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Guide de l’investissement IMMOBILIER multilogement

25 novembre, 2022   |   Par MREX

L’investissement immobilier multilogement,
depuis plusieurs annĂ©es connaĂźt une pĂ©riode de popularitĂ© sans prĂ©cĂ©dent. Et ce n’est pas sans raison ! Si l’on faisait l’exercice d’analyser les rendements moyens des propriĂ©taires des trente derniĂšres annĂ©es, et si on comparait ces rendements Ă  leur volatilitĂ© et donc Ă  leur risque, on serait frappĂ©s par la qualitĂ© de la rentabilitĂ© de ce vĂ©hicule d’investissement.

Certainement pour longtemps encore, la demande en logements dĂ©passe significativement l’offre. Cependant, mĂȘme s’il faut reconnaĂźtre que la derniĂšre Ă©poque fut douce pour les investisseurs immobiliers, il faut toutefois relever que ce ne sera pas toujours nĂ©cessairement comme ça (lire mon article “Entrer dans le marchĂ© aujourd’hui ou pas ?”).

Le marchĂ© a Ă©voluĂ© et certains facteurs propices Ă  la derniĂšre Ă©poque  ont changĂ©s. Pour cette raison, et parce que le secteur des immeubles multilocatifs nĂ©cessite un degrĂ© de sophistication important, il est important de se former avant de se lancer dans le marchĂ©.

Pourquoi devenir investisseur immobilier multilogement ?

Les raisons pour lesquelles on peut vouloir se lancer en multilogement sont nombreuses.

Notamment, on mentionne bien souvent Maslow, qui relĂšve que le besoin de se loger figure parmi les besoins les plus universels et indispensables, ce qui fait du marchĂ© des immeubles Ă  logements l’un des marchĂ©s les mieux Ă  l’abri des difficultĂ©s Ă©conomiques. En effet, en pĂ©riode de crise, les gens renonceront d’abord aux biens de luxe, qui ne sont pas indispensables, et en dernier lieu Ă  ce qui leur est essentiel.

Quelles sont les grandes tendances du marché ?

Le marchĂ© de la derniĂšre dĂ©cennie a connu une prise en valeur spectaculaire. Pratiquement tout ce qui a Ă©tĂ© achetĂ© il y a 10 ans au QuĂ©bec, a gagnĂ© massivement en valeur. Alors que le QuĂ©bec a connu jadis des secteurs oĂč l’offre, en matiĂšre d’immeuble et en matiĂšre de logements, dĂ©passait la demande, encore en termes d’immeubles et de logements, aujourd’hui nous nous retrouvons dans une conjoncture bullish oĂč les propriĂ©taires, en plus d’ĂȘtre conscients de la valeur de leurs immeubles, capitalisent sur l’anticipation d’une prise en valeur Ă  venir.

De plus, la hausse marquĂ©e des taux d’intĂ©rĂȘt en 2022 rend l’accĂšs au crĂ©dit beaucoup plus difficile, ce qui force les acheteurs Ă  placer beaucoup plus de mise de fonds qu’auparavant, ce qui rend particuliĂšrement la vie dure aux dĂ©butants, qui devront maintenant dĂ©bourser des mise de fonds faramineuses.

Tout cela Ă©tant dit, considĂ©rant l’immigration qui reprend son cours depuis la rĂ©ouverture des frontiĂšres suite Ă  la covid, considĂ©rant l’espace habitable de plus en plus limitĂ©, considĂ©rant la pĂ©nurie de matĂ©riaux et la hausse des taux d’intĂ©rĂȘt, qui limitent les nouvelles constructions, et qui forcent plusieurs propriĂ©taires endettĂ©s Ă  redevenir locataire, plusieurs choses portent Ă  croire que les intempĂ©ries du court terme n’empecheront pas le marchĂ© du multilogement de performer Ă  long terme.

Pourquoi le multilogement plutĂŽt que le plex :

Mais ceci Ă©tant dit, pourquoi ne pas investir dans les petits plex au lieu d’investir dans un immeuble multilogement (de plus de 5 unitĂ©s) ? La question a dĂ©jĂ  Ă©tĂ©e abordĂ©e dans cet article , mais rappelons ici simplement que les immeubles multilogements offrent l’avantage d’ĂȘtre transigĂ©s sur des bases financiĂšres.

