Lâinvestissement immobilier multilogement,
depuis plusieurs annĂ©es connaĂźt une pĂ©riode de popularitĂ© sans prĂ©cĂ©dent. Et ce nâest pas sans raison ! Si lâon faisait lâexercice dâanalyser les rendements moyens des propriĂ©taires des trente derniĂšres annĂ©es, et si on comparait ces rendements Ă leur volatilitĂ© et donc Ă leur risque, on serait frappĂ©s par la qualitĂ© de la rentabilitĂ© de ce vĂ©hicule dâinvestissement.
Certainement pour longtemps encore, la demande en logements dĂ©passe significativement lâoffre. Cependant, mĂȘme sâil faut reconnaĂźtre que la derniĂšre Ă©poque fut douce pour les investisseurs immobiliers, il faut toutefois relever que ce ne sera pas toujours nĂ©cessairement comme ça (lire mon article âEntrer dans le marchĂ© aujourdâhui ou pas ?â).
Le marché a évolué et certains facteurs propices à la derniÚre époque ont changés. Pour cette raison, et parce que le secteur des immeubles multilocatifs nécessite un degré de sophistication important, il est important de se former avant de se lancer dans le marché.
Pourquoi devenir investisseur immobilier multilogement ?
Les raisons pour lesquelles on peut vouloir se lancer en multilogement sont nombreuses.
Notamment, on mentionne bien souvent Maslow, qui relĂšve que le besoin de se loger figure parmi les besoins les plus universels et indispensables, ce qui fait du marchĂ© des immeubles Ă logements lâun des marchĂ©s les mieux Ă lâabri des difficultĂ©s Ă©conomiques. En effet, en pĂ©riode de crise, les gens renonceront dâabord aux biens de luxe, qui ne sont pas indispensables, et en dernier lieu Ă ce qui leur est essentiel.
Quelles sont les grandes tendances du marché ?
Le marchĂ© de la derniĂšre dĂ©cennie a connu une prise en valeur spectaculaire. Pratiquement tout ce qui a Ă©tĂ© achetĂ© il y a 10 ans au QuĂ©bec, a gagnĂ© massivement en valeur. Alors que le QuĂ©bec a connu jadis des secteurs oĂč lâoffre, en matiĂšre dâimmeuble et en matiĂšre de logements, dĂ©passait la demande, encore en termes dâimmeubles et de logements, aujourdâhui nous nous retrouvons dans une conjoncture bullish oĂč les propriĂ©taires, en plus dâĂȘtre conscients de la valeur de leurs immeubles, capitalisent sur lâanticipation dâune prise en valeur Ă venir.
De plus, la hausse marquĂ©e des taux dâintĂ©rĂȘt en 2022 rend lâaccĂšs au crĂ©dit beaucoup plus difficile, ce qui force les acheteurs Ă placer beaucoup plus de mise de fonds qu’auparavant, ce qui rend particuliĂšrement la vie dure aux dĂ©butants, qui devront maintenant dĂ©bourser des mise de fonds faramineuses.
Tout cela Ă©tant dit, considĂ©rant lâimmigration qui reprend son cours depuis la rĂ©ouverture des frontiĂšres suite Ă la covid, considĂ©rant lâespace habitable de plus en plus limitĂ©, considĂ©rant la pĂ©nurie de matĂ©riaux et la hausse des taux dâintĂ©rĂȘt, qui limitent les nouvelles constructions, et qui forcent plusieurs propriĂ©taires endettĂ©s Ă redevenir locataire, plusieurs choses portent Ă croire que les intempĂ©ries du court terme n’empecheront pas le marchĂ© du multilogement de performer Ă long terme.
Pourquoi le multilogement plutĂŽt que le plex :
Mais ceci Ă©tant dit, pourquoi ne pas investir dans les petits plex au lieu dâinvestir dans un immeuble multilogement (de plus de 5 unitĂ©s) ? La question a dĂ©jĂ Ă©tĂ©e abordĂ©e dans cet article , mais rappelons ici simplement que les immeubles multilogements offrent lâavantage dâĂȘtre transigĂ©s sur des bases financiĂšres.
On nâachĂšte pas un immeuble de 20 logements sur des bases Ă©motives, on sâassure plutĂŽt de sa rentabilitĂ©. Ceci Ă©tant dit, ce sont les chiffres qui dirigent principalement la valeur des immeubles, permettant ainsi dâen faire des projections fiables Ă travers le temps.
