Guides immobiliers

Comment investir passivement en immobilier

14 juillet, 2022   |   Par MREX

Même si je suis persuadé que tout le monde a les moyens d’apprendre à occuper activement une fonction dans une société d’investissement en immobilier, ce n’est pas tout le monde qui en a forcément l’envie ou même le temps. Il est bien important d’être honnête avec soi-même avant de se lancer, parce qu’il faut une détermination de fer pour passer au travers des différents obstacles qui se glisseront sur votre chemin. Si c’est aussi votre cas, pas de soucis, il sera toujours possible d’investir votre argent passivement en immobilier, comme vous le feriez en investissant dans un titre à la bourse. Pour ce faire, vous pourrez déléguer les activités nécessaires à une compagnie de gestion immobilière, prendre part à une entreprise d’investissement immobilier en partenariat, ou encore investir dans un REIT (real estate investment trust) aussi appelé FPI (fond de placement immobilier).

Mais d’abord, pourquoi voudrait-on investir spécifiquement dans l’immobilier multilogement, au lieu d’investir dans des actions ou obligations ordinaires en bourse ? D’abord, l’investissement immobilier multilogement permet de satisfaire un besoin qui ne risque pas de disparaître en cas d’intempéries économiques. En fait, si l’économie se porte mal, il est même possible que la demande, pour de la location d’appartements, augmente, puisque moins de personnes seront en mesure de devenir propriétaires. Ce faisant, si la demande pour vos logements augmente, il est possible que vos revenus augmentent, et par le fait même la valeur de vos immeubles. Le besoin de se loger étant dans les besoins les plus fondamentaux, il est fort probable que tous les autres secteurs économiques écopent avant qu’on puisse sentir un soubresaut dans l’immobilier multilogement. Étant un véhicule d’investissement assez stable, on peut donc se permettre une structure de levier qui viendra décupler votre rendement (lire mon article “démystifier l’effet de levier”). Sachant qu’un rendement relativement garanti pour un immeuble multilogement, sans optimisation majeur, sans effet de levier, en considérant que toutes les opérations sont déléguées à de tiers parties, se situe entre 3% et 5% (les TGA paritaires dé Québec tournent beaucoup autour de ces valeurs présentement, lire mon article “démystifier le TGA”), et qu’on est généralement capable d’aller chercher un ratio prêt-valeur d’une moyenne de 80%, alors notre véritable rendement, avec effet de levier, sans prise de risque significative, se situe entre 15% et 25%. Quand même intéressant pour un point de départ, surtout lorsque l’économie bat de l’aile.

Voyons maintenant voir comment vous pouvez bénéficier de ce véhicule d’investissement, en bougeant le moins possible de votre chaise.

Faire affaire avec une compagnie de gestion immobilière

Vous contactez un courtier qui est passé par les formations MREX, afin qu’il vous représente comme acheteur. Vous lui expliquez vos objectifs réalistes, lui montrez votre mise de fond, il vous envoie des listings sur lesquels vous déposez des offres d’achat. L’une d’elle est acceptée, votre courtier vous recommande un inspecteur et un évaluateur, vous passez au travers du due diligence et tout se passe comme prévu. Avant même de devenir propriétaire, vous mandatez une compagnie de gestion immobilière, qui vous aura été chaleureusement recommandée, puis vous devenez éventuellement propriétaire d’un immeuble qui doit être pris en charge pour un coût avant taxe variant entre 5% et 10% des revenus bruts de votre immeuble. Attention, ça semble relativement magique, mais la compétence du gestionnaire est ici capitale si vous ne voulez pas avoir des surprises dans 20 ans, lorsque vous remettrez les pieds dans l’immeuble pour le revendre. Assurez-vous d’avoir plusieurs excellentes recommandations, et faites des suivis de temps à autre pour vous assurer que tout se passe correctement. Après tout, votre gestionnaire n’aura personnellement pas d’avantage significatif à ce que votre immeuble reste en ordre, ce sera donc toujours à vous de veiller à vos intérêts.

