Félix Blanc : directeur de programme, chef de parcours CMFE & enseignant

Félix Blanc détient une formation en philosophie (Université de Montréal, Sorbonne) et en design de l’environnement (UQAM). Actif dans le domaine de l’investissement immobilier, il se distingue par une approche intégrant réflexion stratégique, créative et pédagogique. À titre de directeur de programme, de chef de parcours et d'enseignant au Collège MREX, il bonifie et coordonne le Certificat en ingénierie financière (CMFE) alors qu'il conçoit le Certificat en acquisition de petits plex (CPP), dans une perspective d’expérience apprenante cohérente et structurée. Il cultive par ailleurs un intérêt plus ou moins parallèle à sa pratique pour l’architecture, la musique, la littérature, ainsi que pour plusieurs autres domaines.

Ratio prêt-valeur : Qu'est-ce que c'est et comment le calculer?

L’une des premières questions qu’on pose quand on commence en immobilier multilogement, c’est quelque chose comme “c’est quoi la mise de fonds pour un cinq logements et plus?”.

Et je vous donne un truc, l’une des meilleures manières de repérer une personne qui ne sait pas de quoi elle parle, c’est de voir si elle vous répondra par un pourcentage clair, du genre “la mise de fond, c’est 25%”!

Dans le présent article, je vais essayer de vous expliquer pourquoi on préfère parler de pourcentage de ratio prêt-valeur, ce que c’est précisément, et comment le calculer.

Le problème de la question du pourcentage de mise de fonds

Déjà, le premier problème qui se pose, c’est qu’au financement commercial, qui concerne généralement les immeubles de cinq logements et plus, la banque ne vous financera pas un pourcentage fixe du prix d’achat. Elle vous financera un pourcentage de la valeur finançable. Il faut donc d’abord comprendre ce que c’est qu’une valeur finançable. Et comme si ce n’était pas assez compliqué, il vous faudra aussi comprendre que le pourcentage financé de cette valeur n’est lui-même pas coulé dans le béton : il variera en fonction du type de financement.

Et ce qu’il faut lire entre les lignes, c’est que si vous êtes financé, par exemple, à 75% de la valeur finançable, dans un contexte donné, mais que votre prix d’achat est de 100 000$ plus élevé que votre valeur finançable, alors votre mise de fond véritable sera de 25% de la valeur finançable + 100 000$. Autrement dit, vous aurez à débourser de votre poche la différence entre la valeur finançable et votre prix d’achat (s’il en existe une, comme dans la majorité des transactions aujourd’hui).

Et donc, tout d’abord, on est en droit de se demander plus exactement : c’est quoi la valeur finançable ? 

La valeur finançable

La valeur finançable est la valeur sur laquelle la banque va appliquer son ratio prêt-valeur. Elle peut prendre trois formes distinctes. 

Il faut comprendre qu’à chaque fois que vous devrez vous faire financer au commercial, la banque commencera par utiliser certains ratios financiers pour évaluer l’hypothèque la plus grande que vous serez capable de contracter, tout en conservant un niveau de cashflow suffisamment élevé. Autrement dit, elle se demande : “combien de dette les revenus de cet immeuble peuvent-ils se permettre d’avoir à rembourser chaque mois, sans pour autant que le propriétaire n’ait à débourser d’argent supplémentaire de sa poche pour y arriver”.

Voici un exemple concret : 

Votre immeuble génère 175 000$ en loyer chaque année. Vous avez 50 000$ de dépenses réelles (ce qui comprends les taxes foncières, les assurances de l’immeuble, les frais en énergie qui incombent au propriétaire), puis vous avez 25 000$ en dépenses normalisées, c’est-à-dire en dépenses que la banque anticipe à propos des charges qui seront en lien avec la gestion locative de votre immeuble.

La banque estime alors que vous avez un revenu net et normalisé de 100 000$, qui pourra servir au remboursement de votre hypothèque. Dans ce cas-ci, elle ne vous autoriserait pas à avoir un paiement de 110 000$ par année, puisque ça impliquerait qu’à chaque année vous deviez débourser de votre poche, en plus des loyers, 10 000$ pour y arriver. Elle appliquera ce qu’on appelle un RCD, et quelques autres mesures préventives que j’explique dans cette capsules ( https://www.youtube.com/watch?v=8lmtBz1_DP0 ) pour établir votre paiement maximal de remboursement annuel. Si par exemple elle établit que votre capacité de remboursement maximale est de 80 000$, et qu’elle autorise une période d’amortissement sur un maximum de 25 ans, alors le prêt maximal théorique qu’elle permettrait serait de 80 000$ x 25 ans, donc dans ce cas-ci, 2 000 000$.