Ăvidemment, il Ă©tait ici questions des raisons financiĂšres dâinvestir en immobilier multilogement, mais il va sâen dire quâil faut par ailleurs une source de motivation intrinsĂšque pour persĂ©vĂ©rer dans ce secteur dâactivitĂ©. Acheter un immeuble multirĂ©sidentiel, câest faire lâacquisition dâune PME. Câest de lâentrepreneuriat, et les entrepreneurs qui sâĂ©panouissent le mieux dans leur domaine sont ceux qui ont Ă cĆur dâavoir un impact positif sur le monde.
Dans le cas contraire, il vaudrait mieux investir passivement dans une entreprise pour qui ce sera le cas. Dans le guide sur lâinvestissement passif en immobilier, la question est justement traitĂ©e. Nous reviendrons sur ce sujet plus loin par ailleurs.
Qui peut devenir investisseur immobilier multilogement ?
Dans une vĂ©ritable sociĂ©tĂ© dâinvestissement en immobilier multilogement, les traits de caractĂšre requis sont nombreux : vision, crĂ©ativitĂ©, organisation, entregent, avoir un esprit analytique, savoir foncer, etc.
Comme je lâexplique dans mon article âaiguiller votre partenariat avec le myers briggs testâ et dans mon article âQui peut devenir investisseur multilogement?â il y a de la place pour tout le monde en investissement immobilier multilogement, en autant que les diffĂ©rents partenaires soient complĂ©mentaires.
Ceci dit, les caractĂ©ristiques fondamentales, et qui reviennent le plus chez les investisseurs Ă succĂšs, sont probablement lâengagement, la curiositĂ©, le professionnalisme, lâesprit analytique et lâintelligence Ă©motionnelle. Avant de dĂ©buter, vous devrez passer en revue votre situation financiĂšre, votre personnalitĂ©, votre profil de risque, afin de vous donner des objectifs rĂ©alistes.
Que faut-il savoir avant dâacheter un multilogement ?
De maniĂšre gĂ©nĂ©rale, plus un type dâinvestissement est risquĂ©, plus le risque est justifiĂ© par un potentiel de rendement important. Cependant, plus on apprend Ă maĂźtriser les diffĂ©rentes variables qui influencent la tournure dâun projet dâinvestissement immobilier multilogement, et plus on vient mitiger le risque.
On parvient alors Ă gĂ©nĂ©rer ce que lâon appelle un rendement âalphaâ. Câest-Ă -dire quâen dĂ©veloppant des connaissances, on parvient Ă gĂ©nĂ©rer un rendement important, sans le risque qui devrait lui ĂȘtre corrĂ©lĂ©. Dans le guide âque faut-il savoir avant d’acheter un multilogementâ, il est question des diffĂ©rentes connaissances Ă avoir avant de se lancer.
Quel niveau de connaissance en immobilier est-il prĂ©fĂ©rable dâavoir ?
Cette question dĂ©pend beaucoup de vos objectifs. Si vous souhaitez simplement acheter un 6 logements, vous nâaurez pas besoin de la mĂȘme sophistication que pour atteindre lâindĂ©pendance financiĂšre. Si vous souhaitez lever des capitaux, vous devrez ĂȘtre capable de comprendre et de prĂ©senter en convenablement vos projets. Si vous voulez gĂ©nĂ©rer un rendement Ă©levĂ© sans tout risquer, vous devrez par ailleurs comprendre ce que vous faites.
Lâimportance de lâanalyse et de lâingĂ©nierie financiĂšre
Vous entendrez parfois dire que lâanalyse paralyse, mais sans analyse, on fonce tout droit dans la mauvaise direction. Lâanalyse est une partie de tout projet et sera dĂ©terminante de tout ce qui sâen suivra. Comme câest mentionnĂ© dans cet article, lâingĂ©nierie financiĂšre vous permettra de voir plus loin que les simples ratios que les dĂ©butants utilisent afin dâĂ©valuer la rentabilitĂ© dâun immeuble.