Le partenariat

L’une des manières d’éviter d’avoir à veiller autant à vos intérêts, c’est d’aligner les intérêts des partenaires clés de votre entreprise. En donnant des parts de votre entreprise à un gestionnaire, celui-ci bénéficiera du bien-être de votre immeuble multilogement beaucoup plus que s’il était rémunéré d’une manière indépendante à la saine gestion de votre immeuble. Encore mieux, si votre gestionnaire est prêt à investir un montant significatif dans votre entreprise, en échange de parts, non seulement il bénéficiera du rendement de l’immeuble, mais il aura par ailleurs quelque chose à perdre en cas de mauvaise gestion de l’actif. Bref, en intégrant un gestionnaire à votre partenariat, vous mettez les chances de votre côté pour que la gestion y soit faite de manière saine, même si vous réduisez partiellement votre pourcentage de détention de l’immeuble. Et ceci dit, même si le pourcentage de vos part est réduit, il est fort possible que la valeur de vos parts soit tout de même supérieure à ce que vous auriez eu en étant seul, parce que votre gestionnaire pourra faire la différence, lorsqu’il s’agira de créer de la valeur dans votre immeuble multilogement. C’est donc bien souvent cette avenue que je recommande aux investisseurs qui souhaitent parvenir à une véritable gestion passive de leur immeuble multilogement.

Investir dans un REIT

Une option un peu moins connue du grand public afin d’investir passivement en immobilier est d’investir dans ce qu’on appelle en anglais un REIT (real estate investment trust), ou en français FPI (fiducie de placement en immobilier). Il s’agit en fait de titres de sociétés qui se négocient généralement en bourse sur le TSX. Vous avez donc la possibilité d’acheter des parts de ces sociétés qui détiennent des immeubles. Ces parts vous donnent généralement un droit de vote et vous permettent de recevoir une partie des bénéfices mensuellement, de la même manière que si vous perceviez les loyers à chaque premier du mois dans votre immeuble. L’une des beautés de la chose, c’est que vous évitez d’avoir à payer le gros prix d’un immeuble pour bénéficier d’un placement immobilier, la marche est donc beaucoup moins haute. Cependant, contrairement à des obligations, les titres de FPI ressemblent plutôt à des actions boursières que les FPI ne sont jamais tenues de distribuer leurs bénéfices, ce qui vous expose aux intempéries économiques du marché. De plus, les FPI sont généralement composées de plusieurs types d’immeubles, comme des immeubles commerciaux et industriels, ce qui implique une exposition au risque toute autre que celle que vous pourriez avoir en achetant un immeuble multilogement. Par ailleurs, il faut noter que les FPI distribuent à leurs actionnaires entre 70% à 95% de leurs bénéfices, au lieu de les investir dans la croissance de l’entreprise, ce qui en fait des placements liquides, mais à rendement plutôt faibles, d’autant plus que ces fiducies sont généralement contraintes à ne pas utiliser un effet de levier dépassant les 50% de ratio prêt-valeur.

Voilà donc certaines options pour employer votre argent dans un véhicule d’investissement immobilier, tout en en effectuant une gestion passive, et donc en générant des revenus passifs. Comme spécifié plus haut, j’ai souvent tendance à recommander l’option du partenariat, puisqu’elle me semble offrir le meilleur des mondes, et que je connais des centaines d’équipes hautement performantes qui sont en mesure d’assurer une viabilité financière, aux immeubles multilogement, bien plus haute que les entreprises de gestion ou que le FPI. Le meilleur endroit pour développer un lien avec ces équipes, c’est de prendre part à la communauté du collège Mrex, qui forme et qui accompagne à l’année longue des investisseurs qui auront la sophistication nécessaire au fait de se démarquer de la grande majorité des propriétaires de blocs des prochaines décennies.