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Guide pour tout savoir sur l’avis de reprise de logement

14 septembre, 2022   |   Par MREX

Vous ĂȘtes le propriĂ©taire d’un immeuble Ă  logements locatifs et vous envisagez de reprendre l’un de vos logements pour une raison ou une autre? La reprise d’un logement ne peut, entre autres, se faire que si certaines conditions sont respectĂ©es, que l’avis contient tous les Ă©lĂ©ments obligatoires et que ce dernier a Ă©tĂ© envoyĂ© dans les dĂ©lais appropriĂ©s. Vous dĂ©sirez vous assurer de procĂ©der de façon rĂ©glementaire et Ă©viter les mauvaises surprises? Le CollĂšge MREX, votre rĂ©fĂ©rence en matiĂšre de formation en immobilier multilogement au QuĂ©bec, vous a prĂ©parĂ© ce guide afin que vous puissiez tout savoir au sujet de l’avis de reprise de logement.

Qu’est-ce que la reprise de logement?

La loi stipule qu’un locataire a la possibilitĂ© et le droit de demeurer dans son logement, et ce, aussi longtemps qu’il le souhaite. Pour cela, il lui suffit de respecter l’ensemble des conditions inscrites sur le bail qu’il a signĂ©. Il s’agit de son droit au maintien dans les lieux.

Certaines exceptions, toutefois, peuvent empĂȘcher cette personne de rester dans le logement qu’elle occupe malgrĂ© son droit. La reprise de logement est l’une d’entre elles. Elle vous autorise, en tant que propriĂ©taire-locateur d’un immeuble, Ă  transmettre un avis de reprise Ă  un locataire afin de reprendre l’un de vos logements. Pour pouvoir le faire, il importe cependant que vous soyez en mesure de respecter certaines conditions bien prĂ©cises.

Sous quelles conditions un propriétaire peut-il reprendre un logement?

Les situations dans lesquelles un propriĂ©taire peut procĂ©der Ă  l’envoi d’un avis de reprise de logement Ă  un locataire pour se rĂ©approprier le logement en question sont limitĂ©es et encadrĂ©es par la loi du Tribunal administratif du logement. Pour pouvoir avoir le droit de demander Ă  ravoir un logement qui est occupĂ©, vous devez donc ĂȘtre motivĂ© par l’un des objectifs suivants :

  • Vous souhaitez habiter vous-mĂȘme dans le logement en question;
  • Vous voulez y loger vos ascendants ou vos descendants au premier degrĂ©, soit votre pĂšre, votre mĂšre ou l’un de vos enfants;
  • Vous dĂ©sirez y loger un autre parent ou un parent par alliance dont vous ĂȘtes le principal soutien (matĂ©riel ou moral), tel qu’un gendre, un beau-frĂšre ou une belle-mĂšre;
  • Vous comptez y loger votre conjoint ou votre conjointe pour lequel ou laquelle vous restez le principal soutien (matĂ©riel ou moral) aprĂšs un divorce, une sĂ©paration de corps ou la dissolution de votre union civile.

Vous aimeriez procĂ©der Ă  une reprise de logement pour pouvoir y faire habiter un proche, mais vous ne savez pas exactement s’il correspond Ă  l’une des catĂ©gories Ă©numĂ©rĂ©es ci-dessus? Rendez-vous sur le site Web du Tribunal administratif du logement (TAL) pour y consulter la page sur le Droit du locateur de mettre fin au bail et trouver l’ensemble des dĂ©tails relatifs aux personnes admissibles Ă  une reprise de logement.

Si vous dĂ©sirez vous rĂ©approprier le logement pour une raison qui ne figure pas dans ces catĂ©gories, vous ne pourrez le faire que si vous parvenez Ă  trouver un terrain d’entente avec le locataire pour mettre fin Ă  son bail. Pour ce faire, vous devriez signer d’un commun accord une entente de rĂ©siliation de bail.

Quelle est la diffĂ©rence entre la reprise de logement et l’éviction?

Tout comme la reprise de logement, l’éviction fait partie des exceptions au droit du locataire de conserver son logement. C’est essentiellement lĂ , toutefois, que s’arrĂȘte la ressemblance. En effet, les deux procĂ©dures sont bien diffĂ©rentes sur le plan juridique.