En la maĂźtrisant vous serez en mesure de comparer diffĂ©rents projets sur la base de mĂȘmes dĂ©nominateurs, afin dâen Ă©vacuer toute dimension subjective. Vous serez par ailleurs capables de voir des opportunitĂ©s lĂ oĂč peu de gens en voient, de limiter le risque de votre portfolio et vous aurez en main les outils afin de prĂ©senter un projet dâinvestissement immobilier de maniĂšre professionnelle Ă un investisseur passif, ou simplement Ă dâĂ©ventuels partenaires d’affaires.
Comment trouver un multilogement?
Pour trouver le multilogement quâil vous faut, il existe plusieurs canaux possibles, qui sont par ailleurs prĂ©sentĂ©s dans ce guide. Mais avant de vous lancer dans le magasinage dâimmeuble, saurez-vous simplement reconnaĂźtre un bon deal dâun mauvais? La plupart des gens se font beaucoup trop confiance Ă leur dĂ©buts en ce qui concerne leur compĂ©tence Ă distinguer un bon projet dâun mauvais.
La plupart des courtiers immobiliers seront par ailleurs mal outillĂ©s pour vous orienter, et bien des formateurs vous recommanderont des mĂ©triques dĂ©suĂštes pour prendre vos dĂ©cisions (lire mon article âles fameux ratiosâ). La premiĂšre Ă©tape pour trouver un multilogement, câest de comprendre comment traduire financiĂšrement un immeuble, ce qui est proprement lâune des visĂ©es du certificat en ingĂ©nierie financiĂšre.
Lorsque vos compĂ©tences en ingĂ©nierie financiĂšre seront dĂ©veloppĂ©es, il vous faudra ensuite trouver des courtiers immobiliers qui auront faim, et qui feront idĂ©alement de la prospection hors-marchĂ©. Il est trĂšs important Ă ce stade de ne faire perdre de temps Ă personne, de montrer ses preuves de mise de fond rapidement, de prouver son sĂ©rieux et son professionnalisme, et de bien sâassurer que la vision et les objectifs du courtier seront compatibles aux vĂŽtres.
DĂ©jĂ , avec votre regard aguerri, vous serez capable de trouver des opportunitĂ©s sur Centris ou Duproprio que vous pourrez aborder avec vos courtiers. Pour les plus aventuriers, il existe aussi dâautres avenues alternatives, dont je parle dans mon article âDĂ©nicher des opportunitĂ©s hors marchĂ©â, et qui permettront dâĂ©viter les sentiers battus, oĂč 99% des investisseurs amateurs se retrouvent.
OĂč acheter son multilogement ?
Ce quâil faut dâabord mentionner, câest que lâinvestissement immobilier multilogement demande gĂ©nĂ©ralement beaucoup plus de temps que ne lâestiment les dĂ©butants. Ă proximitĂ© de votre immeuble devront se trouver un gestionnaire, et une ou des personnes compĂ©tentes au niveau des rĂ©novations. Ceci dit, si vous mettez en place une structure dans laquelle vous parvenez Ă dĂ©lĂ©guer ces fonctions Ă des intervenants sur place, vous pouvez vous permettre de ne pas habiter Ă proximitĂ© de votre immeuble.
Ă part ces considĂ©rations pratico-pratique, il est essentiel de partir de son profil dâinvestisseur afin de dĂ©finir le type de secteur auquel vous voulez vous attaquer. Certains secteurs jouissent dâune plus grande stabilitĂ© Ă©conomique alors que dâautres, plus risquĂ©s, offrent cependant un meilleur cashflow.
Certains secteurs nĂ©cessitent que lâon investisse une mise de fond de 60% de la valeur de lâimmeuble alors quâil sera possible dâacheter un immeuble Ă lâaide de 20% de mise de fond dans un autre secteur. On peut aussi penser au potentiel des secteurs, en fonction des dĂ©veloppements en cours et Ă venir, ou encore aux risques quâimpliquent certains changements de rĂ©glementation.
Comment Ă©valuer la rentabilitĂ© dâun multi-logement ?
La rentabilitĂ© dâun immeuble multilogement doit ĂȘtre calculĂ©e Ă partir de la totalitĂ© des flux monĂ©taires entrants et de la totalitĂ© des flux monĂ©taires sortant, durant la durĂ©e totale du projet. Dans ce guide sur la rentabilitĂ© dâun immeuble multilogement, il est question des erreurs Ă Ă©viter, et de lâensemble des dimensions Ă prendre en compte dans ses analyses. On verra que lâon doit ultimement principalement sâen remettre au TRI (taux de rendement interne), qui est par ailleurs dĂ©mystifier dans cet article.