On n’achĂšte pas un immeuble de 20 logements sur des bases Ă©motives, on s’assure plutĂŽt de sa rentabilitĂ©. Ceci Ă©tant dit, ce sont les chiffres qui dirigent principalement la valeur des immeubles, permettant ainsi d’en faire des projections fiables Ă  travers le temps.

Évidemment, il Ă©tait ici questions des raisons financiĂšres d’investir en immobilier multilogement, mais il va s’en dire qu’il faut par ailleurs une source de motivation intrinsĂšque pour persĂ©vĂ©rer dans ce secteur d’activitĂ©. Acheter un immeuble multirĂ©sidentiel, c’est faire l’acquisition d’une PME. C’est de l’entrepreneuriat, et les entrepreneurs qui s’épanouissent le mieux dans leur domaine sont ceux qui ont Ă  cƓur d’avoir un impact positif sur le monde.

Dans le cas contraire, il vaudrait mieux investir passivement dans une entreprise pour qui ce sera le cas. Dans le guide sur l’investissement passif en immobilier, la question est justement traitĂ©e. Nous reviendrons sur ce sujet plus loin par ailleurs.

Qui peut devenir investisseur immobilier multilogement ?

Dans une vĂ©ritable sociĂ©tĂ© d’investissement en immobilier multilogement, les traits de caractĂšre requis sont nombreux : vision, crĂ©ativitĂ©, organisation, entregent, avoir un esprit analytique, savoir foncer, etc.

Comme je l’explique dans mon article “aiguiller votre partenariat avec le myers briggs test” et dans mon article “Qui peut devenir investisseur multilogement?” il y a de la place pour tout le monde en investissement immobilier multilogement, en autant que les diffĂ©rents partenaires soient complĂ©mentaires.

Ceci dit, les caractĂ©ristiques fondamentales, et qui reviennent le plus chez les investisseurs Ă  succĂšs, sont probablement l’engagement, la curiositĂ©, le professionnalisme, l’esprit analytique et l’intelligence Ă©motionnelle. Avant de dĂ©buter, vous devrez passer en revue votre situation financiĂšre, votre personnalitĂ©, votre profil de risque, afin de vous donner des objectifs rĂ©alistes.

Que faut-il savoir avant d’acheter un multilogement ?

De maniĂšre gĂ©nĂ©rale, plus un type d’investissement est risquĂ©, plus le risque est justifiĂ© par un potentiel de rendement important. Cependant, plus on apprend Ă  maĂźtriser les diffĂ©rentes variables qui influencent la tournure d’un projet d’investissement immobilier multilogement, et plus on vient mitiger le risque.

On parvient alors Ă  gĂ©nĂ©rer ce que l’on appelle un rendement “alpha”. C’est-Ă -dire qu’en dĂ©veloppant des connaissances, on parvient Ă  gĂ©nĂ©rer un rendement important, sans le risque qui devrait lui ĂȘtre corrĂ©lĂ©. Dans le guide “que faut-il savoir avant d’acheter un multilogement”, il est question des diffĂ©rentes connaissances Ă  avoir avant de se lancer.

Quel niveau de connaissance en immobilier est-il prĂ©fĂ©rable d’avoir ?

Cette question dĂ©pend beaucoup de vos objectifs. Si vous souhaitez simplement acheter un 6 logements, vous n’aurez pas besoin de la mĂȘme sophistication que pour atteindre l’indĂ©pendance financiĂšre. Si vous souhaitez lever des capitaux, vous devrez ĂȘtre capable de comprendre et de prĂ©senter en convenablement vos projets. Si vous voulez gĂ©nĂ©rer un rendement Ă©levĂ© sans tout risquer, vous devrez par ailleurs comprendre ce que vous faites.

L’importance de l’analyse et de l’ingĂ©nierie financiĂšre 

Vous entendrez parfois dire que l’analyse paralyse, mais sans analyse, on fonce tout droit dans la mauvaise direction. L’analyse est une partie de tout projet et sera dĂ©terminante de tout ce qui s’en suivra. Comme c’est mentionnĂ© dans cet article, l’ingĂ©nierie financiĂšre vous permettra de voir plus loin que les simples ratios que les dĂ©butants utilisent afin d’évaluer la rentabilitĂ© d’un immeuble.