L’éviction, contrairement Ă  la reprise de logement, doit ĂȘtre rĂ©alisĂ©e dans le but d’entreprendre un projet d’envergure. Il peut s’agir, par exemple, de subdiviser le logement, de le dĂ©molir, de l’agrandir de façon importante ou d’en changer l’usage (en faire un bureau, notamment). Dans ces situations, le propriĂ©taire se doit de verser une indemnitĂ© de trois mois de loyer au locataire Ă  la fin du bail. Il est Ă©galement responsable de payer certaines autres dĂ©penses, telles que les frais liĂ©s aux besoins suivants :

  • Le dĂ©mĂ©nagement (Ă  condition que le coĂ»t soit raisonnable), comme les boĂźtes ou la location d’un camion;
  • La redirection du courrier postal;
  • Le changement d’adresse;
  • Le branchement d’Hydro-QuĂ©bec.

Comme pour la reprise d’un logement, l’éviction doit respecter des critĂšres bien prĂ©cis. Si vous souhaitez y recourir, pensez Ă  bien vous informer sur le sujet avant d’entreprendre vos dĂ©marches auprĂšs de votre ou de vos locataires. En plus de vous assurer de la lĂ©galitĂ© de vos actions, vous Ă©viterez de nĂ©gliger certains dĂ©tails essentiels au bon dĂ©roulement de la procĂ©dure.

Quand est-ce que la reprise d’un logement n’est pas permise?

Vous dĂ©sirez rĂ©cupĂ©rer un logement occupĂ© et votre objectif respecte l’une des conditions Ă©numĂ©rĂ©es prĂ©cĂ©demment? Avant de rĂ©diger votre avis de reprise de logement et de l’acheminer au locataire visĂ© par votre action, vous devez faire quelques derniĂšres vĂ©rifications.

Bien que votre raison soit permise dans la loi, il se peut tout de mĂȘme que vous soyez dans l’impossibilitĂ© de procĂ©der Ă  la reprise de votre logement. Voici dans quelles situations vos dĂ©marches ne sont pas autorisĂ©es :

  • Votre compagnie, et non vous-mĂȘme, est propriĂ©taire de l’immeuble en question. Seule une personne peut lĂ©galement effectuer une reprise de logement.
  • Vous ĂȘtes copropriĂ©taire de l’immeuble locatif avec une autre personne qui n’est pas votre conjoint ou votre conjointe. Cela peut ĂȘtre le cas si, par exemple, vous en avez fait l’acquisition avec un ami. Dans ce cas, vous comme votre ami ĂȘtes dans l’impossibilitĂ© de reprendre l’un des logements.
  • Vous possĂ©dez un logement semblable disponible Ă  la date de reprise. Des logements sont considĂ©rĂ©s comme semblables s’ils ont un loyer Ă©quivalent, s’ils sont de taille similaire, s’ils disposent du mĂȘme nombre de piĂšces et s’ils sont situĂ©s prĂšs l’un de l’autre. DĂšs lors qu’un logement semblable est disponible, vous ou votre proche devez emmĂ©nager dans celui-ci.
  • Le logement est habitĂ© par un aĂźnĂ© disposant de faibles revenus. Pour empĂȘcher la reprise du logement, ce dernier doit ĂȘtre ĂągĂ© de 70 ans ou plus, habiter le logement depuis au moins 10 ans et ĂȘtre admissible Ă  un logement Ă  loyer modique en raison de son revenu annuel.

Il existe cependant des exceptions Ă  cette derniĂšre situation. Vous ĂȘtes dans votre droit de vous rĂ©approprier le logement d’un aĂźnĂ© Ă  faible revenu si vous-mĂȘme ĂȘtes ĂągĂ© de 70 ans ou plus et que vous avez pour but d’habiter l’espace ou si le bĂ©nĂ©ficiaire de la reprise a atteint cet Ăąge. Il en va de mĂȘme si vous avez 70 ans ou plus, occupez l’immeuble et souhaitez loger, dans le mĂȘme Ă©tablissement, un bĂ©nĂ©ficiaire ĂągĂ© de moins de 70 ans.

Enfin, vous pouvez aussi, si vous rĂ©ussissez Ă  vous entendre avec votre locataire, rĂ©cupĂ©rer un logement occupĂ©, et ce, mĂȘme si un autre logement semblable est disponible Ă  la mĂȘme date. Dans ce cas, assurez-vous de consigner le tout.

Que doit contenir l’avis de reprise de logement?

