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Guide sur l’enquête de crédit pour le propriétaire

14 septembre, 2022   |   Par MREX

Vous êtes le propriétaire d’un ou de plusieurs immeubles à logements locatifs? Pour limiter au maximum vos risques d’avoir des ennuis avec votre ou vos locataires, vous avez la possibilité de procéder à une enquête de crédit avant de passer à la signature du bail. De quoi s’agit-il? En quoi est-ce pertinent? Quelles que soient vos questions à ce sujet, vous trouverez les réponses dans ce petit guide préparé par le Collège MREX, spécialiste de la formation en immobilier multilogement au Québec!

Qu’est-ce qu’une enquête de crédit?

L’enquête de crédit est une procédure qui vous permet de vérifier que votre futur locataire possède des capacités financières suffisantes pour qu’il puisse être en mesure de payer le loyer que vous lui demandez, et ce, de manière régulière et dans le respect des échéances prévues.

L’enquête de crédit vous donne accès à une partie du dossier de crédit du locataire pour connaître sa solvabilité. Ce registre contient l’ensemble de ses antécédents de crédit, les bons comme les mauvais, de sorte que vous puissiez évaluer rapidement les attitudes financières du candidat, constater son sérieux et déterminer si vous lui accordez votre confiance. Chaque fois que le candidat réalise des paiements mensuels, qu’ils soient préautorisés ou non, l’information est ajoutée à son dossier sous la forme de points accumulés (cote de crédit). Si des paiements sont en retard ou impayés, vous en êtes informé.

Si l’enquête de crédit de votre futur locataire ne vous apporte pas des résultats rassurants, vous bénéficiez alors d’un motif légitime vous permettant de refuser de lui louer votre logement. 

Est-ce obligatoire?

Vous n’êtes pas dans l’obligation de faire une enquête de crédit sur un candidat locataire avant de lui faire signer un bail pour l’un de vos logements. Elle est cependant fortement recommandée, et ce, pour plusieurs raisons, dont les suivantes :

  • Elle vous permet de vérifier l’identité de votre futur locataire;
  • Elle vous offre une garantie sur les capacités financières de ce dernier;
  • Elle limite le risque que vous vous retrouviez avec un locataire qui n’effectue pas ses paiements à temps ou qui ne les fait pas du tout.

Autrement dit, l’enquête de crédit vous évite de nombreuses mauvaises surprises! Il est donc toujours avantageux d’y recourir lorsque vous le pouvez. 

Néanmoins, comme elle n’est pas obligatoire, vous êtes libre de choisir la procédure qui vous permet de sélectionner vos locataires. Si vous ne faites pas une enquête de crédit, que ce soit parce que le futur locataire ne possède pas de dossier de crédit (dans le cas d’un immigrant, d’un réfugié, d’un travailleur étranger ou d’un étudiant) ou pour une autre raison, vous pouvez utiliser divers autres éléments pour vous donner une bonne idée de la solvabilité d’une personne et décider si vous lui accordez ou non votre confiance. 

Comment faire une enquête de crédit?

Pour effectuer une enquête de crédit et établir les habitudes de paiement de votre candidat locataire, vous aurez d’abord besoin de quelques informations. Voici celles que vous pouvez demander à la personne concernée par la procédure :

  • Son prénom et son nom;
  • L’adresse à laquelle il réside au moment de votre discussion;
  • Sa date de naissance.

Avec ces trois informations, vous pourrez procéder à l’enquête de crédit et obtenir la réponse qui vous permettra de déterminer si votre futur locataire est digne de confiance (ou non) en ce qui concerne son attitude financière. 

L’enquête de crédit doit être effectuée dans le respect du droit à la vie privée. Cela signifie, entre autres, que vous êtes dans l’impossibilité de demander certains renseignements, tels que les suivants :

  • Le numéro figurant sur le permis de conduire;
  • Le numéro d’assurance maladie;
  • Le numéro d’assurance sociale;
  • Une photocopie d’une pièce d’identité (passeport, permis, etc.).

Notez que vous pouvez, toutefois, demander à ce que l’on vous montre une pièce d’identité, avec ou sans photo, afin que vous puissiez confirmer les noms et l’adresse actuelle du futur locataire. Cela peut, entre autres, vous éviter de faire une erreur de transcription qui pourrait complexifier un peu la procédure liée à l’enquête de crédit.

L’enquête de crédit peut également être réalisée par le candidat locataire. Celui-ci, s’il le souhaite, entreprendra alors les démarches nécessaires auprès d’un agent de renseignements personnels (bureau de crédit) de son côté. Il ne vous restera qu’à lui demander de vous présenter le rapport d’enquête au terme de la procédure. 

De manière générale, les résultats de l’enquête sont acheminés au demandeur de celle-ci dans les 48 heures suivant la requête (lorsque celle-ci est effectuée en ligne).

Faut-il obtenir le consentement du futur locataire?

