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Comment trouver un multilogement ?

23 mai, 2022   |   Par MREX

Après vous avoir demandé si c’était le bon moment pour entrer dans le marché, trouver un multilogement (un immeuble de plus de 5 logements), c’est assez simple. Une petite recherche Centris et vous aurez devant vous tous les multilogements du Québec en vente présentement. Trouver un projet immobilier d’investissement en multilogement qui soit intéressant, c’est plus difficile. S’il y a une aubaine et que tout le monde y a accès, il n’y a plus d’aubaine, puisque ça se transforme en festival de la surenchère. Partons de cette prémisse, qu’il n’y a pas d’aubaine sur les sentiers traditionnels. Un immeuble multilogement que vous pouvez acheter pas cher, c’est soit un immeuble avec des problèmes majeurs, soit un immeuble qui présente un potentiel que personne n’a vu, soit un immeuble qui ne sera jamais accessible à tous sur le marché. Avant de vous lancer dans la lecture de cet article, n’oubliez pas de consulter notre “guide de l’investissement immobilier multilogement”, qui vous aidera à évaluer l’ensemble des dimensions à couvrir avant de vous lancer dans un premier achat. Maintenant, passons par quelques questions que plusieurs se posent à leurs débuts.

La localisation

Première grande question : doit-on investir à proximité de chez soi ? Il y a clairement des tâches qui nécessitent une proximité avec l’immeuble que vous achèterez. La gestion quotidienne et les rénovations nécessitent d’être à proximité. Ne faites pas l’erreur de vous dire que vous ferez trois heures de voiture, pour vous rendre au fin fond du Québec, chaque fois qu’un tuyau pète en hiver, vous allez détester votre expérience et votre projet n’en profitera pas davantage. Par contre, s’il est envisageable de trouver un partenaire qui souhaite faire ces tâches là et qui peut demeurer à proximité, alors il peut être envisageable de ne pas investir à proximité de chez vous. Alors, pourquoi ne pas vous permettre de regarder les différents secteurs avec un œil financier plutôt que de penser votre achat dans une perspective strictement pratico-pratique ? Quels sont les secteurs qui ont le plus de chance de se développer dans le futur ? À quels endroits sont prévus les grands projets urbains ? Jetez un coup d’œil au taux de vacance, aux revenus des ménages, au taux de chômage, aux différentes sources de revenu potentielles des locataires d’un secteur, ça vous aidera à comprendre où s’en va le marché. Au regard de ces considérations, vous mettez toutes les chances de votre côté pour surfer sur la plus grande source de profit en immobilier : la plus-value (j’en parle notamment dans ce vidéo :

Comment trouver un immeuble multilogement par soi-même

Pour trouver un immeuble multilogement par vous-même, vous pouvez déjà visiter le site de duproprio , dont le modèle d’affaire est désigné de sorte que vous soyez mis directement en contact avec les vendeurs, sans intermédiaire. Vous aurez alors besoin de compétences en analyse, en calcul et en négociation. Il est vital de savoir lire le marché, de savoir traduire financièrement chaque immeuble, tel qu’on l’enseigne dans le certificat en ingénierie financière. À partir de là, vous parviendrez à savoir ce qui est raisonnable, et à utiliser certains repères dans votre négociation, et à penser à des avenues originales de rendre un projet viable.

Hors Duproprio, il existe aussi un grand bassin d’opportunités pour qui veut s’y lancer. Toutes les méthodes reviennent à entrer en contact avec les propriétaires d’immeubles, avant même que leurs multilogements soient en vente sur le marché. Dans mon article “dénicher des opportunités hors marché”, je parle de certaines de ces méthodes, qui peuvent être mises en place pour ce faire.

Comment trouver un agent immobilier?

