Balance de prix de vente, solde de prix de vente, dette subordonnée, dette junior, financement alternatif, débenture, il est parfois difficile de s’y retrouver parmi les différents termes qu’on entend à gauche et à droite.
La balance de prix de vente (bpv), aussi appelée balance de vente ou solde de prix de vente, fait partie de la famille des débentures. Or, qu’est-ce qu’une débenture ? Il s’agit tout simplement d’un prêt, du vendeur à son acheteur, dans le contexte de la vente d’un immeuble. C’est-à-dire que, au moment de la vente, au lieu d’empocher directement la totalité de son profit, le vendeur accepte d’en prêter une partie à l’acheteur. De cette manière, l’acheteur pourra notamment utiliser la débenture en guise de mise de fond, pour le dit immeuble, duquel proviennent les fonds. Ce qui différencie ensuite les différents types de débentures, ce sont les types de garanties qui seront données sur le prêt.
Dans le cas de la balance de prix de vente, qui est le type de débenture le plus courant, la garantie est enregistrée, ou plus exactement subrogée, à l’immeuble directement, au registre foncier. Lorsqu’une hypothèque bancaire est d’abord enregistrée sur l’immeuble, elle occupe une position dite senior, alors que la balance de prix de vente occupera quant à elle une position dite junior. On dira aussi que la balance de vente est en deuxième rang, si elle est enregistrée sous une dette senior, ou en troisième rang si elle est enregistrée sous une hypothèque de deuxième rang.
Ça signifie simplement qu’en cas de manquement, de la part du débiteur, le créancier en position senior devra être remboursé en totalité avant que le créancier en position junior puisse avoir un quelconque recours.
La balance de prix de vente, par rapport aux autres types de débentures, présente certains avantages mais aussi plusieurs limitations majeures que nous exposons dans le certificat en ingénierie financière, et qui peuvent être contournées, si l’on se donne la peine de sortir des sentiers battus.
Pour le moment, contentons nous d’expliquer les raisons pour lesquelles un acheteur ou un vendeur pourraient vouloir faire l’usage d’une débenture en général.
La balance de prix de vente en immobilier pour un ACHETEUR
Les raisons pour lesquelles un acheteur peut vouloir faire usage d’une débenture sont assez évidentes.
Tout d’abord, on met moins d’argent. Déjà là, la débenture peut permettre à un acheteur de faire l’acquisition d’un immeuble dont le prix aurait autrement excédé ses moyens.
Deuxièmement, comme on met moins d’argent, on augmente son rendement. Il s’agit là d’une évidence pour quiconque comprend le principe d’effet de levier (voir l’article en cliquant ici). Plus on contracte de dette dont le coût est inférieur au profit qu’elle nous permet de rapporter, et plus on s’enrichit.
Troisièmement, lorsqu’un vendeur accepte de vous faire un prêt dont la garantie dépend de la performance financière de l’immeuble donné en garantie, c’est généralement bon signe. Ça signifie que le vendeur croit véritablement que la transaction se tient, et ça vous permet par ailleurs d’exposer moins de capital à la transaction, ce qui vient ultimement mitiger votre risque de projet.
Quatrièmement, la balance de vente vous permet de supporter un prix plus élevé que vous ne l’auriez payé, sans nécessairement en affecter votre rendement, bien au contraire. Ce quatrième avantage pour acheteur nous permet justement de faire le lien vers les avantages pour un vendeur, de procéder à une débenture.
La balance de prix de vente en immobilier pour un VENDEUR
Les avantages de procéder à une débenture sont moins évidents pour un vendeur. On entend d’ailleurs souvent plusieurs rumeurs à ce sujet qui ne sont pas nécessairement fondées.
Le premier avantage, et le plus important, pour un vendeur, de procéder à une débenture, est de pouvoir aller chercher un prix plus élevé que normalement, en échange des avantages, procurés à l’acheteur, que nous venons d’exposer.
Le deuxième avantage est d’accélérer la vente. Offrir une dette subordonnée sur un immeuble est un incitatif qui lui augmente le bassin de potentiels acheteurs, ce qui peut s’avérer utile, surtout dans les secteurs plus reculés, ou pour certains types de propriétés particulièrement impopulaires, où les délais de vente sont parfois très longs.
