Quel est l’effet du temps sur la valeur de l’argent ?

L’effet du temps sur la valeur de l’argent en immobilier.

“L’une des particularités d’un investisseur immobilier, c’est qu’il ne fait pas la différence entre dette et capital.”

Lorsque notre PDG, Nikolaï Ray, lance cette phrase à nos étudiants en ingénierie financière, certains sourcillent.

Certains se demandent aussitôt : “dans ce cas, es-tu en train de dire qu’il est inutile d’utiliser de la dette, étant donné qu’il n’y a pas de différence entre dette et capital ?”.

Au contraire. Ce qu’il faut plutôt comprendre, c’est que notre capital, exactement comme une dette, a un coût. Le temps a un impact sur la valeur de l’argent emprunté mais aussi sur l’argent possédé. Vous le paierez tout aussi bien, mais de manière abstraite, et peut-être sans vraiment le savoir.

Examinons la relation étroite qu’entretient le temps avec l’argent.

L’offre et la demande

Commençons par relever que la valeur de votre argent dépend du système dans lequel il est est imbriqué. Comme toute chose, il est entièrement dépendant de l’offre et de la demande. 

Si, par exemple, les biens à la consommation se raréfient, pour une raison comme une pénurie causée par la guerre en Ukraine, alors c’est l’offre qui fait diminuer le pouvoir de votre argent. Il y a tellement de gens qui veulent la même chose que le détenteur de cette dite chose se retrouve dans un rapport de force qui lui permet de  charger plus cher qu’habituellement.

De la même manière, si l’offre demeure stable, mais que le gouvernement décidait par exemple d’envoyer massivement des chèques à tout le monde, comme lors de la PCU par exemple, alors les acheteurs ont soudainement les moyens d’acheter beaucoup plus de biens, alors qu’il n’y a pas plus de biens à acheter.

Encore une fois, les marchands se retrouvent en position de force, et peuvent donc augmenter leurs prix en fonction de l’augmentation de la demande. Il faudra donc plus d’argent pour acheter la même chose qu’auparavant, autrement dit : l’argent aura perdu de sa valeur.

Que ce soit causé par l’offre ou par la demande, on comprend donc que la valeur de votre argent fluctue à travers le temps, en fonction du système économique dans lequel elle existe. C’est ce que l’on appelle l’inflation.

L’inflation

Vous avez placé 100 000$ sous votre matelas en 2020, vous le ressortez en 2022. Bien que vous retrouviez vos 100 000$, le coût des choses, lui, a augmenté, de sorte que votre 100 000$ a perdu une partie de son pouvoir d’achat. Le bien que vous achetiez à 100 000$ en 2020 vaut désormais, en 2022, 111 589$. Autrement dit, même si vous retrouvez votre 100 000$, vous avez en fait perdu 11 589$ en pouvoir d’achat.

Pour savoir que vaudra, dans le futur, un montant que vous placez sous votre matelas, on utilise l’équation suivante : 

VF = VA * (1+i)ⁿ

Où

VF = valeur finale que l’on veut découvrir

VA = la valeur actuelle que l’on connaît

i = le taux auquel fructifie le capital dans une période donnée

n = le nombre de périodes données

Il s’agit de ce que l’on appelle le principe de capitalisation. On peut savoir, à combien vaudra, dans le futur, un montant dont la valeur est affectée par le temps, positivement, ou négativement (comme dans le cas de l’inflation).

Pour notre exemple

VF = VA * (1 + i)ⁿ

VF = 100 000$ * (1 + 5,64%)²

VF = 111 568$

Le calcul inverse est aussi possible. Si vous souhaitez traduire le pouvoir d’achat d’un montant de 100 000$ que vous recevrez dans 2 ans, voici ce que vous devrez calculer :

VA = VF * (1 + i)^-n

Dans ce cas, si on vous promet 100 000$ dans 2 ans, et que les taux d’intérêt suivent le cours des deux dernières années, la force d’achat de ce montant, traduit en valeur d’aujourd’hui sera de :

VA = VF * (1 + i)^-n

VA = 100 000$ * (1 + 5,64%)^-n

VA = 89 607$

On conclut donc trois choses :

1. Une même somme d’argent ne vaut pas la même chose au moment T0 qu’au moment T1. La valeur de l’argent est dictée par son pouvoir d’achat, et le pouvoir d’achat découle lui-même de l’expansion d’un écosystème économique, qui se produit même si votre argent est caché sous votre lit.
   
2. 1$ aujourd’hui vaut davantage qu’1$ demain.
   
