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Comment trouver un immeuble a vendre?

23 mai, 2022   |   Par MREX

AprĂšs vous avoir demandĂ© si c’Ă©tait le bon moment pour entrer dans le marchĂ©, trouver un immeuble multilogement (un immeuble de plus de 5 logements), c’est assez simple.

Une petite recherche Centris et vous aurez devant vous tous les multilogements du QuĂ©bec en vente prĂ©sentement. Trouver un projet immobilier d’investissement en multilogement qui soit intĂ©ressant, c’est plus difficile.

S’il y a une aubaine et que tout le monde y a accùs, il n’y a plus d’aubaine, puisque ça se transforme en festival de la surenchùre.

Partons de cette prĂ©misse, qu’il n’y a pas d’aubaine sur les sentiers traditionnels.

Un immeuble multilogement que vous pouvez acheter pas cher, c’est soit un immeuble avec des problĂšmes majeurs, soit un immeuble qui prĂ©sente un potentiel que personne n’a vu, soit un immeuble qui ne sera jamais accessible Ă  tous sur le marchĂ©.

Avant de vous lancer dans la lecture de cet article, n’oubliez pas de consulter notre “guide de l’investissement immobilier multilogement”, qui vous aidera Ă  Ă©valuer l’ensemble des dimensions Ă  couvrir avant de vous lancer dans un premier achat.

Maintenant, passons par quelques questions que plusieurs se posent à leurs débuts.

La localisation

PremiĂšre grande question : doit-on investir Ă  proximitĂ© de chez soi ? Il y a clairement des tĂąches qui nĂ©cessitent une proximitĂ© avec l’immeuble que vous achĂšterez.

La gestion quotidienne en immobilier et les rĂ©novations nĂ©cessitent d’ĂȘtre Ă  proximitĂ©. Ne faites pas l’erreur de vous dire que vous ferez trois heures de voiture, pour vous rendre au fin fond du QuĂ©bec, chaque fois qu’un tuyau pĂšte en hiver, vous allez dĂ©tester votre expĂ©rience et votre projet n’en profitera pas davantage.

Par contre, s’il est envisageable de trouver un partenaire immobilier qui souhaite faire ces tĂąches lĂ  et qui peut demeurer Ă  proximitĂ©, alors il peut ĂȘtre envisageable de ne pas investir Ă  proximitĂ© de chez vous.

Alors, pourquoi ne pas vous permettre de regarder les diffĂ©rents secteurs avec un Ɠil financier plutĂŽt que de penser votre achat dans une perspective strictement pratico-pratique ? Quels sont les secteurs qui ont le plus de chance de se dĂ©velopper dans le futur ? À quels endroits sont prĂ©vus les grands projets urbains ?

Jetez un coup d’Ɠil au taux de vacance, aux revenus des mĂ©nages, au taux de chĂŽmage, aux diffĂ©rentes sources de revenu potentielles des locataires d’un secteur, ça vous aidera Ă  comprendre oĂč s’en va le marchĂ©. Au regard de ces considĂ©rations, vous mettez toutes les chances de votre cĂŽtĂ© pour surfer sur la plus grande source de profit en immobilier : la plus-value (j’en parle notamment dans cette vidĂ©o 🙂

Comment trouver un immeuble multilogement par soi-mĂȘme

Pour trouver un immeuble multilogement par vous-mĂȘme, vous pouvez dĂ©jĂ  visiter le site de duproprio , dont le modĂšle d’affaire est dĂ©signĂ© de sorte que vous soyez mis directement en contact avec les vendeurs, sans intermĂ©diaire. Vous aurez alors besoin de compĂ©tences en analyse, en calcul et en nĂ©gociation.

Il est vital de savoir lire le marchĂ©, de savoir traduire financiĂšrement chaque immeuble, tel qu’on l’enseigne dans le certificat en ingĂ©nierie financiĂšre. À partir de lĂ , vous parviendrez Ă  savoir ce qui est raisonnable, et Ă  utiliser certains repĂšres dans votre nĂ©gociation, et Ă  penser Ă  des avenues originales de rendre un projet viable.

Hors Duproprio, il existe aussi un grand bassin d’opportunitĂ©s pour qui veut s’y lancer. Toutes les mĂ©thodes reviennent Ă  entrer en contact avec les propriĂ©taires d’immeubles, avant mĂȘme que leurs multilogements soient en vente sur le marchĂ©. Dans mon article “dĂ©nicher des opportunitĂ©s hors marchĂ©â€, je parle de certaines de ces mĂ©thodes, qui peuvent ĂȘtre mises en place pour ce faire.

Comment trouver un agent immobilier?