Quel est un bon niveau de rentabilité ?
Cette question est frĂ©quemment posĂ©e alors il nous faut lâadresser bien quâelle nâait aucune rĂ©ponse. Rappelons encore simplement quâon sâattendra dâun projet risquĂ© Ă ce quâil gĂ©nĂšre un rendement supĂ©rieur Ă un projet peu risquĂ©.
Disons simplement quâun projet peu risquĂ© rapporte gĂ©nĂ©ralement 7% Ă 25% de rendement par annĂ©e, alors quâun projet dâoptimisation, et donc avec un peu plus de risque bien calculĂ©, peut trĂšs bien rapporter entre 40% Ă 120% par annĂ©e (quoique dans les faits, dans les projets Ă fort potentiel, le rendement devient rapidement assez volatile, surtout lorsquâon investit peu de capital de sa poche, comme discutĂ© dans ce vidĂ©o:
Bien utiliser lâeffet de levier en immobilier
Lâeffet de levier, câest lâeffet par lequel on acquiert un bien, sans en payer la valeur en entier. Si par exemple, vous achetez un immeuble de 1M$ avec une mise de fond de 250K$, vous avez un effet de levier de 4 puisque vous avez fait l’acquisition immobiliĂšre dâun bien qui Ă une valeur quatre fois plus grande que votre injection en capital.
Ă partir de lĂ , si votre immeuble prend valeur de 10%, votre prise de valeur Ă vous sera plutĂŽt de 10% x 4 = 40%. Pensez-y, si lâimmeuble prend 10% en valeur, alors il vaut dĂšs lors 1,1M$. Vous avez donc gĂ©nĂ©rĂ© une prise en valeur de 100K$, en investissant 250K$. GĂ©nĂ©rer 100K$ Ă partir de 250K$, ça reprĂ©sente une prise en valeur de 40% (100K$/250K$).
Autrement dit, le montage financier dâun projet est dĂ©terminant dans son rendement, et il ne suffit donc pas dâobserver les chiffres d’un immeuble, il faut aussi sâattarder Ă ce qui peut ĂȘtre fait du point de vue de la dette.
Comment calculer la valeur Ă©conomique dâune immeuble multilogement
La valeur Ă©conomique est une valeur plafond que la banque Ă©tablie, afin de faire abstraction de lâoffre et de la demande qui dĂ©finissent la JVM (juste valeur marchande), tels que discutĂ© dans cet article.
Ă partir de certains ratios, les institutions financiĂšres dĂ©finissent le paiement maximal que votre immeuble est en mesure dâeffectuer chaque mois, puis on extrapole ce paiement sur la totalitĂ© de la durĂ©e de lâamortissement du prĂȘt et on parvient au montant de prĂȘt maximal, qui devrait correspondre Ă une fraction de la valeur Ă©conomique.
Dans ce vidéo, Félix Blanc explique de maniÚre plus détaillée les fondements de ces calculs, qui sont par ailleurs élaborés dans le certificat en ingénierie financiÚre:
Se lancer seul ou en partenariat ?
En investissement immobilier multilogement, il y a plusieurs chapeaux Ă porter, et il est fort Ă parier que vous ne puissiez pas vous-mĂȘme tous les porter, soit par manque de temps, soit par manque de compĂ©tence, soit par manque dâintĂ©rĂȘt. Quoi quâil en soit, la plupart des investisseurs immobilier multilogement travaillent en Ă©quipe, afin dâĂȘtre en mesure dâunir leur forces, de se spĂ©cialiser dans ce quâils aiment faire. Le partenariat nâest pas obligatoire, Ă©videmment, mais câest gĂ©nĂ©ralement plus efficace et plus agrĂ©able.
Comment investir passivement dans lâimmobilier ?
Comme mentionnĂ© plus haut, si vous nâavez pas dâintĂ©rĂȘt pour le type dâopĂ©rations quâimplique lâinvestissement immobilier, et que vous nâĂȘtes pas forcĂ©ment motivĂ© par le fait dâavoir un impact positif sur votre clientĂšle, investir passivement pourrait vous permettre de bĂ©nĂ©ficier de ce vĂ©hicule, sans pour autant avoir Ă mettre les mains Ă la pĂąte.