   
3. Dans la gestion de vos projets, vous aurez avantage à reporter vos flux monétaires sortants à plus tard, et à devancer vos flux monétaires entrant. Évidemment, certains flux monétaires sortant permettent de générer des entrées monétaires qui justifient qu’on les engage le plus tôt possible.
   
   Par exemple, des travaux d’optimisation engagent des flux monétaires sortant qui sont justifiés par les flux monétaires entrants qui y seront corrélés. Cependant, changer une clôture, refaire la toiture, refaire l’asphalte du parking, le plus souvent ces dépenses ne seront pas légitimées par des flux monétaires entrant qui y seraient corrélés.

Jusqu’ici, rien de très abstrait. Cependant, la réalité est plus intéressante que ça. 

Mais plus philosophiquement…

Depuis Kant, il est généralement admis en philosophie, de même qu’en physique, que le temps et l’espace n’existent pas en eux-mêmes. Le temps et l’espace sont en fait des conditions de possibilité propre à  l’expérience qui est faite du monde, par la conscience.

Je viens certainement de perdre quelques lecteurs, mais notons simplement que le temps et l’espace ne sont pas des propriétés du monde, mais plutôt des propriétés de la conscience du sujet qui fait l’expérience du monde. Le temps et l’espace sont introduits, par la subjectivité, dans le monde qui, à la base, ne porte pas nécessairement en lui ces dimensions-là.

Je pense qu’il s’agit là d’un excellent point de départ pour réfléchir à l’effet du temps sur la valeur de l’argent.

L’effet du temps, sur la valeur de l’argent, est déterminé par le sujet qui s’y investit. Le temps n’affecte pas le portefeuille de ma grand-mère comme il affecte mon portefeuille. Si ma grand-mère investit son capital à un rendement moyen de 2% par année, alors que j’investis le miens à un rendement moyen de 20% par année, alors le temps n’impacte pas notre argent de la même manière. En 1 an, le temps impacte 10 fois plus mon argent que celui de ma grand-mère. 

Lorsqu’on pousse un peu la réflexion, un voyage dans le sud d’une valeur de 2000$, sur 10 ans, ne m’aura pas seulement couté 2000$. Il m’aura coûté le rendement que je n’aurai pas pu faire avec ce 2000$. Autrement dit, ce voyage m’aura coûté 12 383$, alors que pour ma grand-mère, il en aura coûté 2 437$.

Aussi, si ma grand-mère et moi, nous avions à choisir entre 1) recevoir un chèque de 2000$ aujourd’hui , ou 2) recevoir un chèque de 5 000$ dans 10 ans, la décision ne devrait pas être la même. Je prendrais évidemment le chèque de 2000$ aujourd’hui, afin de le faire fructifier jusqu’à la valeur de 12 383$ dans 10 ans, tandis que ma grand-mère prendrait son chèque de 5 000$ dans 10 ans, qui battrait le rendement qu’elle aurait pu espérer pendant ces 10 années. 

Bref,

S’il est vrai que l’inflation fait diminuer pour tout le monde, de manière indistincte, la valeur de l’argent, il en va autrement de la capacité à générer un rendement, qui elle, fait prendre de la valeur à l’argent d’une manière qui varie d’un individu à un autre. En ce sens, on comprend mieux en quoi capital et dette doivent être regardés de la même manière. Votre dette a un coût, autant que votre capital. Simplement, le coût de votre capital est implicite, abstrait, ça fait donc partie du travail de l’investisseur que d’apprendre à le chiffrer plus concrètement, afin d’en tenir compte dans son montage financier. 

Or, comment incorporer cette donnée dans une modélisation d’immeuble ? La gestion temporelle des flux monétaires, dans un projet, ne sera pas la même d’une personne à l’autre. Pour certains, les délais auront un coût beaucoup plus grand que les avantages auxquels ils donnent accès. La gestion des dettes ne sera pas non plus identique d’un investisseur à l’autre.

Certains pourront se permettre de financer la totalité de leurs projets avec un prêteur privé alors que d’autres limiteront leurs emprunts à des dettes moins coûteuses, à plus petite échelle. Dans tous les cas, il faut être en mesure de quantifier l’impact du temps sur la répartition des flux monétaires à travers le temps, et pour ce faire, l’outil utilisé en finance, c’est bien évidemment la VAN, qui est enseignée dans le CMFE, et dont il sera très bientôt question dans l’un de mes prochains articles.

https://mrex.co/fr/demystifier-leffet-de-levier

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