En la maĂźtrisant vous serez en mesure de comparer diffĂ©rents projets sur la base de mĂȘmes dĂ©nominateurs, afin d’en Ă©vacuer toute dimension subjective. Vous serez par ailleurs capables de voir des opportunitĂ©s lĂ  oĂč peu de gens en voient, de limiter le risque de votre portfolio et vous aurez en main les outils afin de prĂ©senter un projet d’investissement immobilier de maniĂšre professionnelle Ă  un investisseur passif, ou simplement Ă  d’éventuels partenaires d’affaires.

Comment trouver un multilogement?

Pour trouver le multilogement qu’il vous faut, il existe plusieurs canaux possibles, qui sont par ailleurs prĂ©sentĂ©s dans ce guide. Mais avant de vous lancer dans le magasinage d’immeuble, saurez-vous simplement reconnaĂźtre un bon deal d’un mauvais? La plupart des gens se font beaucoup trop confiance Ă  leur dĂ©buts en ce qui concerne leur compĂ©tence Ă  distinguer un bon projet d’un mauvais.

La plupart des courtiers immobiliers seront par ailleurs mal outillĂ©s pour vous orienter, et bien des formateurs vous recommanderont des mĂ©triques dĂ©suĂštes pour prendre vos dĂ©cisions (lire mon article “les fameux ratios”). La premiĂšre Ă©tape pour trouver un multilogement, c’est de comprendre comment traduire financiĂšrement un immeuble, ce qui est proprement l’une des visĂ©es du certificat en ingĂ©nierie financiĂšre.

Lorsque vos compĂ©tences en ingĂ©nierie financiĂšre seront dĂ©veloppĂ©es, il vous faudra ensuite trouver des courtiers immobiliers qui auront faim, et qui feront idĂ©alement de la prospection hors-marchĂ©. Il est trĂšs important Ă  ce stade de ne faire perdre de temps Ă  personne, de montrer ses preuves de mise de fond rapidement, de prouver son sĂ©rieux et son professionnalisme, et de bien s’assurer que la vision et les objectifs du courtier seront compatibles aux vĂŽtres.

DĂ©jĂ , avec votre regard aguerri, vous serez capable de trouver des opportunitĂ©s sur Centris ou Duproprio que vous pourrez aborder avec vos courtiers. Pour les plus aventuriers, il existe aussi d’autres avenues alternatives, dont je parle dans mon article “DĂ©nicher des opportunitĂ©s hors marchĂ©â€, et qui permettront d’éviter les sentiers battus, oĂč 99% des investisseurs amateurs se retrouvent.

OĂč acheter son multilogement ?

Ce qu’il faut d’abord mentionner, c’est que l’investissement immobilier multilogement demande gĂ©nĂ©ralement beaucoup plus de temps que ne l’estiment les dĂ©butants. À proximitĂ© de votre immeuble devront se trouver un gestionnaire, et une ou des personnes compĂ©tentes au niveau des rĂ©novations. Ceci dit, si vous mettez en place une structure dans laquelle vous parvenez Ă  dĂ©lĂ©guer ces fonctions Ă  des intervenants sur place, vous pouvez vous permettre de ne pas habiter Ă  proximitĂ© de votre immeuble. 

À part ces considĂ©rations pratico-pratique, il est essentiel de partir de son profil d’investisseur afin de dĂ©finir le type de secteur auquel vous voulez vous attaquer. Certains secteurs jouissent d’une plus grande stabilitĂ© Ă©conomique alors que d’autres, plus risquĂ©s, offrent cependant un meilleur cashflow.

Certains secteurs nĂ©cessitent que l’on investisse une mise de fond de 60% de la valeur de l’immeuble alors qu’il sera possible d’acheter un immeuble Ă  l’aide de 20% de mise de fond dans un autre secteur. On peut aussi penser au potentiel des secteurs, en fonction des dĂ©veloppements en cours et Ă  venir, ou encore aux risques qu’impliquent certains changements de rĂ©glementation.

Comment Ă©valuer la rentabilitĂ© d’un multi-logement ?

La rentabilitĂ© d’un immeuble multilogement doit ĂȘtre calculĂ©e Ă  partir de la totalitĂ© des flux monĂ©taires entrants et de la totalitĂ© des flux monĂ©taires sortant, durant la durĂ©e totale du projet. Dans ce guide sur la rentabilitĂ© d’un immeuble multilogement, il est question des erreurs Ă  Ă©viter, et de l’ensemble des dimensions Ă  prendre en compte dans ses analyses. On verra que l’on doit ultimement principalement s’en remettre au TRI (taux de rendement interne), qui est par ailleurs dĂ©mystifier dans cet article.

