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Avis d’augmentation de loyer : guide complet à l’usage du propriétaire

16 septembre, 2022   |   Par MREX

Chaque année, à moins qu’un locataire ne décide de quitter le logement qu’il habite pour en occuper un autre (ou à la suite de l’acquisition d’une maison, par exemple), il y a reconduction du bail. Autrement dit, lorsque le bail arrive à sa fin, celui-ci est automatiquement renouvelé aux mêmes conditions. Ce processus peut se produire à plusieurs reprises dans le cas d’un bail d’une durée inférieure à une année et ne s’applique pas au sous-locataire.

En tant que propriétaire de l’immeuble locatif, vous pouvez cependant demander une augmentation du loyer. Dans ce cas, pour que celle-ci soit effectuée en toute légalité, il vous faut observer une procédure précise et quelques règles établies par le Tribunal administratif du logement (TAL), anciennement appelé la Régie du logement.

Au Collège MREX, l’ensemble des démarches qui concernent l’investissement immobilier multilogement n’a pas de secret pour nos spécialistes, et nous savons que chaque action que vous entreprenez en tant que propriétaire doit respecter des règles bien précises. Avant de commencer à faire des démarches en vue d’augmenter le montant du loyer d’un ou de plusieurs locataires, il importe donc que vous preniez le temps nécessaire pour vous renseigner sur le sujet. Voici un petit guide qui vous apportera toute l’information dont vous avez besoin en ce qui concerne l’avis d’augmentation de loyer!

Qu’est-ce qu’un avis d’augmentation de loyer?

L’avis d’augmentation de loyer est un document qui sert à informer votre locataire que vous prévoyez de hausser le montant de son loyer lors de la reconduction du bail. Il permet d’indiquer clairement les modifications qui seront apportées à ce dernier pour la durée du prochain bail.

À la réception de cet avis, le locataire est libre de décider s’il accepte ou non les changements que vous demandez. Ces changements peuvent concerner le montant du loyer, mais également d’autres modifications pour lesquelles vous verrez quelques exemples en poursuivant votre lecture. Diverses règles entourent la transmission de l’avis d’augmentation de loyer, la période pendant laquelle la personne qui occupe le logement peut prendre sa décision (acceptation ou refus des changements) et la procédure à suivre en cas de refus du locataire. Toutes doivent être respectées pour éviter d’aller à l’encontre de la loi.

Que doit contenir un avis d’augmentation de loyer?

Il est de votre responsabilité de transmettre à votre locataire un avis d’augmentation qui respecte la loi. Pour cela, il vous faut, entre autres, vous assurer d’y indiquer toutes les informations exigées par le Tribunal administratif du logement. Voici ce qui doit absolument y figurer :

  • Le montant du nouveau loyer que vous demandez ou son augmentation (celle-ci peut être spécifiée en dollars ou en pourcentage) par rapport au loyer actuel payé;
  • Le délai qui est accordé au locataire pour vous faire part de son refus de l’augmentation;
  • Toute autre modification que vous voulez demander (la durée proposée du bail ou l’ajout d’un stationnement, par exemple).

Vous devez également rédiger l’avis d’augmentation de loyer dans la même langue que celle qui a été utilisée pour le bail. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter à nouveau ce dernier!

Si vous transmettez à votre locataire un avis de hausse de loyer qui n’est pas en conformité avec la loi, l’avis peut être annulé et vous empêcher d’obtenir l’augmentation que vous désirez (il vous faudra alors attendre le prochain renouvellement de bail pour vous reprendre auprès de votre locataire). Cela peut se produire, par exemple, si vous créez votre propre document et omettez d’y ajouter une information essentielle, comme la précision mentionnant le temps auquel le locataire a droit pour refuser l’augmentation. Il en va de même si votre avis d’augmentation donne à l’occupant du logement l’impression qu’il lui faut soit accepter la hausse de son loyer, soit impérativement quitter le logement avant la reconduction du bail.