Dans cet article, nous passons au travers des raisons principales pour lesquelles on pourrait vouloir investir passivement dans une sociĂ©tĂ© dâinvestissement en immobilier.
Comment financer son investissement ?
Il existe plusieurs maniĂšres de financer un immeuble multilogement.
On peut accumuler diffĂ©rentes tranches de dettes qui proviendront de diffĂ©rents crĂ©anciers. Plus vous serez financĂ©s, plus vous aurez dâeffet de levier, mais donc plus vous vous exposerez au risque par ailleurs.
Dans le guide sur le financement multilogement, il est questions des diffĂ©rentes maniĂšres de financer un immeuble, que ce soit par la banque, par le vendeur ou par un prĂȘteur privĂ©.
Les documents Ă fournir pour une hypothĂšque sur un immeuble multilogement.
Lors dâune demande de financement immobilier, votre directeur de compte ou votre courtier hypothĂ©caire vous demandera plusieurs documents, premiĂšrement des documents personnels, deuxiĂšmement des documents en lien avec votre immeuble, troisiĂšmement des documents en lien avec votre entreprise.
Pour le documents personnels vous aurez dâune part besoin de votre bilan personnel, dâune preuve de ce qui y sera inscrit, dâune confirmation de la mise de fond, dâune copie de vos piĂšces dâidentitĂ©, des rapports d’impĂŽts provinciaux et fĂ©dĂ©raux des deux derniĂšres annĂ©es, des avis de cotisations des deux derniĂšres annĂ©es, de lâĂ©tat de divulgation des autres immeubles.
Pour les documents en lien avec lâimmeuble, vous aurez besoin de la promesse dâachat acceptĂ©e, de la DV (dĂ©claration du vendeur), des baux et renouvellement, du registre des loyers, du relevĂ© de taxes municipales et scolaires des deux derniĂšres annĂ©es, de la police dâassurance en vigueur, des factures dâĂ©nergie, du certificat de localisation (datant de moins de 10 ans), dâun rapport dâĂ©valuation agréée (datant de moins de 6 mois)
Finalement pour les documents en lien avec lâentreprise emprunteuse, il faudra fournir les Ă©tats financiers des 2 derniĂšres annĂ©es ou du bilan dâouverture et des Ă©tats financiers intĂ©rimaires les plus rĂ©cents.
Il est toujours bon dâavoir un document de style dropbox avec tous les documents que vous actualiserez au fil du temps pour ĂȘtre prĂȘt Ă fournir vos documents rapidement quand viendra le temps du financement.
Financer sans argent un immeuble
Câest le rĂȘve de tout le monde de pouvoir acheter un immeuble multilogement sans avoir Ă mettre de mise de fond, et plusieurs gourous vous vendront lâidĂ©e que câest possible, lorsque vous commencerez Ă investir en immobilier, dây parvenir.
La rĂ©alitĂ©, câest que câest une pratique qui, bien quâelle soit possible, est le plus souvent accessible aux initiĂ©s. Ă ce propos, les diffĂ©rentes mĂ©thodes possibles sont abordĂ©es dans ce guide, et plus spĂ©cifiquement celle du prĂȘt privĂ© dans cet autre article.
Quelle est la mise de fond initiale minimum en immobilier ?
Combien de fonds faut-il pour rentrer dans le marchĂ© ? Ăa dĂ©pend dâabord du type de projet que vous voudrez faire et du marchĂ© auquel vous souhaitez vous attaquer. Pour des projets dâoptimisation, il vous faudra Ă©normĂ©ment de fonds en rĂ©novations, contrairement aux projets de type buy and hold. De plus, il est possible que votre immeuble soit peu finançable, sâil nĂ©cessite dâĂȘtre redressĂ© financiĂšrement.
Bien sĂ»r, il est possible dâopter pour un prĂȘteur privĂ© dans ce type de projet, mais les prĂȘteurs privĂ©s, et autres prĂȘteurs alternatifs, demanderont gĂ©nĂ©ralement une garantie au moins correspondante au prĂȘt octroyĂ©, et un minimum dâexpĂ©rience. Sans eux, Ă MontrĂ©al, pour un 6 logements Ă optimiser Ă Outremont, vous pourriez trĂšs bien avoir besoin de 1,5M$ pour acheter la bĂątisse en plus dâun budget dâ1M$ pour la remettre sur pied.