On divise ensuite ce montant de prêt théorique maximal par le ratio prêt valeur autorisé par l’institution financière, et on parvient à ce que l’on appelle la valeur économique. Si par exemple on avait un ratio prêt-valeur de 75%, on obtiendrait une valeur économique de 2 666 666$.

La banque comparera cette valeur économique au prix d’achat de votre immeuble et à son rapport d’évaluation agréé (qui tente d’évaluer la juste valeur marchande de l’immeuble), puis c’est la plus basse des trois valeurs qui sera retenue comme valeur finançable.

Le ratio prêt-valeur

Maintenant que nous savons de quelle valeur il est question lorsque l’on parle de ratio prêt-valeur, attardons nous plus spécifiquement à la question du ratio, bref au pourcentage de financement que la banque accorde sur la valeur finançable.

Notons d’abord qu’il existe deux grandes catégories de prêt : les prêts dits “conventionnels” ainsi que les prêts “assurés”.

Les prêts conventionnels sont les prêts contractés directement auprès des institutions financières, tandis que les prêts assurés, bien qu’ils soient prêtés par les institutions financières, sont caractérisés par une assurance hypothécaire de la SCHL (seul assureur hypothécaire dans le multilogement). Ça peut sembler particulier au départ, mais lorsqu’on parle d’assurance hypothécaire, malgré le fait que ce sera à vous de payer la prime d’assurance, ce n’est pas vous le bénéficiaire de l’assurance. En réalité, c’est l’institution prêteuse qui bénéficie alors d’une couverture contre un potentiel défaut de votre part. Cependant, étant donné que l’institution voit son risque considérablement réduit, elle vous offrira des incitatifs qui vous seront indirectement avantageux : taux d’intérêt plus bas, amortissement plus long et, en ce qui nous concerne présentement, ratios prêt-valeur plus élevés.

Pour faire simple, notons que les ratios prêts-valeur au conventionnel sont de 75%, tandis qu’avec le programme standard de la SCHL, ils sont de 85%. 

Dans les faits, considérant la prime de marché (la différence entre la valeur finançable et le prix payé), ces montants représentent, dans la conjecture actuelle, généralement environ 65% du prix d’achat en financement pour un prêt conventionnel et 75% du prix d’achat pour un financement SCHL standard. Évidemment, ces chiffres sont approximatifs et dépendent largement du type d’immeuble, du secteur, du potentiel présent dans l’immeuble, etc.

Lorsqu’on comprend le principe d’effet de levier, on réalise rapidement que les prêts assurés valent largement la peine d’en payer la prime.

Mais donc, vaut-il mieux toujours opter pour un prêt assuré ?

Non. Le désavantage principal du prêt assuré, c’est qu’il implique généralement un terme d’au moins 5 ans, ce qui veut dire que pendant cette période, il sera difficile de refinancer votre immeuble. Autrement dit, si vous planifiez optimiser un immeuble et le refinancer pour sortir votre mise de fond, vous devriez éviter le prêt assuré, qui est designé pour convenir aux immeubles qui ont déjà trouvé leur plein potentiel. 

L’optimisation

Dans le cadre d’une optimisation, vous feriez potentiellement mieux de vous accommoder, le temps du repositionnement, d’un prêt conventionnel, quitte à mettre plus de mise de fonds, étant donné qu’il vous permettra de la ressortir plus rapidement.

Il est à noter qu’il est par ailleurs parfois possible de contracter une balance de prix de vente, un prêt privé, et plus encore pour compléter votre stack de capital, tout en évitant le fameux terme de cinq ans.

Techniquement, si vous avez suffisamment de garanties personnelles à donner, un projet qui fait du sens, et une relation avec un prêteur privé, rien ne vous empêche de financer votre immeuble à 100% et de faire même financer les travaux à 100% aussi. Évidemment, ce sera probablement à un taux tournant autour des 16% d’intérêt, mais si ce n’est que pour une brève période, ça peut en valoir largement la peine.