Une enquête de crédit ne peut être réalisée que si vous avez le consentement écrit de votre futur locataire. Rappelez-vous bien que si ce dernier n’accepte pas de se soumettre à l’exercice, vous êtes dans l’impossibilité de l’y obliger. Son refus signifie donc que vous devrez, le cas échéant, et si vous souhaitez toujours poursuivre le processus de location, recourir à d’autres solutions (d’un commun accord) pour vérifier sa bonne foi.

Pour attester de l’accord de votre candidat locataire, l’une des méthodes les plus utilisées consiste à lui faire remplir un formulaire de consentement. Selon la façon dont vous procéderez, celui-ci peut être rempli en ligne ou en version imprimée, que vous numériserez par la suite. Il s’agit habituellement du même document que vous transmettrez à un agent de renseignements personnels. Il comprend les informations du locataire nécessaires à la demande d’enquête de crédit (énumérées précédemment), de même que certaines informations à votre sujet (noms, téléphone et adresse courriel). 

Avant d’acheminer le formulaire de demande d’enquête de crédit à l’autorité appropriée, il est très important que vous preniez quelques secondes pour vérifier l’identité de votre futur locataire. 

Quels sont les sites à utiliser pour faire une enquête de crédit?

En tant que propriétaire, vous pouvez faire la demande d’une enquête de crédit auprès d’un organisme privé spécialisé en la matière ou directement auprès d’un bureau de crédit du Canada. Apprenez-en un peu plus sur ces différentes options avant de choisir celle que vous emploierez.

  • Équifax : cette entreprise internationale concentre ses activités dans les secteurs des données, des analyses et des technologies. Elle est en mesure de donner des informations (comme la cote de crédit) à des personnes ou à des entreprises afin de faciliter leurs prises de décisions importantes. En tant que propriétaire d’un ou de plusieurs immeubles locatifs, vous pouvez recourir à ses services pour accéder aux dossiers de crédit et de solvabilité pour pouvoir orienter la sélection de vos locataires. Pour en faire usage, il vous suffit de vous rendre sur le site Web d’Équifax et de rechercher la section qui répond à vos besoins.
  • TransUnion : comme Équifax, TransUnion est en mesure de fournir divers renseignements complets aux particuliers et aux organisations afin d’orienter la prise de grandes décisions. Vous pouvez profiter directement des services de l’entreprise pour accéder au dossier de crédit d’un futur locataire et savoir si celui-ci est bien solvable. 
  • Autres options : de nombreux organismes privés vous proposent d’obtenir la cote de crédit d’un candidat locataire, et ce, en plus de vous offrir d’autres services combinés (comme l’enquête de prélocation, par exemple). Leurs délais de livraison de l’information demandée peuvent être plus ou moins longs. Certains sont aussi en mesure de vous transmettre leurs résultats le jour même. Ainsi, selon vos délais et la quantité d’informations souhaitée, il peut être pertinent de consulter l’offre de divers organismes avant de faire votre choix.

Prenez le temps de comparer chaque site avant de sélectionner celui que vous utiliserez pour effectuer vos demandes d’accès aux dossiers de crédit afin de savoir lequel répond le mieux à vos objectifs. Enfin, n’hésitez pas à faire l’essai de quelques autres organismes entre deux locataires pour trouver votre préférence.

Qu’en est-il des nouveaux arrivants et des étudiants?

En tant que propriétaire d’un ou de plusieurs immeubles à logements locatifs, il se peut que vous soyez amené à rencontrer des aspirants locataires qui sont nouvellement arrivés au pays ou des jeunes qui étudient au cégep ou à l’université. Ceux-ci possèdent généralement un dossier de crédit vierge et n’ont aucun antécédent. Dans ces situations, l’enquête de crédit, qui n’est pas obligatoire pour faire signer un bail de logement, ne sera pas utile, puisque vous ne pourrez avoir l’information que vous désirez pour évaluer le risque financier que ces personnes représentent pour vous.

Diverses options s’offrent donc à vous pour que vous puissiez poursuivre les démarches menant à la location, et ce, tout en obtenant certaines « garanties » indiquant que votre candidat locataire est en mesure de respecter ses obligations de paiements. En voici quelques-unes :

  • Vous pouvez recourir au cautionnement. Celui-ci constitue une sûreté dans le cas où votre nouveau locataire viendrait à ne pas payer son loyer ou à endommager le logement. La personne qui a cautionné le logement sera alors chargée des paiements en défaut. Il importe cependant que vous preniez le temps de vous informer sur ce qu’implique le cautionnement afin que vous et les autres personnes impliquées dans la signature du contrat compreniez votre rôle et que vous puissiez y préciser les clauses relatives à votre situation (par exemple, si le cautionnement est toujours valide à la reconduction du bail). 
  • Vous pouvez demander à ce que certains documents vous soient remis, et ce, à condition qu’ils respectent les législations en vigueur. Il peut s’agir, entre autres, d’une preuve d’emploi, de références, d’une attestation de crédit d’une institution financière ou encore d’une lettre de recommandation. Vous pouvez retrouver une liste des informations que vous êtes en droit de demander sur le site du Tribunal administratif du logement du Québec (TAL)

Ces méthodes, au même titre que l’enquête de crédit, vous rassureront sur la capacité de payer de votre nouveau locataire. N’hésitez pas à les utiliser!

