Pourquoi un certificat en acquisition de petits plex ?

Au Collège MREX, nous offrons une formation qui démystifie tout ce qu’il y a à savoir à propos des petits plex. Il s’agit de la première formation au Québec qui se donne spécifiquement comme objectif de démystifier ce type d’actif.

Mais pourquoi cette catégorie d’immeubles de 2 à 5 logements ?

Lorsqu’il est question de petits plex, on parle spécifiquement d’immeubles de 2 à 5 logements. Mais, pourquoi pas les immeubles de 2 à 7 logements ou 4 à 9 logements ? L’idée toute simple, c’est que, tout d’abord, les condos et les maisons sont toujours achetés par des propriétaires qui veulent y habiter.

Au contraire, les immeubles de 6 logements et plus sont généralement acquis par des propriétaires qui ne seront pas occupants, tandis que, finalement, les immeubles de 2 à 5 logements sont souvent habités par leurs propriétaires tout en étant aussi acquis dans l’espoir d’investir.

On distingue donc principalement le type d’actif en fonction des raisons pour lesquelles on en fait l’acquisition. Une personne qui souhaite habiter un lieu ne portera pas attention aux mêmes détails qu’une personne qui souhaite avant tout investir.

Différents attraits, différents leviers

En comprenant ce qui rend désirable une classe d’actif, on découvre les véritables leviers de création de valeur. 

La valeur des condos découle du coup de cœur très subjectif des acheteurs. On fera peut-être bouillir des petits bâtonnets de cannelle lors de la visite pour envelopper les visiteurs d’une ambiance réconfortante. Dans le cas d’un immeuble multilogement (de 6 logements et plus), c’est surtout le chiffrier Excel qui devra être réconfortant. La valeur des immeubles multilogement ne découle pas du tout d’un coup de cœur, mais plutôt de considérations purement financières. De son côté, la valeur des petits plex se trouve, comme je l’explique dans l’article Comment évaluer la valeur d’un petit plex, entre ces deux extrêmes, et requiert donc une attention particulière.

Bref, à chaque type d’actif ses intérêts, et à chaque intérêt son levier de création de valeur.

Mais pourquoi consacrer une formation aux petits plex ? 

On comprend bien pourquoi il est pertinent de sédimenter en différents créneaux l’investissement immobilier, mais ensuite, pourquoi choisir le créneau bien spécifique des petits plex ?

Pourquoi pas les condos, les chalets locatifs ou encore les espaces commerciaux ? Commençons par souligner qu’il y a des opportunités dans toutes les classes d’actifs. Tous les biens qui se transigent ont une valeur que le marché reconnaît et pour laquelle il paye. Partant de ce principe très simple, si vous achetez un bien sous sa valeur, ou si vous êtes simplement capable d’acheter un bien à une valeur initiale, et de jouer sur des leviers de création de valeur afin de le revendre plus cher, il y aura un gain. 

C’est donc dit : il y aura toujours des opportunités dans toutes les classes d’actifs, tant qu’il y aura des vendeurs motivés, prêts à faire des concessions, ou des arbitrages à réaliser, que ce soit dans les petits plex, les mini-entrepôts, les places de stationnement, les niches de chien, bref tout ce que vous voudrez.

Maintenant, il faut savoir qu’au Collège, nous avons une préférence marquée pour les immeubles multirésidentiels, ce qui implique donc les immeubles de plus de 2 logements. Par immeuble multirésidentiel, je parle des immeubles multilogements et des petits plex, deux classes d’actifs qui, quoique différentes, ont en commun différents avantages. Il est question notamment des avantages pour lesquels on peut, soit préférer les multilogements, soit les petits plex dans les articles suivants : 

Quatre raisons de préférer le multilogement aux petits plex

Quatre raisons de préférer un petit plex à un multilogement

Mais pourquoi préférer les immeubles multirésidentiels aux autres classes d’actif ?

Pour plusieurs raisons. 

D’un point de vue très fondamental, les immeubles multirésidentiels répondent à un besoin primaire : celui de se loger. On aura toujours besoin de se loger, alors qu’on n’aura peut-être pas toujours besoin de commerces avec pignon sur rue, et qu’on devra peut-être parfois se passer de tourisme, pour des raisons économiques, politiques, pandémiques, etc.