Quelle que soit la situation rencontrée, le Tribunal administratif du logement déterminera, au cas par cas, quelles sont les conséquences de la non-conformité. Si le locataire ne subit aucun dommage en raison de cette dernière, l’avis pourrait être tout de même déclaré valide. Dans le cas contraire, il pourrait être déclaré nul.

Pour vous assurer de transmettre un avis d’augmentation de loyer qui contient tout ce que la loi exige, il est fortement recommandé d’utiliser le modèle offert par le Tribunal administratif du logement. Ce document à imprimer présente de façon claire chaque changement que vous souhaitez demander (montant du loyer, durée du bail et autres modifications) ainsi que d’autres informations supplémentaires et nécessaires (accusé de réception, choix de réponses du locataire, conseils de négociation, délais et demande de fixation de loyer auprès du Tribunal administratif du logement).

Quand et à quelle fréquence le locateur peut-il augmenter le loyer?

Bien que vous puissiez être tenté d’augmenter le loyer de l’un ou de plusieurs de vos locataires dès que d’importants travaux réalisés sur le logement qu’ils habitent sont terminés, il vous est impossible de procéder ainsi. L’augmentation des loyers, en effet, ne peut pas survenir au moment qui vous convient le mieux dans l’année, car ce serait contraire à la loi.

L’augmentation du loyer doit se faire lors du renouvellement du bail uniquement. Rien ne vous empêche toutefois de l’envisager plusieurs mois à l’avance en commençant par effectuer quelques calculs vous permettant de déterminer le nouveau montant que vous souhaitez demander. Vous pourrez ensuite, et seulement à ce moment-là, envoyer un avis d’augmentation de loyer à votre locataire lorsque vous vous situerez dans la période légale pour le faire. Vous trouverez toutes les précisions à ce sujet dans la section suivante!

Il est important de noter que vous n’êtes autorisé à modifier un bail qu’une seule fois par année, et ce, quelle que soit la durée du bail (indéterminé, 6 mois, 12 mois, etc.). Cela concerne autant le montant du loyer que les autres conditions qui figurent sur le document officiel (ajout d’un garage, d’un stationnement, etc.). Si, en tant que propriétaire, vous ne faites pas parvenir à votre locataire un avis d’augmentation de loyer avant que votre délai permis pour le faire ne soit passé, le bail se reconduira aux mêmes conditions que celles qu’il présente déjà et vous devrez attendre la prochaine période de renouvellement pour demander une hausse du loyer.

Quand faut-il envoyer un avis d’augmentation de loyer?

Si, en tant que locateur, vous désirez apporter des modifications au bail (telles qu’une augmentation du loyer, dans la situation présente), vous devez signifier votre intention à votre locataire avec un avis écrit transmis dans les délais exigés par le Tribunal administratif du logement. Voici à quel moment vous devez donner ce document à votre locataire, en fonction de la durée du bail qu’il a préalablement signé avec vous :

  • Bail d’une durée de 12 mois et plus : vous devez acheminer l’avis de 3 à 6 mois avant la date de fin du bail.
  • Bail d’une durée de moins de 12 mois : vous devez transmettre l’avis dans un délai de 1 à 2 mois avant la date de fin du bail.
  • Bail d’une durée indéterminée : vous devez donner l’avis de 1 à 2 mois avant la date à laquelle vous souhaitez que la modification demandée soit en vigueur.

À partir du moment où vous remettez votre avis d’augmentation du loyer au locataire du logement dont vous voulez augmenter le loyer, le locataire concerné dispose d’un délai précis pour refuser le ou les changements apportés. Ce délai est d’une durée d’un mois à partir de la réception de l’avis. Pensez à conserver un accusé de réception de l’avis attestant que votre locataire est bien en possession du document afin de pouvoir posséder une preuve qui annonce le début de la période de réponse allouée au locataire. En plus de vous offrir une certaine assurance en cas de problème, vous pourrez compter sur ce document pour garder un suivi des étapes du processus.