Quel est un bon niveau de rentabilité ?

Cette question est frĂ©quemment posĂ©e alors il nous faut l’adresser bien qu’elle n’ait aucune rĂ©ponse. Rappelons encore simplement qu’on s’attendra d’un projet risquĂ© Ă  ce qu’il gĂ©nĂšre un rendement supĂ©rieur Ă  un projet peu risquĂ©.

Disons simplement qu’un projet peu risquĂ© rapporte gĂ©nĂ©ralement 7% Ă  25% de rendement par annĂ©e, alors qu’un projet d’optimisation, et donc avec un peu plus de risque bien calculĂ©, peut trĂšs bien rapporter entre 40% Ă  120% par annĂ©e (quoique dans les faits, dans les projets Ă  fort potentiel, le rendement devient rapidement assez volatile, surtout lorsqu’on investit peu de capital de sa poche, comme discutĂ© dans ce vidĂ©o: 

 

Bien utiliser l’effet de levier en immobilier

L’effet de levier, c’est l’effet par lequel on acquiert un bien, sans en payer la valeur en entier. Si par exemple, vous achetez un immeuble de 1M$ avec une mise de fond de 250K$, vous avez un effet de levier de 4 puisque vous avez fait l’acquisition immobiliĂšre d’un bien qui Ă  une valeur quatre fois plus grande que votre injection en capital.

À partir de lĂ , si votre immeuble prend valeur de 10%, votre prise de valeur Ă  vous sera plutĂŽt de 10% x 4 = 40%. Pensez-y, si l’immeuble prend 10% en valeur, alors il vaut dĂšs lors 1,1M$. Vous avez donc gĂ©nĂ©rĂ© une prise en valeur de 100K$, en investissant 250K$. GĂ©nĂ©rer 100K$ Ă  partir de 250K$, ça reprĂ©sente une prise en valeur de 40% (100K$/250K$).

Autrement dit, le montage financier d’un projet est dĂ©terminant dans son rendement, et il ne suffit donc pas d’observer les chiffres d’un immeuble, il faut aussi s’attarder Ă  ce qui peut ĂȘtre fait du point de vue de la dette. 

Comment calculer la valeur Ă©conomique d’une immeuble multilogement

La valeur Ă©conomique est une valeur plafond que la banque Ă©tablie, afin de faire abstraction de l’offre et de la demande qui dĂ©finissent la JVM (juste valeur marchande), tels que discutĂ© dans cet article.

À partir de certains ratios, les institutions financiĂšres dĂ©finissent le paiement maximal que votre immeuble est en mesure d’effectuer chaque mois, puis on extrapole ce paiement sur la totalitĂ© de la durĂ©e de l’amortissement du prĂȘt et on parvient au montant de prĂȘt maximal, qui devrait correspondre Ă  une fraction de la valeur Ă©conomique.

Dans ce vidéo, Félix Blanc explique de maniÚre plus détaillée les fondements de ces calculs, qui sont par ailleurs élaborés dans le certificat en ingénierie financiÚre:

Se lancer seul ou en partenariat ?

En investissement immobilier multilogement, il y a plusieurs chapeaux Ă  porter, et il est fort Ă  parier que vous ne puissiez pas vous-mĂȘme tous les porter, soit par manque de temps, soit par manque de compĂ©tence, soit par manque d’intĂ©rĂȘt. Quoi qu’il en soit, la plupart des investisseurs immobilier multilogement travaillent en Ă©quipe, afin d’ĂȘtre en mesure d’unir leur forces, de se spĂ©cialiser dans ce qu’ils aiment faire. Le partenariat n’est pas obligatoire, Ă©videmment, mais c’est gĂ©nĂ©ralement plus efficace et plus agrĂ©able. 

Comment investir passivement dans l’immobilier ?

Comme mentionnĂ© plus haut, si vous n’avez pas d’intĂ©rĂȘt pour le type d’opĂ©rations qu’implique l’investissement immobilier, et que vous n’ĂȘtes pas forcĂ©ment motivĂ© par le fait d’avoir un impact positif sur votre clientĂšle, investir passivement pourrait vous permettre de bĂ©nĂ©ficier de ce vĂ©hicule, sans pour autant avoir Ă  mettre les mains Ă  la pĂąte.