Combien coûte une enquête de crédit?

L’enquête de crédit implique des frais d’environ 20 $. Elle se fait habituellement à vos frais. Cependant, il est de plus en plus commun que les locataires aient à en payer les frais. Si vous décidez d’y aller pour cette seconde option, il est important que vous en avisiez dès le début votre aspirant locataire. 

Il peut être tentant de demander d’emblée au futur locataire de payer l’enquête de crédit afin de vous éviter une perte d’argent s’il advenait que les résultats de l’enquête ne soient pas très positifs. Par contre, vous pouvez proposer de rembourser ces frais si l’enquête mène à la signature du bail. Bien entendu, si le locataire préfère faire les démarches de son côté, il en assumera les coûts.

Quelle est la différence entre une enquête de crédit et une enquête de prélocation?

L’information que vous obtenez sur votre locataire potentiel avec une enquête de crédit est limitée. Si vous souhaitez approfondir davantage vos recherches et maximiser vos chances de faire le bon choix en sélectionnant une personne en mesure de répondre aux obligations financières de son bail, l’enquête de prélocation (qui inclut l’enquête de crédit) est une solution que vous voudrez envisager.

L’enquête (ou vérification) de prélocation vous permet d’évaluer le niveau de risque de votre candidat locataire. Plus précisément, elle sert à vous assurer que les informations contenues dans la demande de location sont véridiques, en plus de pouvoir vérifier, au besoin, les antécédents judiciaires et de crédit. Un rapport complet vous est ensuite remis afin que vous puissiez prendre connaissance de ce qu’il renferme et prendre une décision éclairée quant au futur occupant de votre logement.

Selon le type d’enquête de prélocation que vous choisissez, celle-ci peut comprendre les éléments suivants :

  • Une analyse de crédit comprenant le pointage de votre candidat;
  • Le rang centile, qui précise sa position par rapport à l’ensemble des enquêtes de crédit effectuées par le même service;
  • Un résumé de ses habitudes de paiement des comptes des dernières années;
  • Le niveau d’endettement de votre candidat grâce à une vérification de ses taux d’utilisation de crédit;
  • Une confirmation de la fiabilité des références fournies (anciens propriétaires connus, employeurs actuels et antérieurs);
  • L’information relative aux dossiers plumitifs (nombre de jugements, etc.) de votre candidat; 
  • Les causes qui le concernent au Tribunal administratif du logement.

L’enquête de prélocation permet de ne rien laisser au hasard avant que vous procédiez à la signature du bail avec un locataire potentiel. Vous décidez des informations dont vous avez besoin et vous minimisez ainsi les risques de vous retrouver avec un locataire problématique ou mauvais payeur. 

Quels sont les éléments à vérifier autres que l’enquête de crédit?

Si l’enquête de crédit constitue une excellente solution pour vous aider à sélectionner un locataire, vous pouvez demander d’autres renseignements personnels afin de vérifier l’identité de la personne, son comportement ou ses habitudes de paiement. Les voici :

  • Une pièce d’identité : avec ou sans photo, celle-ci vous permet de vous assurer de l’identité du candidat. Vous pouvez la consulter pour vérifier que les informations (noms et adresse) fournies par la personne sont véridiques, mais êtes dans l’impossibilité d’en conserver une photocopie pour vos dossiers.
  • Les coordonnées d’un ancien locateur ou concierge : celles-ci vous permettront de communiquer avec la ou les personnes en question pour connaître le comportement de votre futur locataire. Le locateur vous renseignera également sur les habitudes de paiement de ce dernier.
  • Une lettre de recommandation : écrite par le précédent locateur, celle-ci peut confirmer le bon comportement de votre candidat.
  • Une attestation de crédit : ce document atteste des ressources financières de votre futur locataire et vous rassure sur sa capacité à assumer les frais liés au logement.
  • Un document qui atteste du respect de ses obligations : il permet de montrer que la personne est en mesure de s’acquitter de paiements échelonnés dans le temps, comme l’électricité, la téléphonie et l’accès à Internet.

Vous êtes libre de décider des documents que vous souhaitez voir avant de faire signer le bail d’un logement, et ce, tant que ceux-ci respectent le droit à la vie privée de votre futur locataire et qu’ils revêtent un caractère nécessaire pour évaluer la demande de location. 

Investir en immobilier requiert des compétences très semblables à celles de la gestion d’entreprise. Le Collège MREX propose plusieurs formations (certifications, programmes intensifs et eCampus) afin de vous aider à administrer votre société immobilière, à en minimiser les risques et à maximiser vos rendements. Informez-vous sur les cours offerts!