des zones économiquement instables nécessitent une prime plus élevée.
   • Type de bien : Les immeubles multifamiliaux ont souvent une prime plus basse (demande stable), tandis que les commerces de détail ou les bureaux peuvent avoir des primes plus élevées (habitudes changeantes des consommateurs ou télétravail).
   • Stabilité des locataires : Les biens avec des locataires stables et à long terme ont une prime plus faible. Ceux avec un fort taux de rotation ou des vacances fréquentes ont une prime plus élevée.
   • État physique : Les biens nécessitant beaucoup d’entretien ou des rénovations majeures augmentent la prime de risque.
2. Risques du marché et économiques :
   • Conditions du marché local : Un marché instable ou une économie locale dépendante d’une seule industrie peut accroître la prime de risque.
   • Taux d’intérêt : Une hausse prévue des taux d’intérêt peut augmenter les coûts de financement, entraînant une prime de risque plus élevée.
   • Réglementations : Les zones avec un contrôle strict des loyers ou des réglementations lourdes augmentent le rp.
3. Facteurs macroéconomiques :
   • Cycles économiques : En période de ralentissement économique, les investisseurs demandent une prime plus élevée pour compenser l’incertitude accrue.
   • L’inflation : Une inflation élevée ou imprévisible peut augmenter la prime, car elle érode la valeur réelle des flux de revenus futurs.

1c. Méthodes pour estimer la prime de risque

Plusieurs approches peuvent être utilisées :

1. Analyse des données historiques :
   Comparez les rendements historiques des investissements immobiliers par rapport à des actifs sans risque (comme les obligations d’État). Par exemple, si les investissements immobiliers ont historiquement rapporté 6 % et les obligations 3 %, la prime de risque est de 3 %.
2. Analyse des biens comparables :
   Examinez les TGA de biens similaires sur le même marché. Si les TGA sont de 4,5 % et le taux sans risque est de 2,5 %, la prime de risque implicite est de 2 % (4,5 % – 2,5 %). Quoiqu’il faudra solutionner pour g.
3. Modèle de notation des risques :
   Développez un modèle attribuant des points aux différents facteurs de risque (ex. : emplacement, stabilité des locataires, état du bien). Plus le score est élevé, plus la prime de risque est importante. Par exemple :
   • Emplacement moins privilégié : +0,5 %
   • Forte rotation des locataires : +1,0 %
   • Immeuble ancien nécessitant des rénovations : +1,5 %
4. Enquêtes et opinions d’experts :
   Consultez des experts du secteur pour obtenir des orientations sur les primes de risque appropriées en fonction des conditions actuelles du marché.
5. Ajustement par type de bien :
   Tenez compte des moyennes par type de bien :
   • Résidentiel multifamilial : rp typiquement bas (1,5 % à 3 %) grâce à une demande constante.
   • Commerces ou bureaux : rp plus élevé (2,5 % à 5 % ou plus) en raison des fluctuations du marché.
   • Industriel : rp variable (2 % à 4 %) selon l’emplacement et le type de locataire.

1d. Exemple de calcul de rp

Supposons que vous évaluez un immeuble multifamilial dans un quartier en croissance, mais légèrement instable :

• Taux sans risque (rf) : 3 % (rendement actuel des obligations d’État à 10 ans).
• Prime de base pour un immeuble multifamilial : 2 % (selon les données du marché).

Ajustements :

• Risque lié à l’emplacement : +0,5 % (incertitudes économiques locales).
• Stabilité des locataires : +0,3 % (taux de rotation modéré).
• Âge du bien : +0,2 % (bien ancien, mais bien entretenu).

Prime totale (rp) :

Le taux de rendement requis (r) peut alors être utilisé dans la formule du TGA. Considérant que le taux sans risque était de 3%, r sera donc de 6% car r = rf + rp.

2a. Estimation de g (taux de croissance)

Pour estimer g, analysez les facteurs influençant la croissance prévue du RNE :

1. Croissance historique des loyers : Étudiez les tendances des loyers sur les dernières années.
2. Prévisions du marché : Tenez compte des tendances économiques et démographiques, des conditions locales du marché et de l’inflation.
3. Améliorations du bien : Intégrez les hausses de loyers potentielles grâce aux rénovations prévues.