Pour ĂȘtre en mesure de reprendre un logement dans les rĂšgles, vous devez absolument, en tant que propriĂ©taire, faire parvenir au locataire concernĂ© un avis de reprise de logement pour l’informer de vos intentions. Ce document Ă©crit doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

  • La date prĂ©vue de la reprise (il s’agit, de maniĂšre gĂ©nĂ©rale, de la date de fin du bail);
  • Le nom complet de la personne qui habitera le logement ainsi que son degrĂ© ou son lien de parentĂ© avec vous;
  • Le passage du Code civil qui prĂ©cise les rĂšgles au sujet de l’éviction d’une personne aĂźnĂ©e.

Vous pouvez trouver sur le site du Tribunal administratif du logement un avis de reprise de logement Ă  imprimer  et qui contient toutes les informations lĂ©gales nĂ©cessaires (conditions, dates importantes, etc.). Vous devez transmettre celui-ci Ă  chacun des locataires ayant signĂ© le bail du logement visĂ© et en conserver une copie. Il vous faudra Ă©galement garder une preuve de rĂ©ception de l’avis que vous donnez (celle-ci se retrouve au bas de la premiĂšre page de ce document).

Si vous le voulez, profitez de l’occasion pour tĂ©lĂ©charger et imprimer le document de rĂ©ponse Ă  un avis de reprise de logement, que vous remettrez en mĂȘme temps que l’avis Ă  votre locataire. Celui-ci disposera ainsi de tout ce qu’il lui faut pour connaĂźtre ses droits et les conditions vous permettant de reprendre le logement, de mĂȘme que pour vous faire savoir sa rĂ©ponse.

Quand envoyer une demande de reprise de logement?

Votre requĂȘte de reprise de logement doit ĂȘtre effectuĂ©e dans les dĂ©lais exigĂ©s par le Tribunal administratif du logement. Ceux-ci varient en fonction du type de bail qui a Ă©tĂ© signĂ© avec le locataire. Voici le moment, au plus tard, auquel l’avis doit ĂȘtre envoyĂ© au locataire selon chacune des situations possibles :

  • Pour un bail de plus de 6 mois : 6 mois avant la fin de celui-ci.
  • Pour un bail de 6 mois ou moins : 1 mois avant la fin de celui-ci.
  • Pour un bail dont la durĂ©e est indĂ©terminĂ©e : 6 mois avant la date prĂ©vue de la reprise du logement.

Si vous ne respectez pas ces dĂ©lais, vous vous retrouverez dans une situation fautive susceptible de vous empĂȘcher de poursuivre la procĂ©dure.

Il est tout Ă  fait possible que vos plans changent en cours de route et qu’un autre logement semblable se libĂšre ou que vous n’ayez plus besoin du logement, par exemple. Dans la premiĂšre situation, vous devrez emmĂ©nager dans le logement vacant plutĂŽt que dans celui qui Ă©tait initialement prĂ©vu, Ă  moins d’avoir une entente avec le locataire de ce dernier. Dans l’autre situation, si le locataire le souhaite et que vous avez un accord Ă  ce sujet, le bail peut ĂȘtre reconduit pour que le locataire continue d’y demeurer.

Doit-il y avoir une compensation lors de la reprise d’un logement?

Vous n’ĂȘtes aucunement obligĂ© d’offrir une indemnitĂ© au locataire si vous reprenez son logement. NĂ©anmoins, vous pouvez choisir d’en offrir une, si vous le dĂ©sirez.

Il est cependant Ă  noter que si vous devez faire une demande au Tribunal administratif du logement pour reprendre le logement (en raison d’un refus du locataire), il se peut que ce dernier vous impose, entre autres, le paiement des frais de dĂ©mĂ©nagement du locataire touchĂ© par la reprise.

Quelles sont les options du locataire?

Le locataire est libre d’accepter ou de refuser votre souhait de vous rĂ©approprier le logement Ă  la suite de la rĂ©ception de l’avis l’annonçant. S’il ne rĂ©pond pas Ă  ce dernier dans le temps qui lui est allouĂ©, sa rĂ©ponse est automatiquement considĂ©rĂ©e comme un refus de quitter le logement.

Pour que sa rĂ©ponse ne soit pas interprĂ©tĂ©e comme un refus systĂ©matique, le locataire dispose d’un temps prĂ©cis pour rĂ©pondre Ă  l’avis qui lui a Ă©tĂ© transmis. Sa rĂ©ponse doit ĂȘtre donnĂ©e au propriĂ©taire au plus tard un mois Ă  compter de la rĂ©ception de l’avis, et ce, quelle que soit la durĂ©e du bail qui a Ă©tĂ© signĂ©.

