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La thĂ©orie en immobilier ou la pratique? Sur quoi mettre l’accent?

22 janvier, 2021   |   Par Francis Faucher

La thĂ©orie en immobilier ou la pratique ? Lorsqu’on m’a demandĂ© d’écrire un premier article, j’ai longuement rĂ©flĂ©chi sur le sujet que j’aimerais aborder.

J’avais envie d’écrire sur un sujet qui pourrait possiblement Ă©clairer certaines personnes qui sont Ă  leurs dĂ©buts dans le domaine de l’immobilier multilogement.

J’entends souvent les fameux ‘’Pas besoin d’apprendre ou de te former, tu apprendras sur le tas, Ă  l’école de la vie’’.

On va souvent entendre cela de la bouche de propriĂ©taires immobiliers qui sont dans le marchĂ© depuis environ 25-30-35 ans. Cependant, de nos jours, ‘’apprendre sur le tas’’ ne se rĂ©sumera possiblement pas en rĂ©ussite.

Pourquoi ? Parce que le domaine de l’immobilier a tellement changĂ© depuis les derniĂšres annĂ©es. Remontez simplement 15 ans en arriĂšre, mĂȘme 10 ans, mĂȘme 5 ans.

Dans le passĂ©, de la simple dĂ©tention pouvait ĂȘtre suffisante pour procurer un certain rendement intĂ©ressant avec la plus-value, la baisse des taux d’intĂ©rĂȘt et l’engouement vers le domaine immobilier. C’est lĂ  l’importance de bien comprendre la thĂ©orie.

La thĂ©orie en immobilier ou la pratique? 🏱 đŸ€” MREX

À titre d’exemple, si j’achĂšte ou possĂšde un immeuble multilogement 5 et + non-optimisĂ© pour de la simple dĂ©tention, je me dois d’analyser, entre autres, l’impact qu’une hausse de taux d’intĂ©rĂȘt pourrait avoir sur la valeur de mon bloc ou lors de mon refinancement. La raison est qu’il est possible que si cette hypothĂšse survient, un nouvel apport financier de ma part puisse ĂȘtre nĂ©cessaire pour simplement garder un immeuble que je possĂšde dĂ©jĂ .

Je rĂ©pĂšte. Il est possible qu’un nouvel apport financier soit nĂ©cessaire pour garder un immeuble que je possĂšde dĂ©jĂ  en cas de hausse de taux d’intĂ©rĂȘt. Oui, c’est une possibilitĂ© puisqu’un immeuble sera financĂ© sur le moindre du coĂ»t d’acquisition, de la valeur marchande et de la valeur Ă©conomique (prendre note qu’il y a plusieurs valeurs Ă©conomiques indĂ©pendamment de l’institution financiĂšre et des critĂšres de financement en immobilier que vous utilisez). De plus, il sera refinancĂ© sur le moindre de la valeur Ă©conomique et de la valeur marchande.

Une valeur Ă©conomique est basĂ©e, entre autres, sur les taux de qualification et ceux-ci sont inversement proportionnels Ă  la valeur. Cela veut dire que, toutes choses Ă©tant Ă©gales par ailleurs, plus les taux d’intĂ©rĂȘt/taux de qualification augmentent, moins grande sera ma valeur Ă©conomique et donc mon financement. Ce sont des enjeux auxquels nous devons ĂȘtre en mesure de chiffrer et de dĂ©montrer Ă  quel point cela impactera mon investissement immobilier.

C’est pour cela que nous faisons des ‘’stress-test’’ Ă  nos projets ou acquisitions potentielles. Faire ces analyses relĂšve des mathĂ©matiques financiĂšres et de la gestion de risque, mais elles sont cruciales pour le succĂšs long terme d’un investisseur, spĂ©cialement dans une pĂ©riode oĂč les taux d’intĂ©rĂȘt sont historiquement bas, causĂ© par la COVID-19. On peut donc anticiper que dans les prochaines annĂ©es, une hausse des taux d’intĂ©rĂȘt pourrait survenir. Il est donc important de chiffrer l’impact que cela peut avoir sur mon parc immobilier.

L’école de la vie n’enseigne malheureusement pas cela.

Elle a fait le contraire en fait. Beaucoup de propriĂ©taires de longue date me disent qu’ils ont achetĂ© un immeuble et celui-ci a triplĂ©/quadruplĂ© en valeur depuis qu’ils dĂ©tiennent l’immeuble. Ce qu’il faut comprendre dans cette augmentation est qu’elle provient, entre autres, de l’engouement pour l’immobilier, de la plus-value, mais une grande partie provient de la baisse massive des taux d’intĂ©rĂȘt qui est en place depuis des dizaines d’annĂ©es et des dizaines d’annĂ©es.

Un autre exemple serait des investisseurs immobilier qui, pour un immeuble multilogements Ă  optimiser, ne se fient qu’à des critĂšres fixes qu’ils ne dĂ©rogent pas. Par exemple, prix par porte de X, TGA de minimum X%, MRN minimum de X, MRB minimum de X, etc. Est-ce que cela a du sens ? Ça dĂ©pend.

Prenons l’exemple d’un 24 logements Ă  optimiser. L’immeuble est rempli par 24 locataires qui ont un loyer largement infĂ©rieur au marchĂ©. Vous souhaitez faire des rĂ©novations pour ensuite augmenter les loyers. Vos critĂšres de TGA, MRN, MRB, prix par porte sont respectĂ©s.

Je vous prĂ©sente le mĂȘme immeuble, identique au niveau du bĂątiment ainsi qu’au niveau des charges (taxes, assurance et Ă©nergie). Cependant, l’immeuble est 75% vacant. Certainement, votre TGA, MRN et MRB ne respecteront vos critĂšres fixes (paie trop cher par rapport Ă  ses revenus rĂ©els). Beaucoup vont ignorer le deuxiĂšme immeuble par ‘’non-respect’’ de leurs critĂšres fixes. Cependant, pensez-y, le projet 2 est beaucoup moins risquĂ© et beaucoup plus facile Ă  rĂ©aliser si l’objectif est la rĂ©novation complĂšte du bĂątiment. C’est lĂ  l’importance de comprendre la thĂ©orie en arriĂšre d’un projet immobilier.

Plusieurs vont me dire que le financement sera complexe, mais c’est lĂ  que les contacts professionnels, l’expĂ©rience et le bon montage de dossier entrent en jeu.

Maintenant, on met l’accent sur quoi ? Juste la thĂ©orie ? Juste la pratique ? Non. Les deux. Il faut apprendre la thĂ©orie pour pouvoir comprendre et parler le mĂȘme langage que les professionnels (courtier immobilier et hypothĂ©caire, Ă©valuateurs agrĂ©Ă©s, banquier, etc.), apprendre Ă  bien Ă©valuer un projet, voir les diffĂ©rents scĂ©narios possibles sur celui-ci et dĂ©terminer le scĂ©nario le plus optimal en termes de risque et rendement, etc. Beaucoup d’outils Ă  acquĂ©rir qui vont permettre d’éviter tellement d’erreurs. Bien entendu, la thĂ©orie ne sert Ă  rien sans la pratique. Une fois les connaissances acquises, il faut plonger.

Il ne faut pas rester dans la paralysie de l’analyse puisqu’il y a toujours le coĂ»t d’opportunitĂ© Ă  prendre en considĂ©ration.