Dans cet article, nous passons au travers des raisons principales pour lesquelles on pourrait vouloir investir passivement dans une sociĂ©tĂ© d’investissement en immobilier.

Comment financer son investissement ?

Il existe plusieurs maniĂšres de financer un immeuble multilogement.

On peut accumuler diffĂ©rentes tranches de dettes qui proviendront de diffĂ©rents crĂ©anciers. Plus vous serez financĂ©s, plus vous aurez d’effet de levier, mais donc plus vous vous exposerez au risque par ailleurs.

Dans le guide sur le financement multilogement, il est questions des diffĂ©rentes maniĂšres de financer un immeuble, que ce soit par la banque, par le vendeur ou par un prĂȘteur privĂ©.

Les documents Ă  fournir pour une hypothĂšque sur un immeuble multilogement.

Lors d’une demande de financement immobilier, votre directeur de compte ou votre courtier hypothĂ©caire vous demandera plusieurs documents, premiĂšrement des documents personnels, deuxiĂšmement des documents en lien avec votre immeuble, troisiĂšmement des documents en lien avec votre entreprise.

Pour le documents personnels vous aurez d’une part besoin de votre bilan personnel, d’une preuve de ce qui y sera inscrit, d’une confirmation de la mise de fond, d’une copie de vos piĂšces d’identitĂ©, des rapports d’impĂŽts provinciaux et fĂ©dĂ©raux des deux derniĂšres annĂ©es, des avis de cotisations des deux derniĂšres annĂ©es, de l’état de divulgation des autres immeubles. 

Pour les documents en lien avec l’immeuble, vous aurez besoin de la promesse d’achat acceptĂ©e, de la DV (dĂ©claration du vendeur), des baux et renouvellement, du registre des loyers, du relevĂ© de taxes municipales et scolaires des deux derniĂšres annĂ©es, de la police d’assurance en vigueur, des factures d’énergie, du certificat de localisation (datant de moins de 10 ans), d’un rapport d’évaluation agrĂ©Ă©e (datant de moins de 6 mois)

Finalement pour les documents en lien avec l’entreprise emprunteuse, il faudra fournir les Ă©tats financiers des 2 derniĂšres annĂ©es ou du bilan d’ouverture et des Ă©tats financiers intĂ©rimaires les plus rĂ©cents.

Il est toujours bon d’avoir un document de style dropbox avec tous les documents que vous actualiserez au fil du temps pour ĂȘtre prĂȘt Ă  fournir vos documents rapidement quand viendra le temps du financement.

Financer sans argent un immeuble

C’est le rĂȘve de tout le monde de pouvoir acheter un immeuble multilogement sans avoir Ă  mettre de mise de fond, et plusieurs gourous vous vendront l’idĂ©e que c’est possible, lorsque vous commencerez Ă  investir en immobilier, d’y parvenir.

La rĂ©alitĂ©, c’est que c’est une pratique qui, bien qu’elle soit possible, est le plus souvent accessible aux initiĂ©s. À ce propos, les diffĂ©rentes mĂ©thodes possibles sont abordĂ©es dans ce guide, et plus spĂ©cifiquement celle du prĂȘt privĂ© dans cet autre article.

Quelle est la mise de fond initiale minimum en immobilier ?

Combien de fonds faut-il pour rentrer dans le marchĂ© ? Ça dĂ©pend d’abord du type de projet que vous voudrez faire et du marchĂ© auquel vous souhaitez vous attaquer. Pour des projets d’optimisation, il vous faudra Ă©normĂ©ment de fonds en rĂ©novations, contrairement aux projets de type buy and hold. De plus, il est possible que votre immeuble soit peu finançable, s’il nĂ©cessite d’ĂȘtre redressĂ© financiĂšrement.

Bien sĂ»r, il est possible d’opter pour un prĂȘteur privĂ© dans ce type de projet, mais les prĂȘteurs privĂ©s, et autres prĂȘteurs alternatifs, demanderont gĂ©nĂ©ralement une garantie au moins correspondante au prĂȘt octroyĂ©, et un minimum d’expĂ©rience. Sans eux, Ă  MontrĂ©al, pour un 6 logements Ă  optimiser Ă  Outremont, vous pourriez trĂšs bien avoir besoin de 1,5M$ pour acheter la bĂątisse en plus d’un budget d’1M$ pour la remettre sur pied.

