Dans un processus d’apprentissage, et que ce soit en immobilier ou pas, il y a d’abord l’ignorance inconsciente, puis vient ensuite l’ignorance consciente.
Lorsque je me fais parfois demander, par des apprentis investisseurs, à quel besoin répond le certificat en ingénierie financière, c’est parfois difficile de répondre, parce que je réalise que les débutants ne sont parfois même pas conscients d’avoir besoin des outils que le programme offre.
J’aimerais ici faire un effort de vulgarisation afin démystifier ce qui se cache derrière le certificat en ingénierie financière (aussi appelé CMFE), et pour laisser entrevoir à quel point il fournit à nos étudiants des outils qu’aucune autre institution québécoise n’est à même d’offrir.
Le point de départ par lequel il me semble le plus naturel de commencer est le suivant : il est possible de traduire financièrement tout projet d’investissement immobilier. Ultimement, faire l’acquisition d’un immeuble, sur le plan financier, ça correspond à faire l’acquisition d’un ensemble de flux monétaires.
Des flux monétaires à travers le temps
À travers le temps, on injecte une mise de fonds, on reçoit des loyers, on injecte des dépenses en rénovation, on reçoit un produit de refinancement, on injecte des fonds pour faire réaliser ses états financiers, on reçoit le produit de la vente, etc.
En apparence, rien de bien complexe : des entrées et des sorties de fonds, échelonnés à travers le temps. Or, l’idée sera de développer une compréhension juste de la proportion entre les fonds entrants et les fonds sortants, et ce avant, pendant et après la réalisation de votre projet, afin d’être à même d’évaluer constamment la performance financière de vos fonds immobilisés.
Vous pouvez dire à votre beau-frère de laisser tomber le MRB, le MRN ou le cashflow par porte d’un immeuble, ce qu’il faut prendre en considération - et ce qui est d’ailleurs déjà pris en considération depuis bien longtemps partout ailleurs qu’en investissement immobilier -, c’est la performance du projet d’un point de vue holistique, autrement on n’est tout simplement pas en mesure d’évaluer la performance du capital qui sera immobilisé dans votre placement.
Principes fondamentaux
Pour cette raison, le certificat débute avec les principes généraux d’ingénierie financière. Le premier module de la formation permet d’établir les bases conceptuelles théoriques sur lesquelles le reste de la formation est bâti. En partant du tout début, l’étudiant apprendra les grands principes de base qui permettent à la plupart des investisseurs d’acquérir des immeubles multirésidentiels sans arrêt chaque année. L’étudiant découvrira comment déterminer les différents types de valeur d’une propriété, comment réaliser une analyse financière d’immeuble professionnelle, grâce au TRI, au TRI modifié et à la VAN, et comment accroître ses performances financières grâce à l’effet de levier.
Application dans le chiffrier
Le second module de la formation s’attarde à l’application concrète des concepts, dans le chiffrier MREX. Dans ce module, plusieurs séances dirigées de travaux pratiques dans le chiffrier sont organisées afin que l’étudiant se familiarise avec l’outil.
Au terme de ces deux modules, l’étudiant aura en sa possession une bonne compréhension des concepts essentiels de l’investissement immobilier dans le multilogement et un outil qui permet de les structurer sous la forme d’un modèle financier. Il reste maintenant à être en mesure d’entrer des hypothèses qui seront justes dans le chiffrier.
Le financement bancaire et les dettes subordonnées durant le Certificat en ingénierie financière
Le troisième module de la formation s’attardera donc directement aux différentes formes de financement en investissement immobilier. Il s’agit là de l’une des dimensions les plus évidemment rattachées au levier de tout projet d’investissement immobilier, et jouera donc évidemment un rôle critique au niveau de la performance de votre placement, tout au long du projet, que ce soit en impactant la mise de fonds initiale, les produits de refinancement ou simplement de l’excédent de trésorerie.
Le premier cours du module, donné par courtier hypothécaire spécialisé en immobilier multirésidentiel, s’attardera aux dynamiques bancaires alors que l’autre partie du bloc, donnée par un notaire spécialisé dans les différents types de subrogation de dettes, traitera de la dimension légale des différents types de dettes subordonnées, à savoir les balances de prix de vente, les débentures, les prêts privés, etc.
La fiscalité des dettes subordonnées et approfondissement des principes fondamentaux
Le quatrième module poursuit l’étude de l’effet de levier, mais cette fois-ci sous l’angle moins connu de la fiscalité. Le cours, donné par un fiscaliste spécialisé en investissement multilogement, permettra d’analyser les dynamiques fiscales au sein des dettes subordonnées, et présentera une méthode sophistiquée de rachat par action innovante dans le domaine de l’immobilier, pouvant notamment permettre, lorsque quelques étoiles sont bien alignées, d’acquérir plusieurs immeubles avec peu ou même pas du tout de mise de fonds.
Étude de cas et gestion de portefeuille
Le cinquième module du certificat intègre quant à lui tout ce qui a été vu précédemment, de sorte que l’on puisse maintenant utiliser le chiffrier avec justesse et créativité, conformément aux considérations préalablement enseignées. On y abordera d’abord les principes fondamentaux de la gestion de portefeuille dans une perspective globale, puis on y réalisera ensuite des études de cas complètes et poussées, dans le chiffrier.
Au terme de ces six modules, et après plusieurs heures de travail à réviser la matière, poser des questions et réaliser des exercices, l’étudiant aura acquis des connaissances qui lui permettront d’analyser convenablement des projets, et donc de limiter le risque relié à l’ignorance dans le domaine, de repérer des opportunités là où la plupart passeront leur chemin, de négocier de manière crédible et ultimement de bâtir graduellement une notoriété qui pourra éventuellement permettre d’effectuer de belles levées de capitaux.
Évidemment, tout ça ne se fait pas tout seul, et c’est donc une formation que je déconseille systématiquement à ceux et celles qui ne sont pas engagés envers eux-mêmes à réussir dans le domaine immobilier. Ceci étant dit, il est clair et net que tous ceux et celles qui s’attelleront à la tâche sérieusement auront ensuite, sur le reste du marché, une ascendance notable, dont la valeur ne sera d’aucune manière comparable à son coût.
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