Cependant, si vous achetez un 6 logements Ă Shawinigan pour en faire de la dĂ©tention long terme, avec un prĂȘt SCHL Ă un RPV de 85%, vous pourriez trĂšs bien ne nĂ©cessiter que de 60K$. Il faut donc faire vos analyses de marchĂ©, et vous adapter en consĂ©quence, et parfois ça peut signifier de renoncer Ă certains secteurs, ou dâintĂ©grer des partenaires financiers.
Par ailleurs, on entend tout de sorte de faussetĂ© sur la mise de fond nĂ©cessaire pour acheter un immeuble multilogement. En fait, au dĂ©partement personnel, vous pourriez ĂȘtre financĂ©s Ă l’achat jusquâĂ 80% du moindre entre le prix payĂ© et la JVM (juste valeur marchande) de lâimmeuble chez Desjardins et RBC (la banque royale du Canada).
Ceci dit, le financement au personnel, ça ne fonctionne que pour les petits multilogements, de moins de 8 logements et il faut que vous ayez personnellement des revenus importants et peu de dĂ©penses, bref de lâespace sur vos ratios dâendettement personnels.
La banque voudra sâassurer que vos revenus personnels pourront permettre de supporter une aussi grosse hypothĂšque. Maintenant, dans 95% des cas, le financement pour des immeubles multilogements se fait au dĂ©partement commercial.
Au commercial, pour du multilogement pur et dur, vous serez financĂ©s jusquâĂ 75% du moindre entre le prix payĂ©, la JVM (juste valeur machande et la VĂ (valeur Ă©conomique). Pour davantage dâinformations, au sujet des diffĂ©rentes valeurs, jetez un coup d’Ćil Ă cet article: https://mrex.co/fr/demystifier-les-differentes-valeurs-en-investissement-immobilier-multilogement/
Par ailleurs, vous pourrez aussi faire assurer votre prĂȘt hypothĂ©caire, ce qui revient Ă payer une assurance Ă la banque qui lui garantit que mĂȘme si vous Ă©tiez en dĂ©faut de paiement, elle recevra son argent par lâassureur. Pour vous y inciter, la banque accepte en Ă©change de vous en prĂȘter davantage, et dans de meilleures conditions.
En payant pour une prime dâassurance SCHL (sociĂ©tĂ© canadienne dâhypothĂšques et de logements ), vous pourrez effectivement ĂȘtre financĂ©s jusquâĂ 85% du plus bas entre le prix payĂ©, la JVM (juste valeur marchande et la VĂ (valeur Ă©conomique). Mais jâespĂšre que tout le monde comprend quâil est tout Ă fait possible et frĂ©quent que, comme le prix de vente est beaucoup plus Ă©levĂ© que la JVM (juste valeur marchande) et la VĂ (valeur Ă©conomique), vous vous retrouviez Ă mettre vĂ©ritablement plus de 50% du prix de vente en mise de fond, mĂȘme si vous ĂȘtes financĂ© Ă un RPV (ratio prĂȘt-valeur) de 85% de la plus basse des trois valeurs.
Quelles sont les obligations lĂ©gales dâun propriĂ©taire immobilier multilogement ?
Un propriĂ©taire dâimmeuble multilogement doit se conformer Ă certaines obligations lĂ©gales. Dâabord, un propriĂ©taire a lâobligation dâhonorer le bail Ă©tabli entre son locataire et lui. Il sâagit dâun contrat oĂč certaines conditions sont Ă©tablies pour une pĂ©riode dĂ©finie. Au QuĂ©bec, câest le TAL (tribunal administratif du logement , anciennement appelĂ© ârĂ©gie du logementâ) qui est chargĂ© de faire respecter les lois qui sont en lien avec le droit locatif.
Cependant, il faut bien comprendre quâune entente consensuelle entre locataire et propriĂ©taire nâa pas forcĂ©ment besoin de se plier aux balises que le TAL fait appliquer.
