Guides

Qui peut devenir investisseur en immobilier multilogement ?

6 juin, 2022   |   Par MREX

Plusieurs personnes se demandent parfois comment devenir investisseur en immobilier multilogement et s’ils ont ce qu’il faut pour se lancer dans ce monde. Dans cet article, je ferai l’exercice d’examiner si le multilogement peut vous convenir, en fonction de vos objectifs, de votre personnalité, de votre situation financière, de votre sensibilité au risque et de votre niveau d’éducation.

En fonction de vos objectifs financiers

En termes d’objectifs, il est toujours à propos de ramener sur terre les débutants les plus ambitieux en ce qui concerne l’argent à faire. Les TGA (Taux Global d’Actualisation) paritaires, qui correspondent grossièrement au rendement (abstraction faite de la plus-value) auquel vous parviendriez si vous achetiez un immeuble sans hypothèque, varient grossièrement entre 3,5% à 5%. L’effet de levier, rendu possible par le montage financier (principalement votre prêt hypothécaire), vous permettra par ailleurs de multiplier ce rendement par un facteur variant plus ou moins de 2 à 5.

Autrement dit, si vous vous contentez d’acheter un immeuble multilogement sans y apporter de changement, vous pourriez vous attendre à un taux de rendement variant entre 7% et 25%. Pour faire partie de la minorité marginale d’histoire à succès d’investisseurs immobilier qui, partis de rien, deviennent millionnaire en peu de temps, il faudra donc soit, lever des capitaux, opérer des optimisations complexes à mettre en place, ou bénéficier de la prise en valeur naturelle du marché, qui n’est jamais garantie.

En termes d’objectifs, je pense donc qu’il est essentiel de comprendre qu’il existe une voix relativement facile, mais pas monumentalement payante, et une voix difficile, qui peut très bien donner lieu à des rendements annualisés se trouvant quelque part entre 40% et 120%, et évidemment plus si vous n’avez pas significativement investi de vos capitaux dans le projet.

Selon votre personnalité

Au niveau de la personnalité, il existe de la place pour littéralement tout le monde dans le domaine. Dans mon article « Aiguiller votre partenariat grâce au test Myers-Briggs», je parle justement des différents types de personnalités, et de la place qu’ils peuvent occuper au sein d’un société immobilière de multilogement.

Il y a définitivement une place pour les personnalités analystes, capables de compréhension profonde et holistique du domaine de l’économie et de la finance.

Il faudra aussi des créatifs, capable de discerner le potentiel et capables de connecter au niveau émotionnel pour tout ce qui se rapporte à la négociation.

Dans un autre temps, on aura besoin d’opérateurs rigoureux et organisés, terre-à-terre, qui sauront assurer la gestion administrative de l’entreprise au quotidien.

Finalement on aura aussi besoin de personnes fonceuses, qui sauront avoir la détermination pour passer à l’action sans hésiter, en se débrouillant toujours au moment opportun. Bref, tout le monde peut se trouver une place en investissement immobilier multilogement, pour autant que les autres membres du partenariat complètent les fonctions qu’on ne pourra pas occuper soi-même.

En fonction de votre situation financière

Maintenant, quelle situation financière minimale est de mise pour se lancer dans le multilogement ? Les gens qui veulent vous vendre des cours vous diront « rien du tout », et la véritable réponse est beaucoup plus longue, puisqu’il existe un paquet de considérations et de détails à tenir en compte dont je parle dans mon article « quelle situation financière minimale pour se lancer en investissement immobilier multilogement ». Sans entrer dans les détails, disons très grossièrement que, théoriquement, partir de rien, ce n’est pas totalement impossible, mais dans les faits, la plupart des gens ont en poche, lors de leur premier achat, entre 100K$ à 300K$ et une bonne cote de crédit.

La sensibilité aux risques

En ce qui concerne la sensibilité au risque, tout le monde a moyen de trouver chaussure à son pied. Si vous avez un profil de risque de type CPG (Certificat de Placement Garanti), rien ne vous empêche d’acheter un immeuble avec peu de levier, et de le déléguer entièrement en gestion. Évidemment, il y a quelques étapes à suivre, sans lesquelles le risque existe : l’analyse financière, l’inspection, l’évaluation, les test environnementaux, le due diligence, etc. Cependant, si vous vous éduquez et que vous faites les choses dans les règles de l’art, la volatilité de la valeur de votre immeuble sera très faible, et donc le risque de votre immeuble de même, ce qui en fera un placement sur. Pour les profils plus risqués, il existe évidemment des projets à fort potentiel, des immeubles qui nécessitent des changements radicaux, et qui comporteront une part de risque justifiable par le potentiel de profitabilité qui y sera corrélé.

Tout le monde peut devenir investisseur en immobilier s’il ajuste sa stratégie et comprend bien ses objectifs, sa personnalité et sa sensibilité au risque. Dans tous les cas, le levier sur lequel il est le plus avantageux de capitaliser en début de carrière, c’est toujours l’éducation. Ce sont les connaissances, acquises en formations, qui vous permettront de vous monter une stratégie réaliste et ambitieuse, de réaliser votre plein potentiel personnel, de mettre moins de mise de fond, de diminuer votre risque, etc. Au Collège MREX, on vous donne dans un premier temps tous les outils techniques pour comprendre les dynamiques propres au monde de l’investissement immobilier dans le Certificat en ingénierie financière multilogement, et dans un deuxième temps, nous vous accompagnons tout au long de la meute multi logement pour faire des vous des entrepreneurs du domaine de l’investissement immobilier, pas simplement des propriétaire d’immeubles à revenu.