Le programme APH-sélect : une exception pour ceux qui s’engagent socialement

Dans la catégorie des prêts assurés, il est à noter qu’il existe par ailleurs un programme spécial de la SCHL, qui se nomme le programme APH-sélect, il est possible de se rendre dans certains cas jusqu’à 95% de ratios prêt-valeur. Pour ce faire, il faut cependant marquer des points d’une ou de plusieurs manières : 

• Par une amélioration de l’éco-performance de l’immeuble;
• En offrant des jugés réputés comme étant abordables aux yeux de la SCHL;
• En offrant des logements respectant les normes d’accessibilité pour personnes à mobilité réduite.

Encore une fois, ce 95% de la valeur finançable se traduit généralement par un financement d’environ 85% de la valeur marchande de l’immeuble, dans la conjoncture actuelle, de manière très grossière, en moyenne dans le marché québécois.

À noter qu’il existe aussi des exceptions rarissimes où certains promoteurs établis parviennent à aller chercher un financement de 100% de ratio prêt-valeur avec des programmes nichés tels que le RCFI.

L’exception du financement personnel

Je suis vraiment conscient que c’est mélangeant, je vous ai dit plus tôt qu’il existait deux types de financement, à savoir les financements conventionnels et les financements assurés, mais je dois aussi prendre la peine d’ajouter une distinction additionnelle.

Il existe deux départements, au seins des institutions financières, qui s’occupent du financement (et dans chacun de ces département on retrouve aussi bien des prêt conventionnel que de prêts assurés) : le département commercial et le département personnel.

1. Le département commercial

Jusqu’à maintenant, dans cet article, nous avons traité de ce type de financement. Le département de financement commercial (qui n’a d’ailleurs rien à voir avec le financement de commerces) adopte une philosophie financière dans laquelle un immeuble est une petite entreprise. Chaque prêt hypothécaire de ce département devra se rembourser par les revenus de l’immeuble. Autrement dit, la banque vous forcera à ne pas être trop serré côté cashflow (liquidités mensuelles). 

     2. Le financement personnel

D’autre part, il y a le département personnel, qui s’occupe généralement des prêts qui concernent les maisons, condos, et petits plex, bref, la plupart des propriétés qui sont réputées pour être habitées le plus souvent par leur propriétaire (quoi que le financement ne nécessite pas que le propriétaire habite l’immeuble). Dans cette optique, la banque considère qu’il est normal que le propriétaire ait, chaque mois, à débourser de sa poche une part de son salaire afin de rembourser son hypothèque. 

Et donc, dans cette optique, il n’y a plus de RCD d’immeuble à respecter comme vu précédemment, et donc plus de valeur économique. On utilisera plutôt des ratios d’endettement personnel, qui évaluent votre capacité personnelle, jointe à celle de votre immeuble, à payer la dette. 

Si vos ratios sont bons, vous comprendrez qu’il n’y aura plus de prime de marché.

Ainsi, pour les immeubles de six, sept, huit logements (chez Desjardins et RBC), vous serez financé à 75% (exceptionnellement 80%) de la valeur la plus basse entre le prix payé et la juste valeur marchande de votre immeuble, tant et aussi longtemps que vos ratios d’endettement peuvent supporter le poids de la dette. Il est à noter par ailleurs qu’il existe des contraintes additionnelles, comme un nombre cumulatif de portes maximum, et/ou un maximum de dollars en hypothèque contractée, etc.

Et donc, si vous avez bien compris ce qui vient d’être dit, dans certains cas, votre 80% de financement au personnel peut être aussi important que votre financement commercial à 85% en SCHL. Pourquoi ? Parce que votre 85% de financement commercial s’applique à une valeur finançable plus basse que la valeur marchande de votre propriété, ce qui fait qu’en réalité vous finissez parfois avec un ratio prêt-valeur réel (sur la valeur marchande) de 75%, tandis que votre financement de 80% au personnel, lui, est réalisé directement sur la base d’une valeur marchande. 

Bref

Voici un tableau récapitulatif de tout ce qui a été dit : 

*Attention à la durée des termes, généralement trop long pour le repositionnement d’actifs

À bien noter que j’ai ajouté le signe “<” à côté de certains pourcentage, étant donné que, comme mentionné plus haut, plusieurs critères devront être respectés dans le cas du programme APH, il faudra marquer des points conforméments à leurs critères, et dans le cas des financements personnels, il faudra que les ratios d’endettement personnel puissent le permettre. 

Voilà qui fait le tour de la notion de ratio prêt-valeur, telle que nous l’enseignons au CMFE!