2b. Méthodes pour estimer g

1. Analyse historique :
   Examinez les données de croissance des loyers sur 5 à 10 ans. Par exemple, si les loyers ont augmenté en moyenne de 2 % par an, cela peut constituer une estimation raisonnable.
2. Prévisions du marché local :
   Analysez les tendances économiques locales, comme la croissance de la population et les développements d’infrastructures. Par exemple, une forte demande de logements et une offre limitée peuvent entraîner une croissance des loyers.
3. Inflation :
   Utilisez le taux moyen d’inflation comme estimation conservatrice. Dans les économies développées, ce taux est généralement de 2 % à 3 %.
4. Structure des baux et augmentations de loyers :
   Examinez les baux existants et les augmentations annuelles prévues. Si des augmentations de 3 % sont stipulées, cela pourrait orienter votre estimation.
5. Facteurs spécifiques au bien :
   Tenez compte des rénovations ou des améliorations qui pourraient justifier une croissance plus rapide des loyers.

2c. Exemple pratique d’estimation de g

Imaginons que vous analysez un immeuble multifamilial à Montréal. Voici les étapes :

1. Croissance historique des loyers : Les loyers dans le quartier ont augmenté de 2,5 % par an au cours de la dernière décennie.
2. Prévisions du marché local : Les rapports du marché indiquent une croissance prévue légèrement supérieure à l’inflation, autour de 3 % par an.
3. Inflation : Le taux actuel d’inflation est de 2,5 %.
4. Facteurs spécifiques : Vous prévoyez des améliorations mineures au bien, qui pourraient ajouter 0,5 % à la croissance des loyers.

Taux de croissance estimé (g) :

2d. Utilisation de g dans la formule du TGA

Une fois g estimé, utilisez-le dans la formule du TGA :

Exemple :
Si votre taux de rendement requis (r) est de 6 % et votre taux de croissance estimé (g) est de 3 %, le TGA serait :

Cette estimation vous aide à comprendre comment la croissance anticipée des loyers influence vos rendements d’investissement et peut être cruciale pour prendre des décisions éclairées concernant l’acquisition et la valorisation des biens. Si le marché est actuellement à 4.5%, vous serez alors très heureux d’acquérir cet immeuble à un taux global d’actualisation de 4.5% !

Quels sont les avantages de l’approche ex ante du TGA?

Vous commencez probablement à comprendre le véritable potentiel de la maîtrise de l’ingénierie financière appliquée à l’immobilier. Mais pour être sûr, voici quelques avantages d’une compréhension approfondie du taux global d’actualisation :

1. Intègre les attentes futures : En prenant en compte la croissance et les risques, cette méthode offre une vision plus complète du potentiel d’un investissement.
2. Identifier les inefficacités du marché : Elle permet de repérer des opportunités où les biens sont mal évalués, vous donnant ainsi un avantage stratégique.
3. Améliore la gestion des risques : Cette approche garantit que vous êtes adéquatement rémunéré pour les risques que vous prenez, alignant vos décisions d’investissement avec vos objectifs financiers.

Analyse comparative : TGA ex-ante vs TGA ex-post

TGA classique : une mesure ex-post

• Formule :
  
• Nature : Le TGA classique est un indicateur historique ou ex-post qui reflète le rendement d’un investissement basé sur le revenu actuel et le prix actuel. Elle est souvent utilisée comme une mesure simple de la rentabilité actuelle d’un bien.
• Limites :
  • Perspective rétrospective : Le TGA classique ne prend pas en compte les changements futurs dans les revenus ou les conditions du marché.
  • Absence de potentiel futur : Elle ne fournit pas d’indications sur la sous- ou surévaluation d’un bien ou d’un marché en fonction de la croissance future prévue des revenus, des variations des taux d’intérêt ou des risques économiques.
  • Manque de nuances : Elle ne tient pas compte des primes de risque, des tendances du marché ou de la croissance des loyers, ce qui en fait un outil incomplet pour des décisions stratégiques.

