Il y a des changements à venir dans les logements multirésidentiels qui peuvent ne pas sembler si souhaitables à court terme, mais qui aideront à stabiliser les marchés et l’industrie dans son ensemble.
Le multilogement attire encore aux États-Unis
« Les données montrent qu’il y a plus d’unités multirésidentielles que d’unités unifamiliales en construction », écrit Nadia Evangelou, économiste principale et directrice des prévisions à la National Association of Realtors.
Plus précisément, en septembre, 893 000 unités d’immeubles de cinq unités ou plus comparativement à 800 000 unités unifamiliales étaient en construction.
Entre-temps, il convient de noter que le nombre d’unités unifamiliales en construction a diminué au cours des quatre derniers mois de manière consécutive. D’autre part, le nombre d’unités de style multilogement en construction a augmenté au cours des deux dernières années.
Les unifamiliales en retard
Selon l’analyse, la construction multirésidentielle est environ 50 % plus élevée que les moyennes d’avant la pandémie. Malheureusement, les mises en chantier de logements unifamiliaux avant 2020 étaient déjà nettement inférieures à ce qui était nécessaire pour répondre à la fois à la demande accrue, à la croissance démographique, en particulier chez les personnes formant une famille, d’autant plus qu’il y’a la perte des logements obsolètes plus anciens qui devaient être remplacés. Pourtant, les mises en chantier d’habitations unifamiliales sont actuellement inférieures de 13 % aux niveaux d’avant la pandémie.
Deux raisons sont en cause. D’une part dynamique du marché et la hausse des taux hypothécaires ont rendu de plus en plus difficile pour la plupart des gens d’acheter une maison. D’autre part les promoteurs et les constructeurs ont réduit leurs coûts de construction de logements parce qu’ils n’ont pas les moyens d’emprunter et de dépenser l’argent à l’avance, pour ensuite ne pas être en mesure de déplacer les unités assez rapidement pour récupérer les investissements et rendre les plans d’affaires viables.
Belle opportunité d’investissement mais distorsion économique
L’insuffisance de logements vient soutenir des loyers élevés dans les logements multirésidentiels ainsi que les logements locatifs unifamiliaux et l’ensemble du système locatif, mais c’est une mauvaise politique sociale qui finira par avoir des effets terribles sur l’industrie du logement. Les gens ont besoin d’un endroit où vivre. Un manque de logements qui contribue à augmenter le danger de se retrouver sans toit, signifie une pression inutile sur une économie déjà en difficulté. Les loyers qui montent en flèche contribuent aux pressions inflationnistes et, par conséquent, la détermination de la Réserve fédérale à augmenter davantage les taux d’intérêt. La hausse des taux aura donc sans équivoque un impact sur le financement commercial, pour ralentir l’économie et attiser le manque de logement.
L’achèvement des unités multirésidentielles supplémentaires pourrait aider à augmenter les loyers, selon la NAR. C’est-à-dire aider dans le sens d’une modération des augmentations de loyer et peut-être d’introduire des loyers plus bas.
Une autre raison pour laquelle le développement multirésidentiel est important pour l’ensemble du logement est le coût du développement, car « les coûts de construction élevés seraient l’un des plus grands obstacles pour les constructeurs », comme le note Evangelou.
« Cependant, la construction de maisons multirésidentielles peut aider à compenser certains de ces coûts. En microéconomie, cela est principalement dû aux économies d’échelle.
Par exemple, la plupart des sous-traitants peuvent offrir un rabais lorsqu’ils font un grand projet au lieu de deux petits. De plus, le coût du lot peut également être relativement inférieur.
L’achat d’un terrain plus grand pour construire une maison multirésidentielle peut être moins coûteux que l’achat de deux lots. De plus, en construisant dix unités sur un terrain d’un quart d’acre plutôt qu’une unité, vous pourriez économiser sur le coût du terrain.
Et lorsqu’il s’agit de déplacements de population vers le Sud et l’Ouest des États-Unis, la capacité d’utiliser efficacement les terres pour le logement devient plus critique.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
