Mélanie Chaperon : enseignante CGL & avocate en droit locatif

Maître Chaperon exerce dans le domaine du droit locatif. Les relations locateurs-locataires sont particulières et uniques, d’où sa passion pour ce domaine de droit. Elle représente les propriétaires d’immeubles locatifs résidentiels et semi-commerciaux. Elle a œuvré à l’Association des propriétaires du Québec jusqu'en 2008 avant d'opérer à son compte. 

1er juillet : pile ou face?

Ils partent ou ils collent, disant qu’ils n'ont rien trouvé.

C’est propre, rien à dire ou c’est sale et brisé, quoi faire?

En ces temps stressants et de changements, comment bien agir.

D'abord, dites-vous que si les locataires ne quittent pas à la date promise, il faut faire une demande d'expulsion d'un locataire après la fin du bail, dans notre jargon ''une demande en occupant sans droit''. La demande est disponible sur le site du Tribunal administratif du logement (TAL), dans l'onglet formulaires et avis.

Cette demande doit être déposée dans un maximum de dix jours après la date de fin de bail.

Pourquoi?

Parce que l'article 1879 du Code civil du Québec dit :

1879. Le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, d’occuper les lieux plus de dix jours après l’expiration du bail. Dans ce cas, le bail est reconduit pour un an ou pour la durée du bail initial, si celle-ci était inférieure à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit est lui-même sujet à reconduction.

Et on veut éviter de reconduire le bail d'un locataire qui a terminé son bail ou a conclu une entente de départ. De plus, il arrive souvent qu'un autre locataire attende pour entrer. Sans élaborer, sachez que c'est au locateur de trouver une solution d'hébergement pour le locataire qui n'a pas accès au logement convoité et non libéré. 

L'article 1889 du Code civil du Québec est le véhicule dont je vous parlais pour demander au TAL l'expulsion du locataire:

1889. Le locateur d’un immeuble peut obtenir l’expulsion du locataire qui continue d’occuper les lieux loués après la fin du bail ou après la date convenue au cours du bail pour la remise des lieux; le locateur d’un meuble peut, dans les mêmes circonstances, obtenir la remise du bien.

Vous obtiendrez une date d'audience d'urgence, dans les jours qui suivront le dépôt de votre demande.

Assurez-vous de signifier rapidement votre demande et votre liste de pièces, cela servira de pratique pour votre audience, car ce sera à vous de convaincre le ou la juge que le bail est terminé (soit le non-renouvellement, soit l'entente de fin de bail).

Une fois que vous obtenez le jugement d'expulsion, soit le locataire quitte de lui-même OU vous aurez besoin des services de l’huissier pour procéder à son expulsion.

Une fois le départ ou l'expulsion de votre locataire, je vous informe de quelques étapes importantes : 

1. Changez les serrures ;
2. Prenez les photos du logement et des effets restants (évidemment toute nourriture périssable, dépêchez-vous à vous en départir), faites un inventaire, inscrivez la valeur approximative, et idéalement, soyez accompagné d'un témoin neutre ;
3. Si jamais vous retrouvez un animal abandonné, faites appel à la SPCA ;
4. Faites un choix quant aux effets restants, car l’article 944 CCQ nous informe que vous êtes le gardien des biens pendant 90 jours de votre avis écrit transmis au locataire ;                 *Cependant, en matière d'expulsion avec un huissier, la loi mentionne que les biens après l'expulsion effectuée par un huissier sont considérés comme abandonnés.
5. Si vous choisissez de les conserver pendant 90 jours après avoir avisé par écrit votre ex-locataire, preuve à l’appui de la réception de cet avis, de la lecture de votre message et seulement après l'écoulement des 90 jours, vous allez pouvoir vous départir des biens, sans responsabilité ;
6. Si votre ex-locataire ne prend pas ses biens malgré le délai de 90 jours, sachez que vous pouvez procéder à une vente de gré à gré ou aux enchères. L’argent appartient à votre ex-locataire, moins évidemment, vos frais d’entreposage, s'il y a lieu ;
7. Si vous préférez vous départir de ses biens avant les 90 jours parce que les biens ont très peu de valeur (toujours dans un cas où les services de l’huissier n'ont pas été nécessaires), donnez-les à un organisme, demandez un reçu et dites-vous que vous êtes responsable pour 3 ans de la valeur de ces objets auprès de votre ex-locataire ;
8. Finalement, vite, relouez, faites le ménage, conservez les factures ainsi que celles des réparations, s'il y a lieu. Toujours se poser la question : le locataire vous a-t-il laissé le logement avec une usure normale ou anormale? Ajoutez vos frais reliés à la relocation. Vous pourrez ensuite mettre en demeure votre ex-locataire de payer tous ces frais et dépenses (si usure anormale). À défaut de remboursement de la part de votre ex-locataire, vous le poursuivrez en dommages de relocation devant le TAL.