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Quel investissement multilogement choisir ?

15 juin, 2022   |   Par MREX

Lorsqu’on débute en investissement immobilier, on peut parfois se demander par où commencer. Un condo, un duplex, un 6-plex, un 12-plex ? Se lier à des partenaires pour acheter plus gros ? Acheter près de chez soi ? Acheter dans un secteur primaire, secondaire, tertiaire ? Acheter un immeuble à optimiser, acheter un immeuble impeccable ?

Autrement dit, acheter “quoi?”, mais la réponse à cette question dépend beaucoup du  “avec qui?”, du  “?”, et du “comment?”.

Acheter Quoi?

Disons le d’entrée de jeu, il est assez unanime que les immeubles de 6 logements et plus constituent une classe de prédilection chez les investisseurs immobiliers. Transigés pour des raisons financières, la valeur des immeubles se collent aux revenus des immeubles, ce qui rend leur performance financière assez prévisible, en plus de produire davantage de liquidité que leurs petits cousins les petits-plexs, et d’offrir plusieurs avantages examinés dans mon article “4 raisons d’acheter un gros plex en partenariat plutôt qu’un petit plex seul”. Le grand problème des gros plex, c’est qu’ils coûtent plus chers. Deux options s’offrent donc généralement à ceux qui commencent, pour pallier cette difficulté : investir en partenariat et investir dans un secteur abordable.

Acheter un multilogement, mais avec qui?

Investir en immobilier seul, ça revient à partir une business seul. Ce n’est pas impossible, mais généralement c’est peu propice à ceux qui veulent pleinement bénéficier de l’investissement immobilier multilogement. Il y a tellement de chapeaux à porter : la levée de capitaux, la prospection, l’analyse financière, l’inspection, l’évaluation, la négociation, le due-diligence, la comptabilité, la gestion des locataires, la mise en marché des logements, l’entretien des logements, l’optimisation de l’immeuble, les demandes de permis, les suivis administratifs de tous genres. Ce qui est sûr, c’est que vous allez avoir à déléguer des tâches. Mais vous réaliserez assez vite que vous ne pouvez pas attendre le même degré d’implication d’un employé que d’un actionnaire. Vous réaliserez assez vite qu’un développement d’entreprise sain passe par l’alignement des intérêts de partenaires clés : un entrepreneur général, un gestionnaire, un prospecteur, un spécialiste de la levée de capitaux, etc. Évidemment, la jonction des différentes capacités financières vient par ailleurs ouvrir des portes auxquelles on ne peut avoir accès lorsque l’on investit en loup solitaire. Et, je ne sais pas s’il est nécessaire de mentionner que le party de fin d’année est un peu plus agréable quand on n’est pas le seul à fêter ? Une entreprise durable, c’est une entreprise où on ne fait pas que travailler !

Où acheter son multilogement ?

Avez-vous déjà entendu dire qu’il faut investir à côté de chez soi ? Si comme moi vous avez grandi à Outremont, ça part assez mal, à moins d’avoir 1 millions de disponible dans un compte quelque part, en vue d’acheter votre premier 6-plex en partenariat. Bien sûr, si vous êtes chargé de la gestion de vos locataires, de l’entretien de votre immeuble, vous voudrez être à proximité de votre immeuble, mais ce n’est pas toutes les fonctions qui nécessitent nécessairement une proximité physique et pour cette raison on peut se poser la question de localisation sans se restreindre à votre lieu de résidence. À part votre capacité financière à entrer dans un marché, vous pourriez par exemple vous intéresser aux différents plans de développement urbanistiques prévus par la ville, à l’évolution de la démographie, à l’état et l’évolution des revenus par ménage, à la composition du marché (pourcentage de locataires dans la population, âge, occupation, etc.). Pour plus de considérations sectorielles, dans mon article “pourquoi j’ai choisi d’investir à Sherbrooke plutôt qu’à Montréal”, je passe en revue certaines raisons qui m’ont poussées à investir dans une autre ville que celle où je réside.

Comment acheter son multilogement?

Dépendamment de vos objectifs, de votre profil de risque, ou de votre capacité financière, vous ne vous dirigez pas nécessairement vers le même type de projet.

– En fonction de vos objectifs

En terme d’objectif, les investisseurs ont à choisir entre la voix de la croissance, et la voix de la liquidité, qui sont deux avenues mutuellement exclusives. Car ce n’est pas parce qu’un immeuble offre une grande rentabilité, qu’il aura un potentiel de profitabilité intéressant, bien au contraire. Les projets à la valeur ajoutée la plus drastique sont souvent les projets qui, à l’achat, offrent une faible rentabilité, mais qui présentent un potentiel d’optimisation  important. Bref, faire re-zoner un terrain vacant au centre-ville de Montréal pour y batir un 6-plex sera potentiellement beaucoup plus profitable que d’acheter un 6-plex en excellent état à Waterloo, cependant le 6-plex de Waterloo sera potentiellement plus rentable au moment de l’achat, ce qui veut dire qu’il produira mensuellement des liquidités, en plus de couvrir ses dépenses d’opérations et ses charges hypothécaire. Typiquement, les investisseurs renoncent à la rentabilité en début de parcours, puisqu’ils tenteront d’atteindre les taux de rendement les plus hauts possibles, afin de se construire une masse de valeur nette qui, une fois établie, sera employée à générer du cashflow, sans croître significativement davantage.

– En fonction de votre profile de risque

Mais les projets profitables, c’est bien beau, mais qui dit rendement dit risque. Si vous êtes du genre à faire de l’insomnie en pensant à tout ce qui pourrait mal tourner dans un projet, il est possible que ce ne soit pas fait pour vous, ou que vous ayez besoin d’un partenaire clé à qui vous serez en mesure de déléguer les enjeux qui vous préoccupent. Il ne faut pas faire l’erreur de se demander ce que vous avez à tolérer pour parvenir à vos objectifs financiers, mais bien plutôt adapter vos objectifs financiers à votre profil.

– En fonction de votre capacité financière

Pour terminer, on a beau se mettre en partenariat, investir dans des secteurs moins prisés, il n’en demeure pas moins que les projets d’optimisation demandent d’avoir les reins plus solides que les projets de détention long terme. Acheter un immeuble qui ne génère pas déjà des revenus proportionnels à son cout, c’est acheter un immeuble qui ne se finance pas de manière traditionnelle. Vous aurez donc bien souvent besoin de mettre une mise de fond plus importante pour les projets d’optimisation, sans compter les couts en rénovation qu’il vous faudra prévoir. Bien sur, certaines alternatives existent, comme le financement au personnel chez certaines institution, qui permet de faire abstraction de la faible rentabilité d’un immeuble, mais encore là, le montant maximum du prêt sera basé sur vos ratios d’endettement, et donc indirectement sur vos revenus personnels. Certains utilisent aussi les prêteurs alternatifs ou les prêteurs privés, mais dans tous les cas, vous aurez à démontrer votre solidité financière pour pouvoir en bénéficier.

Voici ce qui fait le tour des considérations à avoir lorsqu’on se demande quoi acheter comme multilogement. La vraie réponse, c’est que ça dépend de plusieurs facteurs. Le mieux sera toujours de commencer par se former afin de comprendre l’étendue des enjeux. Le certificat en ingénierie financière est un must pour toute personne désirant se lancer dans le monde du multilogement.