Il est important de noter que si votre locataire ne vous donne aucune réponse (qu’elle soit positive ou négative) dans le mois qui suit la réception de l’avis, il est réputé pour avoir accepté la modification que vous lui avez proposée. Le bail sera alors renouvelé le moment venu et les changements que vous aurez demandés y seront ajoutés.

Comment envoyer un avis d’augmentation de loyer?

L’avis d’augmentation de loyer que vous devez transmettre à votre locataire doit être écrit, et donc être en format papier. Vous pouvez utiliser le modèle fourni par le Tribunal administratif du logement (cette option est même fortement recommandée) ou créer vous-même votre document en vous inspirant du modèle pour vous assurer de ne négliger aucune information essentielle (vous pouvez retrouver une liste de celles-ci dans la section « Que doit contenir un avis d’augmentation de loyer? » du présent article). Pour bien acheminer votre avis d’augmentation de loyer à votre locataire, vous pouvez choisir d’appliquer, selon ce qui vous convient le mieux, l’une des options suivantes :

  • Vous pouvez faire acheminer le document à votre locataire par un service de courrier recommandé. Vous saurez ainsi avec précision le moment où votre colis a été livré, mais obtiendrez également une signature (et la date à laquelle celle-ci a été faite) confirmant la livraison.
  • Vous pouvez remettre vous-même l’avis en main propre à votre locataire et lui faire signer un document qui en atteste la réception et qui spécifie la date du jour où l’avis d’augmentation a été transmis. Le modèle d’avis d’augmentation de loyer offert par le Tribunal administratif du logement inclut une section à cet effet.
  • Vous pouvez utiliser une tout autre méthode, et ce, à condition que celle-ci vous permette d’obtenir une preuve de réception valable de la part de votre locataire qui précise la date d’envoi du document.

Quelle que soit l’option que vous décidez de mettre en pratique, il importe que vous veilliez à ce que l’avis d’augmentation de loyer ou de modification d’une autre condition du bail soit envoyé à l’adresse du locataire qui est inscrite dans le bail. Notez que s’il y a deux noms (ou plus) d’inscrits sur le bail de location, chacun des locataires doit recevoir l’avis.

Quelle est l’augmentation légale des loyers en 2022?

Contrairement à ce que beaucoup de personnes peuvent penser, l’augmentation des loyers ne se fait pas selon un taux fixe. Elle est plutôt déterminée par plusieurs facteurs, tels que les suivants :

  • Les frais d’énergie, en fonction de la personne responsable de les payer (le locataire ou le propriétaire) et de l’énergie utilisée (électricité, gaz, mazout);
  • La hausse des taxes municipales ou scolaires;
  • Les changements en matière de primes d’assurance;
  • Les travaux majeurs réalisés (réparation au niveau des fondations de l’immeuble, réfection des planchers, etc.);
  • Les frais d’entretien (déneigement, tuyauterie, etc.).

Les travaux majeurs peuvent, selon la situation, avoir un impact sur la hausse du loyer d’un seul locataire ou de l’ensemble des locataires de l’immeuble que vous possédez. Dans ce dernier cas, il s’agit d’une augmentation divisée en fonction du nombre de logements concernés par les travaux accomplis. Elle se reflétera sur chacun des avis d’augmentation de loyer de vos différents locataires.

Pour vous assurer de bien évaluer le montant ou le pourcentage d’augmentation acceptable pour chacun de vos loyers, le Tribunal administratif du logement met à votre disposition un formulaire de calcul en ligne. Cet outil électronique n’est pas obligatoire, mais il vous permet d’inscrire toutes les données pertinentes pour évaluer avec justesse le nouveau montant du loyer, et ce, grâce à divers calculs clairement illustrés.