Ce faisant, les banques financent généralement beaucoup plus facilement les immeubles dont la fonction est résidentielle que les immeubles dont la fonction est commerciale ou encore touristique. Les banques ont confiance que le besoin de se loger perdurera dans le temps, et on arrive donc à aller chercher des ratios prêt-valeur avantageux, des périodes d’amortissement attrayantes et des taux préférentiels. L’ensemble de ces facteurs contribue à optimiser notre effet de levier et, par conséquent, à améliorer généralement nos rendements.

Mentionnons aussi les liquidités qui pourront être générées grâce à ce type d’actif. À la manière d’une entreprise, les immeubles multirésidentiels génèrent des revenus. Les coûts récurrents seront, au moins en partie, remboursés par les locataires. Au lieu d’avoir à soutenir seul le poids de vos dépenses et de votre hypothèque pendant 25 ans, à un certain point, il est fort probable que vos revenus d’immeubles prennent le relais, et ce, sans avoir à être à temps plein dans la gestion d’immeuble comme vous le seriez avec un chalet locatif. Ce faisant, l’argent que vous auriez dépensé en frais, pour une maison ou un condo, peut alors être utilisé pour faire l’acquisition d’une nouvelle propriété, ou simplement pour vos loisirs. En plus d’être un type d’actif qui rapporte des revenus récurrents, les immeubles multirésidentiels sont aussi des actifs propices à être scalés comme on dit en « franglais ». Une bonne exécution peut permettre sans trop de difficulté d’acheter un nouvel immeuble tous les 3 à 5 ans. Voici un peu comment ça peut se faire.

Scénario d’une progression réaliste

Vous commencez à 30 ans, et vous achetez un immeuble d’une valeur de 600 k$ tous les 5 ans, grâce aux produits de refinancement, jusqu’à vos 50 ans. 

Dans ce contexte, en modélisant une prise en valeur naturelle du marché de 4 % par année (ce qui est conservateur), il est raisonnable de projeter que vous vous retrouverez avec des actifs d’environ 3,5 M$ à 60 ans. En les revendant, vous empocheriez, après remboursement des hypothèques, une valeur d’environ 3,2 M$ avant impôt. Encore mieux, sans même les revendre, vous devriez bénéficier d’un flux de trésorerie annuel préimposition très approximatif d’environ 230 k$ (en considérant un MRB de 15 sur la valeur de vos actifs). Ce sont des calculs très grossiers, mais c’est pour vous donner une idée : quand bien même vous payeriez 6 % pour déléguer la gestion de vos immeubles, afin de ne plus en entendre parler d’aucune manière, ça vous fait une belle retraite.

Le tableau ci-dessus illustre en bleu le moment où se termine la période d’amortissement des hypothèques, bref, quand les immeubles se libèrent de leur dette.

Un scénario comme celui-ci serait entièrement impensable avec d’autres types d’actifs. Il entraînerait soit un financement considérablement réduit, nécessitant des mises de fonds plus élevées, soit une diminution du flux de trésorerie, ou encore une réduction des plus-values, voire l’ensemble de ces scénarios.

Quand on comprend bien les chiffres, on réalise que ce scénario nécessite presque uniquement la mise de fonds initiale. En tant que propriétaire occupant, on parle d’une somme qui variera entre 5 % et 10 % pour les 4 logements et moins, donc entre 30 k$ et 60 k$, pour un immeuble de 600 k$. Ensuite, pour vous qualifier, avec les taux d’août 2023, il vous faut un revenu brut de ménage avoisinant les 100 k$. Bref, plus facile de vous y qualifier en couple, ou avec un partenaire ou un membre de votre famille. Nous enseignons d’ailleurs les meilleures manières de se structurer, avec ce que l’on appelle du love money (argent de proches), autant sur le plan financier que sur le plan fiscal, dans le Certificat en acquisition de petits plex.

Et donc, bref, la voie des petits plex ne nécessite pas d’avoir hérité d’un oncle très riche, ou de faire le salaire d’un médecin spécialiste, ou encore de prendre des risques monumentaux qui mettent toute votre famille à risque. Vous n’aurez pas non plus à travailler à temps plein pour y parvenir, ça pourrait très bien rester votre sideline, d’autant plus que le travail de gestion est assez facile à déléguer à une entreprise à l’externe. Les immeubles multirésidentiels, pour lesquels les petits plex sont une porte d’entrée, vous permettent de mettre en place une structure de revenus passifs qui contribuera à votre liberté financière, pour toujours.