Quatre raisons de préférer un petit plex à un multilogement

Bien qu’au Collège MREX nous soyons avant tout passionnés d’immeubles multilogement, et donc de 6 logements et plus, il n’en demeure pas moins que certains autres véhicules d’investissement peuvent convenir davantage à certains types d’investisseurs.

Sans trop s’éloigner des immeubles multilogement, on peut notamment s’intéresser aux petits plex, qui en sont les petits cousins, au sein de la famille des multirésidentiels. Tout en demeurant des actifs dont la valeur est en partie fondée sur le fait d’un besoin primaire et inébranlable, les petits plex présentent certains avantages que leurs grands cousins n’offrent pas. Il sera question d’abordabilité, de financement, des programmes gouvernementaux d’accès à la propriété et de fiscalité. 

L’accessibilité

Assez élémentaire vous me direz, mais un petit plex coûte moins cher qu’un gros plex. Pas révolutionnaire comme information, mais en tant que tel, cela implique quand même que, si vous avez un montant de capital limité, vous ne serez pas contraint de créer un partenariat. On le dit souvent, le partenariat est un énorme levier, et comme tout levier, bien que cela maximise le potentiel d’un projet, cela en augmente aussi beaucoup le risque. Or, ce n’est pas tout le monde qui est prêt à prendre ce risque, bien qu’il puisse être très bon pour certains.

Par ailleurs, en matière de rendement, si le montant auquel vous avez accès n’est pas monumental, il est possible que les petits plex vous offrent un meilleur potentiel d’optimisation.

Je m’explique : disons que vous avez 200 000 $ à investir.

Si vous souhaitez acheter un 6 logements à 600 000 $, soit vous l’achetez en SCHL, avec un RPV véritable qui tournera autour de 75 % (nous y reviendrons), et donc une mise de fond de 150 000 $, il vous reste ensuite 50 000 $, dont 10 000 $ environ passeront en frais d’acquisition, puis dont 40 000 $ serviront à effectuer des rénovations très minimales. Cependant, comme vous êtes financés en SCHL, vous devrez attendre 5 années avant de pouvoir toucher, à la fin du terme, à la petite prise en valeur que vous aurez créé à l’aide de votre budget de 40 000 $.

Vous voulez acheter l’immeuble au conventionnel afin de pouvoir vous refinancer à la fin d’un terme hypothécaire d’un an ? Avec les taux actuels, il vous faudrait une mise de fond d’environ 300 000 $, soit 100 000 $ de plus que votre budget, et ce, sans inclure de budget en vue de l’amélioration de l’immeuble… Bref, ce n’est pas une option.

Maintenant, avec le même budget, supposons que vous achetiez un quadruplex de 400 000 $ au conventionnel, avec un terme d’un an. Il vous faudra 20 % de mise de fond, donc 80 000 $, en plus d’environ 6 000 $ en frais d’acquisition. Il vous reste donc ensuite 114 000 $ pour rénover 4 logements, et vous pouvez vous refinancer à la fin du terme, un an suivant l’acquisition. Avec 28 500 $ par logement, on commence à jaser.

Le financement

En effet, non seulement les petits plex sont moins chers, mais en plus, ils se financent plus abondamment. Au conventionnel, on parle d’un ratio prêt-valeur de 80 %, où la valeur en question n’est pas la plus basse entre le prix payé, la juste juste valeur marchande et la valeur économique. Lorsqu’on se finance au personnel, pour acheter un petit plex, le financement se fait au moindre du prix payé et de la juste valeur marchande.

Bref, pas de valeur économique lorsqu’on se finance au personnel, et donc, pas de réduction de capacité d’emprunt corrélativement aux taux d’intérêt. Pour ceux qui ne l’ont pas encore lu, j’explique pourquoi dans l’article Démystifier les différentes valeurs en investissement immobilier multilogement. Ceci étant, même si le ratio prêt valeur théorique pour le financement au commercial est de 75 %, soit seulement 5 % de moins que le ratio prêt valeur du financement au personnel, qui est à 80 %, la valeur du ratio prêt valeur en question au commercial est toujours, ces temps-ci, la valeur économique étant donné les taux d’intérêt. On se retrouve donc avec un véritable ratio prêt valeur marchande de 80 % au personnel et d’environ 50 % au commercial. Une différence considérable, et ce n’est pas tout !

Vous vous dites que la SCHL sauve la mise au commercial ? Dans les faits, le RPV commercial de 85 % de la SCHL se traduit généralement par un RPV-marchande de 75 %, alors que le financement assuré pour propriétaire occupant, dans les petits plex, peut aller jusqu’à 95 % de RPV de valeur marchande, dans le cas d’un duplex par exemple.

Ce faisant, vous avez accès à un plus grand effet de levier sur l’actif auquel vous souhaitez faire prendre de la valeur.

Les programmes gouvernementaux

Un autre avantage qu’offrent les petits plex, c’est la possibilité de bénéficier des programmes d’accès à la propriété, dont on parle dans la formation sur les Petits plex. Si tu habitais sous une roche jusqu’à aujourd’hui et que tu ne connais pas encore ces programmes-là, jette un coup d’œil à l’article Le CELIAPP en immobilier.

Grosso modo, ce sont des programmes qui sont conçus pour aider à récolter une première mise de fond. Et Dieu sait que la première mise de fond est la plus difficile à trouver !

Si tu aspires à un duplex, qu’il coûte 300 000 $, qu’il te faut 15 000 $ de mise de fond, tu n’auras pas beaucoup de difficulté à récolter cette somme-là à partir de ces programmes.

On peut par ailleurs noter au passage le programme Chez soi d’abord, dont on parle dans la formation sur les Petits plex, pour les immeubles de 4 logements et moins, pour lequel le gouvernement est prêt à vous prêter 5 % du coût d’achat. 

À peu près n’importe qui peut réussir à acheter un immeuble en comprenant comment utiliser ces programmes correctement.

L’exonération sur le gain en capital

On porte souvent exclusivement l’attention sur le rendement avant impôt. Pourtant, dans les faits, à la revente, l’impôt peut très bien faire passer un rendement de 14 % en 7 % assez brutalement. Or, les petits plex offrent la possibilité d’être exonéré sur une partie importante du gain en capital à la revente.

Dans la partie fiscale de la formation sur les Petits plex, nous voyons comment bénéficier de ces avantages dont les immeubles multilogements ne jouissent pas.

Il faut être bien outillé

Pour conclure, il existe plusieurs avantages aux petits plex. Cependant, bien que ceux-ci représentent un véhicule d’investissement plus facile d’accès, il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit d’une classe d’actif plus imprévisible. Contrairement aux immeubles multilogements, dont la valeur est assez facile à anticiper, la valeur des petits plex se comporte parfois à la manière d’un animal sauvage qui serait difficile à dompter. 

Il existe plusieurs histoires de personnes qui ont réussi à mener un projet de petits plex sans formation, mais la plupart du temps, ils vous diront qu’ils ont eu de la chance, qu’ils ont fait de bonnes erreurs qui n’ont heureusement pas eu de trop lourdes conséquences étant donné l’échelle de l’immeuble, et qu’ils sont passé à côté de manœuvres qui auraient pu améliorer encore la réalisation de leur projet. 

Dans la formation sur les Petits plex : mrex.co/pp, nous enseignons toutes les choses que les investisseurs auraient aimé savoir avant de se lancer, afin de réaliser un meilleur profit, plus rapidement, et en réduisant les risques.