Le troisième avantage, qui est aussi souvent le plus surévalué et le moins bien compris, est le report d’impôt. On peut reporter une petite partie du gain en capital à plus tard, dans certains cas. Dans le cas où c’est possible, le vendeur peut étaler une partie de son gain en capital sur une période allant jusqu’à cinq ans.
De cette manière, si le vendeur détient l’immeuble personnellement, il peut morceler une partie de son profit, de sorte qu’il soit imposé à un palier plus bas. Dans le cas où il détiendrait l’immeuble en entreprise, cette avenue n’est pas possible puisque le taux d’imposition n’est pas progressif. Il s’agit ici d’un avantage relativement mineur, mais qui peut tout de même être un plus pour les vendeurs qui feraient n’importe quoi pour sauver de l’impôt.
Le quatrième avantage qu’on pourrait mentionner, c’est le taux d’intérêt auquel est fait la débenture. Si le vendeur est du genre à placer ses sous dans un CPG qui génère du 3% d’intérêt sans risque, la perspective d’une balance de prix de vente, avec une bonne garantie, qui rapporterait de 3% à 8% peut être très intéressante, compte tenu du peu de risque en jeu.
Quand utiliser une BPV en immobilier ?
Maintenant que nous avons survolé les différents motifs individuels qui peuvent conduire à procéder à une débenture, jetons un coup d’œil aux conditions qui peuvent favoriser son usage.
Un ratio prêt-valeur du vendeur qui serait bas. C’est-à-dire que s’il reste une trop grosse hypothèque sur l’immeuble à vendre, le vendeur, lors de la vente, devra la rembourser, payer une partie de son impôt, et il est possible que suite à cela il ne lui reste pas suffisamment de liquidité pour vous faire un prêt.
Une FNACC de l’immeuble à vendre pas trop basse. Comme on l’enseigne dans le certificat en ingénierie financière, il est bien souvent avantageux d’utiliser l’amortissement sur ses immeubles quand on est en phase de croissance. Ce faisant, on dévalue la valeur de son immeuble aux yeux de l’impôt (valeur qu’on appelle la FNACC), ce qui offre certains avantages fiscaux. Cependant, lors de la revente, comme on revend généralement à un prix plus élevé que la FNACC, il faut rembourser l’économie engendrée grâce à la supposée dévaluation de l’immeuble. Bref, plus la FNACC du vendeur est basse, moins votre vendeur aura d’argent à vous prêter à titre de débenture.
Une propriété qui traîne sur le marché depuis longtemps. Les vendeurs, à force d’attendre, réalisent bien souvent que leur prix est trop ambitieux, et qu’il faudra soit ne pas vendre, vendre moins cher, ou accepter d’accommoder le vendeur, par exemple par une débenture.
Une propriété avec un potentiel de création de valeur. Comme la débenture est un prêt, il faut évidemment réfléchir d’emblé à son remboursement. Si vous comptez la rembourser par la prise en valeur générée par l’immeuble visé par la débenture, il faudra que l’immeuble en question présente le potentiel requis.
Pour plus d’informations sur les débentures, n’hésitez pas à vous inscrire à notre certificat en ingénierie financière. Nous enseignons notamment certaines variantes de la balance de prix de vente traditionnelle qui peuvent permettre de dépasser les limitations qu’elle implique.
Écouter ce que Nikolai Ray avait a dire sur le sujet en 2018
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À propos de l'auteur
Après des études en philosophie à l’Université de Montréal puis à la Sorbonne, Félix se tourne vers le monde de l’investissement immobilier. Fort de qualités atypiques dans le milieu, il apporte un regard créatif, humain et innovant à son entreprise qui connaîtra une croissance explosive lors de sa première année d’activité, avec plusieurs transactions inusitées d’un volume avoisinant la centaine de logements. Félix va jusqu’au bout des sujets qui l’animent et prend plaisir à en vulgariser les grandes lignes à son entourage. En tant que rédacteur chez MREX, ses publications visent à rendre accessibles des connaissances déterminantes de son succès. Comme immopreneur en résidence, il est actuellement chef de parcours au Certificat en Ingénierie Financière Multilogement et au programme la Meute Multilogement