Pour trouver un bon courtier immobilier (le terme agent n’est plus celui qu’il faut utiliser), il faut dĂ©jĂ  soi-mĂȘme ĂȘtre un candidat intĂ©ressant pour un courtier. Savoir spĂ©cifiquement ce que vous cherchez, avoir une idĂ©e rĂ©aliste de ce que ça reprĂ©sente financiĂšrement, avoir les fonds nĂ©cessaires pour votre mise de fond, les dĂ©montrer, etc. Les bons courtiers auront gĂ©nĂ©ralement l’embarras du choix en ce qui concerne leurs clients potentiels, ils choisiront certainement ceux avec qui tout baigne dans l’huile.

N’hĂ©sitez pas Ă  payer une consultation Ă  votre courtier, Ă  lui offrir un cafĂ©, Ă  lui demander comment il aime travailler, ce qu’il apprĂ©cie des ses clients, ce qui l’irrite. Les courtiers immobiliers deviendront des canaux qui vous relient prioritairement aux opportunitĂ©s. Plusieurs excellents courtiers sont passĂ©s par les cours de la MREX, et personnellement je prioriserai toujours, et j’encourage tout le monde, Ă  les prioriser, puisqu’ils auront une longueur d’avance marquĂ©e sur le reste du marchĂ©.

L’une des meilleures maniĂšres de les trouver, et qu’ils veuillent travailler avec vous, c’est de rentrer dans la famille MREX. Un bon courtier, en plus de vous apporter des opportunitĂ©s, vous aidera pour le thinking du projet, pour le financement, pour la nĂ©gociation, vous donnera des contacts en or pour tout ce que vous aurez Ă  entreprendre.

Les meilleurs sites de recherche pour trouver un immeuble

C’est probablement sans secret, mais Centris , Duproprio sont certainement les voix les plus connues. Kijiji, marketplace, certains groupes facebook, affichent aussi parfois des propriĂ©tĂ©s.

Pour la prospection hors marchĂ©, plusieurs utilisent souvent le site de JLR, qui permet d’une part d’accĂ©der aux noms des propriĂ©taires des immeubles (Ă  vendre ou non), qui permet aussi de voir Ă  combien se transigent les immeubles, de voir le montant d’hypothĂšque enregistrĂ©, de faire un suivi des diffĂ©rents actes notariĂ©s (succession, avis de 60 jours, etc.) et plus encore. Certains utilisent aussi parfois monprospecteur, qui offre un peu moins d’options mais qui est un peu plus ”user friendly”.

Les critÚres de sélection

Comment sĂ©lectionner un bon immeuble multilogement ? J’en parle plus longuement dans mon article “quel investissement multilogement choisir”, mais il s’agit d’une vaste question qui dĂ©pend d’abord de vos objectifs et qui dĂ©pend ensuite de votre capacitĂ© Ă  effectuer une analyse juste Ă  propos d’un immeuble. Il vous faudra tout d’abord comprendre des principes de base en finance tel que le TRI et la VAN, puis parvenir Ă  les calculer pour les immeubles en question.

Pour que ces indices soient pertinents, vous devrez anticiper la fluctuation des revenus de votre immeuble, et vous devrez par ailleurs anticiper la fluctuation des TGA paritaires (lire mon article “dĂ©mystifier le TGA” pour plus de prĂ©cision).

À partir de lĂ , vous devrez par ailleurs maĂźtriser tout ce qui se rapporte au financement, que ce soit des prĂȘts bancaires hypothĂ©caires conventionnels ou SCHL, ou des dettes subordonnĂ©es, puisque celles-ci auront un impact drastique sur la performance financiĂšre potentielle de votre projet.

Finalement, vous devrez ĂȘtre en mesure de mesurer l’étendue du risque reliĂ© aux diffĂ©rents projets que vous analyserez. La meilleure maniĂšre de maĂźtriser l’ensemble de ces aspects est de s’inscrire au certificat en ingĂ©nierie financiĂšre qu’offre le collĂšge MREX, et la pire maniĂšre de procĂ©der est certainement de s’en remettre Ă  un MRB ou un MRN cible, ou pire encore, Ă  un chiffrier qui se limite Ă  effectuer le calcul du cashflow mensuel par porte (lire mon article “les fameux ratios” pour plus de prĂ©cisions).

Conclusion

Bref, trouver un immeuble multilogement, c’est dĂ©jĂ  apprendre Ă  traduire financiĂšrement un immeuble multilogement, c’est ensuite se bĂątir un rĂ©seau, minimalement avec des courtiers immobiliers, des prospecteurs, et ça peut aussi passer par initiative personnelle, en prospection hors marchĂ©.

Dans tous les cas, l’ensemble de ces opĂ©rations sont facilitĂ©es par le programme de la meute multilogement, qui crĂ©e sans arrĂȘt des rĂ©seaux de contacts inestimables pour tout ceux qui y prennent part.