S’il advenait que votre locataire éprouve des doutes quant au nouveau loyer que vous demandez, vous pourriez utiliser ce formulaire pour lui démontrer votre démarche, expliquer votre décision et simplifier vos négociations. Il est cependant à noter que cet outil ne prévoit pas l’ensemble des situations possibles et que ces dernières peuvent vous amener à proposer une hausse de loyer différente de celle que les calculs vous suggèrent. Si vous montrez ces calculs à votre locataire, pensez à l’aviser de cette dernière information si elle concerne votre cas.

Voici quelques exemples d’éléments qui sont utilisés par cet outil pour calculer l’ajustement du loyer :

  • L’adresse du logement;
  • Les revenus de l’immeuble;
  • Les dépenses d’exploitation de l’immeuble;
  • Le revenu net;
  • Les travaux majeurs qui concernent l’ensemble du bâtiment;
  • Les travaux majeurs spécifiques au logement visé.

Il est à noter que l’augmentation légale des loyers varie également en fonction de l’âge du bâtiment, notamment en raison de la section F du bail, qui concerne les bâtiments âgés de moins de 5 ans. Si vous êtes dans cette situation, vous devrez vous renseigner sur les différences que cela peut occasionner.

Vous souhaitez vous appuyer sur des statistiques plus précises afin de vous aider à prendre une décision éclairée quant au montant que vous proposerez à votre locataire? Consultez le tableau des pourcentages applicables pour le calcul des augmentations de loyer en 2022 que le Tribunal administratif du logement a préparé à la suite de la publication des données de Statistique Canada sur l’année précédente.

Comment un locataire peut-il contester l’augmentation du loyer?

Si votre locataire n’est pas d’accord avec l’augmentation du loyer que vous lui demandez, il peut la contester en vous signifiant son refus. Pour cela, il lui faut vous faire parvenir une réponse écrite dans un délai d’un mois après la réception de l’avis d’augmentation du loyer. Il peut trouver un modèle de celle-ci sur le site Web du Tribunal administratif du logement. Bien entendu, plus tôt il entreprend de vous répondre, plus vous aurez de temps pour négocier si vous le souhaitez tous les deux pour vous entendre sur un montant plus adéquat.

La réponse peut vous être acheminée par la poste (au moyen d’un service de courrier recommandé), en main propre ou par huissier. Dans tous les cas, une confirmation de l’envoi et de la réception du document devrait être signée et conservée pour éviter de nuire à l’une ou à l’autre des parties (vous ou le locataire).

Votre locataire s’est rendu compte que, pour une raison ou une autre, l’avis que vous lui aviez transmis n’était pas en conformité avec la loi et souhaite le contester? Il lui faut tout de même vous envoyer, dans le mois qui suit la réception de l’avis, une lettre vous spécifiant qu’il refuse la hausse que vous proposez. Il pourra, ensuite, s’adresser au Tribunal administratif du logement pour demander à ce que l’avis que vous lui avez fourni soit révisé.

Que se passe-t-il si le locataire ne reçoit pas l’avis de modification au bail?

Si vous n’acheminez aucun avis d’augmentation de loyer ou de modification d’une autre condition au bail à votre locataire, ce dernier peut décider de quitter le logement ou d’y rester, et ce, aux mêmes conditions que le bail précédent.

S’il advenait que, pour une raison ou une autre, l’avis d’augmentation de loyer que vous envoyez à votre locataire ne lui parvienne pas, il pourrait également choisir de déménager ou de conserver son logement.

Pour que le bail soit renouvelé aux mêmes conditions, le locataire n’a pas besoin de transmettre un avis, puisque le tout se fait automatiquement. Son absence de réaction est directement considérée comme une approbation. Dans le cas où il préférerait quitter le logement, le locataire doit alors vous faire parvenir un avis de non-reconduction du bail ou tout autre document légal selon la situation (cession de bail, etc.).

