En investissement immobilier, par où commencer ? Les Petits Plex ? chalet? maison?

Lorsqu’on veut se lancer en immobilier et qu’on se demande par où commencer, on réalise généralement les choses suivantes.

Un condo ou une maison, ce n’est pas vraiment un investissement. Bien que l’actif prenne en valeur, il faut prévoir des dépenses d’entretien significatives, qui ne seront pas déductibles. En effet, ces dépenses, d’un point de vue fiscal, ne seront pas réputées comme des dépenses engendrées afin de générer un profit (ce qui en ferait des dépenses déductibles). Bref, la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous.

Le chalet locatif, ça permet un peu de liquidité mensuellement, lorsqu’il n ‘y a pas d’imprévus, mais c’est beaucoup de gestion, de risque de casse, et les rendements ne sont pas si hauts que ça.

L’immobilier commercial, ce n’est pas accessible aux débutants, très difficile à financer, c’est aussi un véhicule d’investissement qui est appelé à changer dans le futur, on constate que le commerce en ligne gagne en popularité et que les centres commerciaux sont appelés à disparaître progressivement.

Que reste-t-il donc ?

Chez MREX, je crois que c’est une surprise pour personne, nous croyons beaucoup aux immeubles multilogement. Ils répondent à un besoin primaire, ils sont donc pratiquement invulnérables aux intempéries économiques, ils dégagent des flux monétaires récurrents, qui permettent donc d’avoir une source de liquidités constante, et, de manière générale, on est actuellement capables d’aller les financer quelque part entre 50 % et 85 %.

L’une des choses qui est assez fantastique des immeubles multirésidentiels, c’est qu’ils sont prévisibles. De manière générale, leur valeur est directement corrélée à leurs revenus. Bref, on sait qu’en ajoutant un loyer qui va rapporter x $ par mois, on est capable d’augmenter la valeur de l’immeuble de y $, à la revente, ou au refinancement.

On double les revenus nets normalisés de l’immeuble, on peut revendre l’immeuble deux fois plus cher.

Cette prévisibilité nous permet d’aller chercher des dettes plus coûteuses, plus risquées, puisque nous sommes certains que nous serons en mesure de les rembourser après l’opération d’amélioration prévue.

Magnifique, n’est-ce pas ?! Malheureusement, il y a un mais : ce n’est pas facile de commencer. 

Généralement, à l’achat d’un immeuble multilogement, on achète dans l’espoir d’effectuer certaines rénovations, d’augmenter la valeur comme je viens de mentionner qu’on peut le faire, et de refinancer l’immeuble un ou deux ans suivant l’achat. Or, si vous voulez refinancer votre immeuble dans un laps de temps plus court que 5 ans, vous devrez vous financer au conventionnel, ce qui implique d’avoir à débourser une mise de fond avoisinant les 50 % du prix d’achat.

Vous avez bien compris, si vous voulez acheter un 6 logements à 800 000 $, ça implique potentiellement de débourser une mise de fond de 400 000 $… Et là, on a pas encore parlé du coût des rénovations que vous aviez prévu pour augmenter la valeur de votre immeuble.

C’est là qu’on voit deux types de personnes : 

1. Il y a les crinqués prêts à tout pour réussir, entrepreneurs dans l’âme, et qui vont se mettre en partenariat, peut-être lever des capitaux auprès des gens fortunés, rencontrer des prêteurs privés, bref, virer le monde à l’envers pour parvenir à faire fonctionner le projet. On parle ici de la « fast-track », qui implique énormément de travail, une prise de risque importante, une sophistication hors du commun, et on va se le dire, un tempérament paranormal.

2. D’un autre côté, on a aussi les gens qui ne veulent pas forcément devenir promoteur immobilier, qui veulent simplement investir en parallèle de leur métier, peut-être aussi habiter l’immeuble en question, sans prendre énormément de risques, sans lever des capitaux et sans s’unir à un groupe d’investisseurs. Ce ne sont pas des gens qui souhaitent devenir millionnaires en quelques années, généralement ce sont des gens qui veulent simplement bien placer leurs pions pour que dans 10, 20, 30 ans, ils puissent être libres financièrement.

Ces gens là, leur meilleure option, c’est…

Les petits plex.

Des immeubles qui se financent entre 80 % et 95 % dans le contexte actuel, c’est pas mal plus facile d’accès.Un 5 % d’un duplex de 400 000 $, c’est 20 000 $, si vous êtes en couple, 10 000 $ chacun… difficile de faire plus accessible.

Et difficile d’aller chercher un meilleur effet de levier.

Avec cette structure de levier, comprenez-vous qu’il suffit que votre duplex génère annuellement en valeur (plus-value et/ou capitalisation et/ou liquidités) 1 % de son coût pour que vous ayez effectué un rendement de 20 % ?

Et la cerise sur le sundae, vous serez exempté du gain en capital qui concerne la partie que vous aurez habité lors de la revente. Oui, vous avez bien compris.

Si vous avez habité 50 % du duplex, que vous le revendez, vous ne paierez absolument aucun impôt sur 50 % de l’appréciation de votre propriété.

Bref, les avantages sont nombreux lorsqu’on investit dans un petit plex, et en voici seulement les grandes lignes. 

Cependant, bien que ce véhicule d’investissement soit plus facile d’accès que les gros plex, qu’il comporte plusieurs plusieurs caractéristiques particulièrement intéressantes, une grande difficulté des petits plex réside dans le fait que leur valeur est difficile à anticiper.

C’est pour cette raison que nous consacrons le module 3 de la formation Petits plex : mrex.co/pp à l’analyse des petits plex.

Comment évaluer leur valeur, quels paramètres permettent de la faire augmenter, et comment capitaliser sur les caractéristiques les plus intéressantes des petits plex de manière générale.