Le TGA (rf + rp) − g : une mesure ex ante

• Formule :
  
• Nature : Cette approche est prospective et intègre les attentes de croissance future, les facteurs de risque et les conditions macroéconomiques. Elle fournit une base théorique pour déterminer si un bien ou un marché est correctement évalué en comparant le taux global d’actualisation calculé avec le TGA observé.
• Avantages :
  1. Intègre les attentes futures : En tenant compte explicitement du taux sans risque (rf), de la prime de risque (rp) et de la croissance attendue du RNE (g), cette formule vous aide à analyser comment les conditions du marché et les perspectives de revenus influencent la valorisation d’un bien.
  2. Repère les erreurs d’évaluation :
     • Bien/marché surévalué : Si le taux global d’actualisation observé est inférieur au TGA théorique calculé, cela suggère que le marché peut surestimer la croissance des revenus ou sous-estimer les risques.
     • Bien/marché sous-évalué : Si le TGA observé est supérieur au TGA théorique, cela peut indiquer que le bien est sous-évalué, offrant une opportunité d’investissement.
  3. Améliore l’évaluation des risques : Cette méthode aide à quantifier et à intégrer divers facteurs de risque, facilitant la prise de décisions alignées avec votre tolérance au risque et vos attentes de rendement.

Exemple illustratif de l’analyse ex ante du TGA

Imaginons que vous envisagiez un immeuble multifamilial à Montréal. Le TGA du marché (ex-post) pour des biens similaires est de 4,2 %, mais vous voulez déterminer si cette valorisation est justifiée.

Calcul du TGA théorique :

• Taux sans risque (rf) : 3 %
• Prime de risque (rp) : 1,5 %
• Croissance attendue des revenus (g) : 1,2 %

Comparaison des TGA théorique et du marché :

• TGA observé du marché : 4,2 %
• TGA théorique calculé : 3,3 %

Analyse

Le taux global d’actualisation observé de 4,2 % est supérieure au TGA théorique de 3,3 %, ce qui suggère que le marché sous-évalue potentiellement le bien. Cela pourrait représenter une opportunité d’achat, surtout si vous estimez que le marché ne prend pas pleinement en compte la croissance future des revenus ou si vous avez une stratégie pour augmenter le RNE via des améliorations de valeur.

À l’inverse, si le TGA du marché était inférieure au TGA théorique, cela pourrait indiquer que le bien ou le marché est surévalué, nécessitant une prudence accrue ou une diligence supplémentaire.

Pourquoi l’approche ex ante du taux global d’actualisation surpasse le calcul traditionnel?

1. Décisions d’investissement basées sur le potentiel futur : La formule (rf + rp) − g permet d’intégrer la croissance des revenus et les risques futurs, ce qui mène à des décisions d’investissement plus stratégiques.
2. Vue holistique de la valeur : Elle intègre des facteurs économiques et spécifiques au bien qui influencent la valeur à long terme, au lieu de se limiter aux métriques de revenus actuels.
3. Timing et stratégie sur le marché : Cette méthode peut vous aider à déterminer le moment idéal pour acheter ou vendre des biens en fonction des conditions du marché et de vos attentes concernant les tendances futures. Cela en fait un outil précieux pour la gestion de portefeuille.

Un nouveau regard sur le TGA : adoptez une approche stratégique révolutionnaire

Oubliez tout ce que vous pensiez savoir sur les TGA. Ce n’est pas juste une formule ennuyeuse pour calculer les rendements actuels — c’est une boule de cristal pour votre portefeuille immobilier. En adoptant la formule ex-ante(rf + rp) − g, vous entrez dans la cour des grands. Cette approche ne mesure pas seulement ce qui se passe maintenant ; elle vous aide à prédire où va le marché, à déceler des opportunités cachées et à garder deux longueurs d’avance sur la concurrence.

Pensez-y comme une mise à niveau de vos outils : passer d’un simple marteau à un scalpel de précision. Que vous soyez un vétéran de l’industrie ou un débutant, cette méthode est votre clé pour décoder les inefficacités du marché, réaliser des transactions plus intelligentes et débloquer des rendements que d’autres ignorent. Prêt à arrêter de réagir et à commencer à anticiper ? Avec cette formule dans votre arsenal, vous ne faites pas qu’investir — vous maîtrisez l’art de conclure des affaires. Que la révolution du TGA commence.