Par exemple, si un locataire souhaite mettre fin Ă son bail avant la fin de la pĂ©riode prĂ©vue, et que le propriĂ©taire est en accord, il nâest pas illĂ©gal de rompre le bail avant son Ă©chĂ©ance. De la mĂȘme maniĂšre, si un locataire est prĂȘt Ă accepter une augmentation de son loyer en Ă©change dâun service quelconque, il nâest pas illĂ©gal dây procĂ©der, mĂȘme si lâaugmentation ne correspond pas Ă ce qui est suggĂ©rĂ© par le TAL. Ce dernier paragraphe ne constitue pas un avis lĂ©gal, et pour tout conseil, veuillez prendre contact avec un avocat en droit locatif. La CORPIQ offre notamment diffĂ©rents services qui peuvent sâavĂ©rer fort utiles Ă ce propos.

Gestion des locataires
La gestion des locataires est lâune des tĂąches les plus dĂ©licates et qui en effraie dâailleurs gĂ©nĂ©ralement le plus. GĂ©rer des humains, ça peut trĂšs bien se passer comme ça peut trĂšs bien dĂ©gĂ©nĂ©rer et vous faire passer des nuits blanches. Lorsquâon achĂšte un immeuble, on ne sait jamais vraiment sur qui on va tomber, et il arrive bien souvent que lâon se retrouve avec des surprises. Des locataires qui ne paient pas, qui sont impliquĂ©s dans le crime organisĂ©, qui ont de sĂ©rieux problĂšmes de drogue, qui dĂ©truisent totalement un logement, tout est possible.
Pour cette raison, il faut bien connaĂźtre ses droits et ses recours afin de se suivre la bonne marche Ă suivre en cas de besoin. Ăventuellement, il est absolument vital de faire passer une enquĂȘte Ă vos candidats locataires, que ce soit au niveau du crĂ©dit, des antĂ©cĂ©dents judiciaires, des tĂ©moignages des derniers propriĂ©taires. Ensuite, lâidĂ©e est de traiter vos locataires comme des clients qui mĂ©ritent de recevoir le service en Ă©change duquel ils vous paient chaque mois.
Gestion des immeubles
La gestion dâimmeubles peut se faire de plusieurs maniĂšres.
Assez rapidement, on se rend compte quâil vaut parfois mieux dĂ©lĂ©guer plusieurs activitĂ©s si on veut vĂ©ritablement ĂȘtre efficace. Si vous vous occupez vous mĂȘme du dĂ©neigement, de la tonte du gazon, de lâentretien mĂ©nager des cages dâescalier, vous Ă©conomisez certainement quelques dollars et augmentez donc vos revenus nets dâopĂ©rations, mais pendant ce temps-lĂ vous nâĂȘtes pas en mesure de vous consacrer Ă dâautre opĂ©rations qui seraient plus fondamentales et qui pourraient vous rapporter davantage.
Autrement dit, mĂȘme si vous ĂȘtes chargĂ©s de la gestion dâimmeubles, il peut rapidement devenir avantageux dâengager des employĂ©s afin de vous concentrer davantage sur la crĂ©ation de systĂšmes plutĂŽt que de vous concentrer sur des tĂąches spĂ©cifiques qui seront Ă refaire constamment.
Conclusion
Lâinvestissement immobilier multilogement nĂ©cessite des compĂ©tences qui se dĂ©clinent en de multiples facette : que ce soit au niveau de la prospection, de lâanalyse, du due diligence, de la nĂ©gociation, de la gestion de chantier, de la gestion de locataires, du marketing, de la gestion de portefeuille, de la levĂ©e de capitaux, vous aurez besoin de vous former pour tirer profit au maximum de vos investissements.
Nous offrons Ă©normĂ©ment de contenu gratuit, soit sous la forme dâarticles, soit de vidĂ©os, et vous avez par ailleurs la chance de vous inscrire Ă des cours Ă la carte, sur des champs dâexpertise spĂ©cifique, sur le e-campus.
Ăventuellement, si vous souhaitez acquĂ©rir lâessentiel de la base en multilogement, le certificat en ingĂ©nierie financiĂšre multilogement vous permettra dây parvenir. La meute multilogement permettra ensuite Ă ceux qui le souhaitent de faire passer leur entreprise Ă une Ă©chelle supĂ©rieure.
Finalement, le CA est une formation exclusive, qui sâadresse aux investisseurs Ă©tablis qui souhaitent repousser les limites du possible. Quoi quâil en soit, quel que soit votre niveau de connaissance ou votre degrĂ© dâambition, le collĂšge MREX vous offre les cours dont vous avez besoin pour atteindre vos objectifs en investissement immobilier multilogement.