Que faire en cas de refus du locataire?

Votre locataire ne rĂ©pond pas Ă  votre avis de reprise dans les dĂ©lais impartis ou vous fait savoir son dĂ©sir de conserver le logement qu’il loue? Vous avez alors deux options : vous dĂ©cidez de ne pas rĂ©cupĂ©rer le logement et de le laisser Ă  votre locataire ou vous poursuivez vos dĂ©marches et demandez l’autorisation du Tribunal administratif du logement pour reprendre le logement en question.

Vous pouvez effectuer une demande auprĂšs du Tribunal administratif du logement jusqu’à un maximum d’un mois aprĂšs le refus du locataire. La date de ce dernier correspond Ă  celle oĂč il a indiquĂ© son dĂ©saccord en signant le document que vous lui aviez remis stipulant vos intentions ou Ă  la journĂ©e qui suit le mois aprĂšs la date d’envoi de l’avis s’il y a eu absence de rĂ©ponse.

Une fois votre demande dĂ©posĂ©e auprĂšs du Tribunal administratif du logement, celui-ci vous fera acheminer un avis d’audition prĂ©cisant la date, l’heure et le lieu oĂč vous devez vous prĂ©senter. Vous devrez y apporter tous les documents nĂ©cessaires pour exposer vos preuves au juge administratif, notamment une copie de l’avis de reprise du logement et de l’accusĂ© de rĂ©ception de celui-ci.

Vous pouvez, selon certaines conditions, vous faire reprĂ©senter par un mandataire (avocat, parent, conjoint, etc.) lors de l’audience. Dans un cas comme dans l’autre, vous devrez bien vous prĂ©parer pour l’occasion et ne rien laisser de cĂŽtĂ©. N’hĂ©sitez pas Ă  vous faire aider par un professionnel pour Ă©viter les erreurs ou les omissions, entre autres.

Quels sont les recours en cas de mauvaise foi du propriétaire?

Si un locataire constate que son propriĂ©taire a repris son logement de mauvaise foi, il peut demander un dĂ©dommagement auprĂšs du Tribunal administratif du logement, et ce, mĂȘme s’il avait acceptĂ© sa reprise. Le locataire dispose de trois annĂ©es aprĂšs avoir dĂ©couvert que son propriĂ©taire a agi de mauvaise foi pour communiquer avec le Tribunal administratif du logement.

Le logement qui fait l’objet d’une reprise doit absolument ĂȘtre louĂ© ou utilisĂ© de la maniĂšre qui a Ă©tĂ© autorisĂ©e par le Tribunal administratif du logement. Il ne peut en aucun cas avoir une autre fin sans que ce dernier ne l’autorise. En tant que propriĂ©taire, vous agissez donc de mauvaise foi si vous reprenez le logement :

  • Pour une autre raison que celles que la loi permet;
  • Sous un faux motif;
  • Dans l’idĂ©e de nuire au locataire;
  • En agissant de façon dĂ©raisonnable.

Si le locataire peut prouver que le propriĂ©taire n’a pas fait un usage du logement conforme Ă  ce qui avait Ă©tĂ© auparavant affirmĂ© (une reprise dans le but de s’y loger, par exemple), il peut rĂ©clamer des dommages-intĂ©rĂȘts et des dommages punitifs (une somme supplĂ©mentaire qui vise Ă  punir le propriĂ©taire pour lui dĂ©conseiller de recommencer).

Que vous en soyez Ă  vos dĂ©buts en tant qu’investisseur en immobilier multilogement au QuĂ©bec ou que vous ayez dĂ©jĂ  quelques annĂ©es d’expĂ©rience au compteur, votre parcours vous amĂšnera Ă  rencontrer de nombreuses situations, dont la nĂ©cessitĂ© de reprendre un logement, et toutes ne seront pas toujours faciles.

Vous cherchez une ressource qui vous aidera Ă  prendre les meilleures dĂ©cisions? Le CollĂšge MREX, dont la mission est de dĂ©mocratiser l’investissement immobilier multilogement, vous propose plusieurs guides comme celui que vous venez de consulter afin que vous puissiez obtenir les informations pertinentes dont vous avez besoin pour effectuer vos dĂ©marches en bonne et due forme. Vous dĂ©sirez en apprendre plus sur nos formations (certifications, programmes intensifs, eCampus) et recevoir des conseils sur mesure pour savoir par oĂč commencer? Communiquez avec un membre de notre Ă©quipe!