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Comment calculer la valeur économique d’un immeuble multilogement ?

30 juin, 2022   |   Par MREX

La valeur économique d’un immeuble est l’une des nombreuses valeurs en investissement immobilier multilogement et il faut une certaine sophistication pour comprendre véritablement ce qu’elle représente. Dans mon article “démystifier les différentes valeurs en investissement immobilier multilogement”, j’effectue un survol des différentes valeurs, que tous devraient connaitre avant de se pencher plus spéficiquement dans le calcul de la valeur économique. Dans cet article, en plus d’expliquer la fonction et le principe derrière la valeur économique, j’expliquerai de quelle manière elle est calculée.

Rappel rapide de ce qu’est la valeur économique

Rappelons d’entrée de jeu que la valeur économique est un modèle de gestion de risque que chaque institution financière met sur pied, afin d’établir dans quelle mesure elles estiment qu’elles peuvent vous prêter de manière sécuritaire. Il existe donc autant de valeurs économiques qu’il existe de prêteur.

Principe de base

La question que la banque se pose, à travers la valeur économique, est donc la suivante : quelle dette maximale peut-elle être remboursée entièrement par les revenus de votre immeuble ? La banque cherche donc d’abord à déterminer les revenus de votre immeuble pour une période x, puis détermine à partir de là le paiement mensuel maximal que vous pourriez vous permettre dans cette même période x. Ce paiement, pour cette période x, permet ensuite à la banque d’extrapoler le paiement maximal que votre immeuble pourra supporter, sans apport monétaire supplémentaire, sur la période totale d’amortissement de votre hypothèque. Par exemple, en schématisant grossièrement pour vous aider à comprendre le principe de base, si on établit qu’en fonction de vos revenus nets normalisés, vous êtes en mesure de supporter confortablement un paiement annuel de 100K$, et qu’on vous octroie une période d’amortissement de 25 ans, alors le montant du prêt total serait grossièrement de 100K$ x 25 ans, donc 2,5M$, ce qui, à un ratio prêt-valeur de 75% représenterait donc une valeur économique de 3,33M$ (2,5M$ / 75%).

Le RCD

Or, ce que chaque banque entend par “confortablement” varie assez significativement, et s’exprime dans l’équation de calcul de la valeur économique par un concept que l’on appelle le RCD (ratio de couverture de la dette). Un ratio de 1,0 signifie que chaque 1$ de revenus nets normalisés serait employé à rembourser 1$ de dette. Dans le cas d’un ratio de 1,3, on comprend que chaque 1,3$ de revenus nets normalisés servira à rembourser 1$ en dette, ce qui fait qu’après paiement hypothécaire, il resterait 30 cennes dans votre compte, en cashflow. Plus la proportion de cashflow est importante, plus les banques sont rassurées, puisqu’elles considèrent que vous êtes en meilleure position pour pallier aux différents imprévus qui peuvent avoir lieu dans votre immeuble. Conjointement, plus le RCD est élevé, plus vous aurez de cashflow, car plus votre dette accordée sera mince, de même que les paiements pour la rembourser. 

Le taux de qualification

Par ailleurs, la banque, pour anticiper le montant de vos paiements hypothécaires, effectuera un calcul en fonction d’un taux différent de celui qui vous sera véritablement octroyé. C’est ce que l’on appelle le taux de qualification. Le taux de qualification est un taux qui permet d’évaluer la capacité de votre immeuble à supporter une dette qui serait alourdie par une augmentation soudaine des taux d’intérêt.

Les RNN

Il faut aussi savoir que la banque ne considérera pas la totalité de vos revenus nets d’opérations. Elle normalisera certaines dépenses, tel que détaillé dans mon article “démystifier les RNN”, afin de mettre tous les immeubles sur un pied d’égalité, et pour s’assurer que, si elle avait à reprendre l’immeuble pour une raison ou une autre, elle soit en mesure de déléguer l’ensemble de la gestion à de tiers parties, sans avoir à débourser pour ce faire.

Le calcul

Lorsqu’on a donc toutes les variables en main, donc le RCD, le taux de qualification, les RNN d’un immeuble, le nombre d’années d’amortissement, on peut parvenir au montant maximal de prêt.

La première étape est de déterminer le service de la dette, donc la capacité de remboursement maximale de votre immeuble, au regard de l’affectation du RCD, à chaque période x. Le calcul est donc assez simple :

PMT (paiement mensuel total) = RNN / RCD.