Vous craignez que votre locataire ne consulte pas son courrier et que cela ralentisse le processus ou lui nuise? Pensez plutôt à lui remettre l’avis d’augmentation en main propre. En plus de vous assurer que votre locataire a bel et bien reçu l’important document (vous le verrez de vos propres yeux!), vous pourrez profiter de l’occasion pour lui faire signer un accusé de réception qui attestera de cet échange. Ainsi, le processus pourra suivre son cours normalement.

Que se passe-t-il si l’avis d’augmentation de loyer est refusé par le locataire?

Vous avez envoyé à votre locataire votre demande de hausse de loyer dans un avis en bonne et due forme et il vous a transmis une réponse négative dans le délai qui lui était accordé? Selon ce qu’il vous convient de faire, vous bénéficiez alors des 3 options suivantes :

  1. Vous choisissez d’accepter le refus de votre locataire et de ne rien faire. Le bail, lorsqu’il arrivera à terme, sera alors renouvelé automatiquement et aux mêmes conditions qu’avant.
  • Vous pouvez essayer de négocier avec votre locataire afin de parvenir à conclure une entente à l’amiable sur le nouveau prix du loyer.
  • Vous décidez de poursuivre vos démarches pour augmenter le loyer en vous adressant au Tribunal administratif du logement. Celui-ci pourra soit fixer le montant du loyer, soit se prononcer sur la modification contestée par votre locataire. Pour cela, vous devez toutefois vous assurer d’entamer le processus au cours du mois suivant le refus du locataire.

Il est important de noter que si votre demande d’augmentation de loyer touche un immeuble qui a été construit depuis 5 ans ou moins ou que l’immeuble a changé d’utilisation à des fins résidentielles depuis cette même période, les choix du locataire sont plus limités. En effet, ce dernier ne peut refuser le nouveau montant du loyer. S’il n’accepte pas l’augmentation, il lui faudra quitter le logement à la fin du bail. Pour que cette situation ait lieu, il est essentiel que la section F du bail précise cette particularité.

Comment faire une demande de fixation de loyer au Tribunal administratif du logement?

Votre locataire refuse l’augmentation de loyer que vous lui avez indiquée et vous voulez poursuivre vos démarches pour que celle-ci ait bel et bien lieu? Vous devez alors vous adresser au Tribunal administratif du logement pour faire une Demande de modification de bail. Cette demande a pour objectif que le Tribunal statue sur la modification désirée ou qu’il fixe le prix du loyer. Il est impératif que vous la fassiez dans le mois qui suit la réception du refus du locataire. Vous devez remplir le formulaire de Demande de modification de bail et l’acheminer au Tribunal administratif du logement. Ce n’est que lorsque celui-ci aura estampillé le document que vous pourrez signifier au locataire vos intentions.

Une fois cette première étape effectuée, vous devrez remplir le formulaire de Renseignements nécessaires à la fixation du loyer et en informer le locataire (ou chacun d’entre eux, le cas échéant) inscrit au bail du logement visé par la demande. L’original de ce document doit être déposé au Tribunal administratif du logement dans les 90 jours suivant la date de transmission du formulaire, sans quoi votre dossier serait automatiquement fermé.

Lorsque vous aurez rempli l’ensemble des exigences relatives à votre demande, le Tribunal administratif du logement vous convoquera à une audience. Vous devrez y apporter des preuves (comptes et factures) des montants que vous aurez inscrits dans le second formulaire. Si vous êtes un nouveau propriétaire, une citation à comparaître de l’ancien propriétaire pourrait être nécessaire pour vous fournir les preuves adéquates.

Si le Tribunal administratif du logement est d’accord avec la hausse de loyer que vous proposez, votre locataire n’aura d’autre choix que de l’accepter, à moins que vous ne parveniez à un accord à l’amiable.

N’hésitez pas à consulter les différentes sections qui traitent de cette situation sur le site Web du Tribunal administratif du logement.

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