Cependant, si vous achetez un 6 logements Ă  Shawinigan pour en faire de la dĂ©tention long terme, avec un prĂȘt SCHL Ă  un RPV de 85%, vous pourriez trĂšs bien ne nĂ©cessiter que de 60K$. Il faut donc faire vos analyses de marchĂ©, et vous adapter en consĂ©quence, et parfois ça peut signifier de renoncer Ă  certains secteurs, ou d’intĂ©grer des partenaires financiers.

Par ailleurs, on entend tout de sorte de faussetĂ© sur la mise de fond nĂ©cessaire pour acheter un immeuble multilogement. En fait, au dĂ©partement personnel, vous pourriez ĂȘtre financĂ©s Ă  l’achat jusqu’à 80% du moindre entre le prix payĂ© et la JVM (juste valeur marchande) de l’immeuble chez Desjardins et RBC (la banque royale du Canada).

Ceci dit, le financement au personnel, ça ne fonctionne que pour les petits multilogements, de moins de 8 logements et il faut que vous ayez personnellement des revenus importants et peu de dĂ©penses, bref de l’espace sur vos ratios d’endettement personnels.

La banque voudra s’assurer que vos revenus personnels pourront permettre de supporter une aussi grosse hypothĂšque. Maintenant, dans 95% des cas, le financement pour des immeubles multilogements se fait au dĂ©partement commercial.

Au commercial, pour du multilogement pur et dur, vous serez financĂ©s jusqu’à 75% du moindre entre le prix payĂ©, la JVM (juste valeur machande et la VÉ (valeur Ă©conomique). Pour davantage d’informations, au sujet des diffĂ©rentes valeurs, jetez un coup d’Ɠil Ă  cet article:  https://mrex.co/fr/demystifier-les-differentes-valeurs-en-investissement-immobilier-multilogement/

Par ailleurs, vous pourrez aussi faire assurer votre prĂȘt hypothĂ©caire, ce qui revient Ă  payer une assurance Ă  la banque qui lui garantit que mĂȘme si vous Ă©tiez en dĂ©faut de paiement, elle recevra son argent par l’assureur. Pour vous y inciter, la banque accepte en Ă©change de vous en prĂȘter davantage, et dans de meilleures conditions.

En payant pour une prime d’assurance SCHL (sociĂ©tĂ© canadienne d’hypothĂšques et de logements ), vous pourrez effectivement ĂȘtre financĂ©s jusqu’à 85% du plus bas entre le prix payĂ©, la JVM (juste valeur marchande et la VÉ (valeur Ă©conomique). Mais j’espĂšre que tout le monde comprend qu’il est tout Ă  fait possible et frĂ©quent que, comme le prix de vente est beaucoup plus Ă©levĂ© que la JVM (juste valeur marchande) et la VÉ (valeur Ă©conomique), vous vous retrouviez Ă  mettre vĂ©ritablement plus de 50% du prix de vente en mise de fond, mĂȘme si vous ĂȘtes financĂ© Ă  un RPV (ratio prĂȘt-valeur) de 85% de la plus basse des trois valeurs.

Quelles sont les obligations lĂ©gales d’un propriĂ©taire immobilier multilogement ?

Un propriĂ©taire d’immeuble multilogement doit se conformer Ă  certaines obligations lĂ©gales. D’abord, un propriĂ©taire a l’obligation d’honorer le bail Ă©tabli entre son locataire et lui. Il s’agit d’un contrat oĂč certaines conditions sont Ă©tablies pour une pĂ©riode dĂ©finie. Au QuĂ©bec, c’est le TAL (tribunal administratif du logement , anciennement appelĂ© “rĂ©gie du logement”) qui est chargĂ© de faire respecter les lois qui sont en lien avec le droit locatif.

Cependant, il faut bien comprendre qu’une entente consensuelle entre locataire et propriĂ©taire n’a pas forcĂ©ment besoin de se plier aux balises que le TAL fait appliquer.