Une fois qu’on obtient cette donnée, on peut l’inclure au calcul total, qui nous permet d’attribuer un prêt corrélativement au paiement mensuel maximal que votre immeuble est en mesure de rembourser. Le calcul est le suivant :

Valeur du prêt maximale = PMT x

Ici, la variable “i” représente le taux de qualification, pour la période totale visée par le PMT, utilisé par l’institution bancaire alors que la variable “n” correspond à la période visée par le PMT. Vous pouvez le calculer mensuellement ou annuellement, il faut simplement s’assurer que le taux d’intérêt, la période visée et le PMT soient tous sur la même échelle temporelle.

La valeur économique

Une fois la valeur du prêt en main, il suffit de la diviser par le ratio prêt-valeur de l’institution pour obtenir la valeur économique.

Tout ça est assez compliqué, mais pourtant le système de gestion de risque des institutions financières canadiennes est probablement l’une des choses qui préserve le mieux le marché immobilier des crises financières telles qu’on a pu les observer aux états-unis.

Contourner la valeur économique

Il demeure toutefois possible de contourner la valeur économique si vous voulez faire l’acquisition de petits multilogements (8 portes et moins), en passant par un financement personnel, principalement chez:

Dans ce cas bien particulier, vous serez financé à l’achat sur le moindre entre le prix payé et la valeur marchande. En fait, ce qui se produit, c’est que la banque s’intéressera à vos revenus personnels pour voir s’ils sont suffisants pour assurer le remboursement de votre hypothèque. Votre immeuble n’a donc pas à se qualifier de manière aussi autonome puisque c’est votre situation financière que l’on examinera en premier lieu.

Par ailleurs, si vous habitez dans un secteur tertiaire, donc un secteur reculé avec très peu de demande pour des immeubles multilogement, alors il est possible que les valeurs marchandes soient très basses. Or, comme on le sait, au commercial vous êtes généralement financé au moindre de la juste valeur marchande et de la valeur économique (et du prix d’achat, lors d’un achat). Il est donc bien possible que vous soyiez financé sur la base de la valeur marchande (valeur déterminée à partir du TGA paritaire d’un secteur, tel qu’expliqué dans mon article sur les différentes valeurs en investissement immobilier multilogement) et que vous n’ayez pas du tout besoin de vous casser la tête avec la valeur économique, mais que vous deveniez plutôt bon ami avec un évaluateur agréé qui saura vous sortir une valeur marchande pertinente sur laquelle ira s’acoter la banque.

Contourner le calcul de la valeur économique

Comme il est assez difficile de se lancer dans le calcul de la valeur économique sur un coin de table au Tim Horton, Philippe Foisy, actuaire, investisseurs immobilier, et grand architecte derrière le chiffrier Mrex, a dressé des tables qui peuvent servir de raccourci afin de parvenir au montant de prêt maximal qui peut vous être octroyé. En voici une partie :

Ce tableau permet assez simplement, de parvenir à votre valeur de prêt maximale, à partir du RCD, de la période d’amortissement et du taux de qualification. Si par exemple votre directeur de compte vous offre un RCD de 1,15, une période d’amortissement de 25 ans, et un taux de qualification de 5%, alors vous obtenez un TGA levier de 8,1%. Supposons donc que vous aviez un RNN de 100K$/année, il vous suffirait de faire 100K$/8,1% pour parvenir à votre valeur de prêt maximale, qui serait de 1 234 567$. Supposons que votre ratio prêt-valeur soit de 75%, la valeur économique corrélée à votre prêt serait donc de 1 646 090$.

J’espère que cet article en aura éclairé quelques-uns, il y a beaucoup de bruit au sujet de la valeur économique. J’entends souvent dire que, contrairement à la valeur marchande, la valeur économique est une valeur théorique, basée sur les chiffres. Or la valeur marchande est elle aussi basée sur les chiffres, et elle est le plus souvent théorique puisqu’elle tente généralement d’anticiper un prix de vente à venir. Simplement, la valeur marchande a besoin d’être confirmée par la vente, alors que la valeur économique n’a besoin d’aucune confirmation empirique pour tenir la route. Pour plus d’information, nous abordons toutes ces notions en profondeur dans le cadre du certificat en ingénierie financière.