Pour trouver un bon courtier immobilier (le terme agent n’est plus celui qu’il faut utiliser), il faut déjà soi-même être un candidat intéressant pour un courtier. Savoir spécifiquement ce que vous cherchez, avoir une idée réaliste de ce que ça représente financièrement, avoir les fonds nécessaires pour votre mise de fond, les démontrer, etc. Les bons courtiers auront généralement l’embarras du choix en ce qui concerne leurs clients potentiels, ils choisiront certainement ceux avec qui tout baigne dans l’huile. N’hésitez pas à payer une consultation à votre courtier, à lui offrir un café, à lui demander comment il aime travailler, ce qu’il apprécie des ses clients, ce qui l’irrite. Les courtiers deviendront des canaux qui vous relient prioritairement aux opportunités. Plusieurs excellents courtiers sont passés par les cours de la Mrex, et personnellement je prioriserai toujours, et j’encourage tout le monde, à les prioriser, puisqu’ils auront une longueur d’avance marquée sur le reste du marché. L’une des meilleures manières de les trouver, et qu’ils veuillent travailler avec vous, c’est de rentrer dans la famille Mrex. Un bon courtier, en plus de vous apporter des opportunités, vous aidera pour le thinking du projet, pour le financement, pour la négociation, vous donnera des contacts en or pour tout ce que vous aurez à entreprendre.

Les meilleurs sites de recherche

C’est probablement sans secret, mais Centris , Duproprio sont certainement les voix les plus connues. Kijiji, marketplace, certains groupes facebook, affichent aussi parfois des propriétés. Pour la prospection hors marché, plusieurs utilisent souvent le site de JLR, qui permet d’une part d’accéder aux noms des propriétaires des immeubles (à vendre ou non), qui permet aussi de voir à combien se transigent les immeubles, de voir le montant d’hypothèque enregistré, de faire un suivi des différents actes notariés (succession, avis de 60 jours, etc.) et plus encore. Certains utilisent aussi parfois monprospecteur , qui offre un peu moins d’options mais qui est un peu plus ”user friendly”.

Les critères de sélection

Comment sélectionner un bon immeuble multilogement ? J’en parle plus longuement dans mon article “quel investissement multilogement choisir”, mais il s’agit d’une vaste question qui dépend d’abord de vos objectifs et qui dépend ensuite de votre capacité à effectuer une analyse juste à propos d’un immeuble. Il vous faudra tout d’abord comprendre des principes de base en finance tel que le TRI et la VAN, puis parvenir à les calculer pour les immeubles en question. Pour que ces indices soient pertinents, vous devrez anticiper la fluctuation des revenus de votre immeuble, et vous devrez par ailleurs anticiper la fluctuation des TGA paritaires (lire mon article “démystifier le TGA” pour plus de précision). À partir de là, vous devrez par ailleurs maîtriser tout ce qui se rapporte au financement, que ce soit des prêts bancaires hypothécaires conventionnels ou SCHL, ou des dettes subordonnées, puisque celles-ci auront un impact drastique sur la performance financière potentielle de votre projet. Finalement, vous devrez être en mesure de mesurer l’étendue du risque relié aux différents projets que vous analyserez. La meilleure manière de maîtriser l’ensemble de ces aspects est de s’inscrire au certificat en ingénierie financière qu’offre le collège MREX, et la pire manière de procéder est certainement de s’en remettre à un MRB ou un MRN cible, ou pire encore, à un chiffrier qui se limite à effectuer le calcul du cashflow mensuel par porte (lire mon article “les fameux ratios” pour plus de précisions).

Conclusion

Bref, trouver un multilogement, c’est déjà apprendre à traduire financièrement un immeuble multilogement, c’est ensuite se bâtir un réseau, minimalement avec des courtiers immobiliers, des prospecteurs, et ça peut aussi passer par initiative personnelle, en prospection hors marché. Dans tous les cas, l’ensemble de ces opérations sont facilitées par le programme de la meute multilogement, qui crée sans arrêt des réseaux de contacts inestimables pour tout ceux qui y prennent part.