Par exemple, si un locataire souhaite mettre fin Ă  son bail avant la fin de la pĂ©riode prĂ©vue, et que le propriĂ©taire est en accord, il n’est pas illĂ©gal de rompre le bail avant son Ă©chĂ©ance. De la mĂȘme maniĂšre, si un locataire est prĂȘt Ă  accepter une augmentation de son loyer en Ă©change d’un service quelconque, il n’est pas illĂ©gal d’y procĂ©der, mĂȘme si l’augmentation ne correspond pas Ă  ce qui est suggĂ©rĂ© par le TAL. Ce dernier paragraphe ne constitue pas un avis lĂ©gal, et pour tout conseil, veuillez prendre contact avec un avocat en droit locatif. La CORPIQ offre notamment diffĂ©rents services qui peuvent s’avĂ©rer fort utiles Ă  ce propos.

Gestion des locataires

La gestion des locataires est l’une des tĂąches les plus dĂ©licates et qui en effraie d’ailleurs gĂ©nĂ©ralement le plus. GĂ©rer des humains, ça peut trĂšs bien se passer comme ça peut trĂšs bien dĂ©gĂ©nĂ©rer et vous faire passer des nuits blanches. Lorsqu’on achĂšte un immeuble, on ne sait jamais vraiment sur qui on va tomber, et il arrive bien souvent que l’on se retrouve avec des surprises. Des locataires qui ne paient pas, qui sont impliquĂ©s dans le crime organisĂ©, qui ont de sĂ©rieux problĂšmes de drogue, qui dĂ©truisent totalement un logement, tout est possible.

Pour cette raison, il faut bien connaĂźtre ses droits et ses recours afin de se suivre la bonne marche Ă  suivre en cas de besoin. Éventuellement, il est absolument vital de faire passer une enquĂȘte Ă  vos candidats locataires, que ce soit au niveau du crĂ©dit, des antĂ©cĂ©dents judiciaires, des tĂ©moignages des derniers propriĂ©taires. Ensuite, l’idĂ©e est de traiter vos locataires comme des clients qui mĂ©ritent de recevoir le service en Ă©change duquel ils vous paient chaque mois.

Gestion des immeubles

La gestion d’immeubles peut se faire de plusieurs maniùres.

Assez rapidement, on se rend compte qu’il vaut parfois mieux dĂ©lĂ©guer plusieurs activitĂ©s si on veut vĂ©ritablement ĂȘtre efficace. Si vous vous occupez vous mĂȘme du dĂ©neigement, de la tonte du gazon, de l’entretien mĂ©nager des cages d’escalier, vous Ă©conomisez certainement quelques dollars et augmentez donc vos revenus nets d’opĂ©rations, mais pendant ce temps-lĂ  vous n’ĂȘtes pas en mesure de vous consacrer Ă  d’autre opĂ©rations qui seraient plus fondamentales et qui pourraient vous rapporter davantage.

Autrement dit, mĂȘme si vous ĂȘtes chargĂ©s de la gestion d’immeubles, il peut rapidement devenir avantageux d’engager des employĂ©s afin de vous concentrer davantage sur la crĂ©ation de systĂšmes plutĂŽt que de vous concentrer sur des tĂąches spĂ©cifiques qui seront Ă  refaire constamment.

Conclusion

L’investissement immobilier multilogement nĂ©cessite des compĂ©tences qui se dĂ©clinent en de multiples facette : que ce soit au niveau de la prospection, de l’analyse, du due diligence, de la nĂ©gociation, de la gestion de chantier, de la gestion de locataires, du marketing, de la gestion de portefeuille, de la levĂ©e de capitaux, vous aurez besoin de vous former pour tirer profit au maximum de vos investissements.

Nous offrons Ă©normĂ©ment de contenu gratuit, soit sous la forme d’articles, soit de vidĂ©os, et vous avez par ailleurs la chance de vous inscrire Ă  des cours Ă  la carte, sur des champs d’expertise spĂ©cifique, sur le e-campus.

Éventuellement, si vous souhaitez acquĂ©rir l’essentiel de la base en multilogement, le certificat en ingĂ©nierie financiĂšre multilogement vous permettra d’y parvenir. La meute multilogement permettra ensuite Ă  ceux qui le souhaitent de faire passer leur entreprise Ă  une Ă©chelle supĂ©rieure.

Finalement, le CA est une formation exclusive, qui s’adresse aux investisseurs Ă©tablis qui souhaitent repousser les limites du possible. Quoi qu’il en soit, quel que soit votre niveau de connaissance ou votre degrĂ© d’ambition, le collĂšge MREX vous offre les cours dont vous avez besoin pour atteindre vos objectifs en investissement immobilier multilogement.