Guide pour tout savoir sur l’avis de reprise de logement

Vous êtes le propriétaire d’un immeuble à logements locatifs et vous envisagez de reprendre l’un de vos logements pour une raison ou une autre? La reprise d’un logement ne peut, entre autres, se faire que si certaines conditions sont respectées, que l’avis contient tous les éléments obligatoires et que ce dernier a été envoyé dans les délais appropriés. Vous désirez vous assurer de procéder de façon réglementaire et éviter les mauvaises surprises? Le Collège MREX, votre référence en matière de formation en immobilier multilogement au Québec, vous a préparé ce guide afin que vous puissiez tout savoir au sujet de l’avis de reprise de logement.

Qu’est-ce que la reprise de logement?

La loi stipule qu’un locataire a la possibilité et le droit de demeurer dans son logement, et ce, aussi longtemps qu’il le souhaite. Pour cela, il lui suffit de respecter l’ensemble des conditions inscrites sur le bail qu’il a signé. Il s’agit de son droit au maintien dans les lieux.

Certaines exceptions, toutefois, peuvent empêcher cette personne de rester dans le logement qu’elle occupe malgré son droit. La reprise de logement est l’une d’entre elles. Elle vous autorise, en tant que propriétaire-locateur d’un immeuble, à transmettre un avis de reprise à un locataire afin de reprendre l’un de vos logements. Pour pouvoir le faire, il importe cependant que vous soyez en mesure de respecter certaines conditions bien précises.

Sous quelles conditions un propriétaire peut-il reprendre un logement?

Les situations dans lesquelles un propriétaire peut procéder à l’envoi d’un avis de reprise de logement à un locataire pour se réapproprier le logement en question sont limitées et encadrées par la loi du Tribunal administratif du logement. Pour pouvoir avoir le droit de demander à ravoir un logement qui est occupé, vous devez donc être motivé par l’un des objectifs suivants :

• Vous souhaitez habiter vous-même dans le logement en question;
• Vous voulez y loger vos ascendants ou vos descendants au premier degré, soit votre père, votre mère ou l’un de vos enfants;
• Vous désirez y loger un autre parent ou un parent par alliance dont vous êtes le principal soutien (matériel ou moral), tel qu’un gendre, un beau-frère ou une belle-mère;
• Vous comptez y loger votre conjoint ou votre conjointe pour lequel ou laquelle vous restez le principal soutien (matériel ou moral) après un divorce, une séparation de corps ou la dissolution de votre union civile.

Vous aimeriez procéder à une reprise de logement pour pouvoir y faire habiter un proche, mais vous ne savez pas exactement s’il correspond à l’une des catégories énumérées ci-dessus? Rendez-vous sur le site Web du Tribunal administratif du logement (TAL) pour y consulter la page sur le Droit du locateur de mettre fin au bail et trouver l’ensemble des détails relatifs aux personnes admissibles à une reprise de logement.

Si vous désirez vous réapproprier le logement pour une raison qui ne figure pas dans ces catégories, vous ne pourrez le faire que si vous parvenez à trouver un terrain d’entente avec le locataire pour mettre fin à son bail. Pour ce faire, vous devriez signer d’un commun accord une entente de résiliation de bail.

Quelle est la différence entre la reprise de logement et l’éviction?

Tout comme la reprise de logement, l’éviction fait partie des exceptions au droit du locataire de conserver son logement. C’est essentiellement là, toutefois, que s’arrête la ressemblance. En effet, les deux procédures sont bien différentes sur le plan juridique.

L’éviction, contrairement à la reprise de logement, doit être réalisée dans le but d’entreprendre un projet d’envergure. Il peut s’agir, par exemple, de subdiviser le logement, de le démolir, de l’agrandir de façon importante ou d’en changer l’usage (en faire un bureau, notamment). Dans ces situations, le propriétaire se doit de verser une indemnité de trois mois de loyer au locataire à la fin du bail. Il est également responsable de payer certaines autres dépenses, telles que les frais liés aux besoins suivants :

• Le déménagement (à condition que le coût soit raisonnable), comme les boîtes ou la location d’un camion;
• La redirection du courrier postal;
• Le changement d’adresse;
• Le branchement d’Hydro-Québec.

Comme pour la reprise d’un logement, l’éviction doit respecter des critères bien précis. Si vous souhaitez y recourir, pensez à bien vous informer sur le sujet avant d’entreprendre vos démarches auprès de votre ou de vos locataires. En plus de vous assurer de la légalité de vos actions, vous éviterez de négliger certains détails essentiels au bon déroulement de la procédure.

Quand est-ce que la reprise d’un logement n’est pas permise?

Vous désirez récupérer un logement occupé et votre objectif respecte l’une des conditions énumérées précédemment? Avant de rédiger votre avis de reprise de logement et de l’acheminer au locataire visé par votre action, vous devez faire quelques dernières vérifications.

Bien que votre raison soit permise dans la loi, il se peut tout de même que vous soyez dans l’impossibilité de procéder à la reprise de votre logement. Voici dans quelles situations vos démarches ne sont pas autorisées :

• Votre compagnie, et non vous-même, est propriétaire de l’immeuble en question. Seule une personne peut légalement effectuer une reprise de logement.

• Vous êtes copropriétaire de l’immeuble locatif avec une autre personne qui n’est pas votre conjoint ou votre conjointe. Cela peut être le cas si, par exemple, vous en avez fait l’acquisition avec un ami. Dans ce cas, vous comme votre ami êtes dans l’impossibilité de reprendre l’un des logements.

• Vous possédez un logement semblable disponible à la date de reprise. Des logements sont considérés comme semblables s’ils ont un loyer équivalent, s’ils sont de taille similaire, s’ils disposent du même nombre de pièces et s’ils sont situés près l’un de l’autre. Dès lors qu’un logement semblable est disponible, vous ou votre proche devez emménager dans celui-ci.

• Le logement est habité par un aîné disposant de faibles revenus. Pour empêcher la reprise du logement, ce dernier doit être âgé de 70 ans ou plus, habiter le logement depuis au moins 10 ans et être admissible à un logement à loyer modique en raison de son revenu annuel.

Il existe cependant des exceptions à cette dernière situation. Vous êtes dans votre droit de vous réapproprier le logement d’un aîné à faible revenu si vous-même êtes âgé de 70 ans ou plus et que vous avez pour but d’habiter l’espace ou si le bénéficiaire de la reprise a atteint cet âge. Il en va de même si vous avez 70 ans ou plus, occupez l’immeuble et souhaitez loger, dans le même établissement, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.

Enfin, vous pouvez aussi, si vous réussissez à vous entendre avec votre locataire, récupérer un logement occupé, et ce, même si un autre logement semblable est disponible à la même date. Dans ce cas, assurez-vous de consigner le tout.

Que doit contenir l’avis de reprise de logement?

Pour être en mesure de reprendre un logement dans les règles, vous devez absolument, en tant que propriétaire, faire parvenir au locataire concerné un avis de reprise de logement pour l’informer de vos intentions. Ce document écrit doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

• La date prévue de la reprise (il s’agit, de manière générale, de la date de fin du bail);
• Le nom complet de la personne qui habitera le logement ainsi que son degré ou son lien de parenté avec vous;
• Le passage du Code civil qui précise les règles au sujet de l’éviction d’une personne aînée.

Vous pouvez trouver sur le site du Tribunal administratif du logement un avis de reprise de logement à imprimer  et qui contient toutes les informations légales nécessaires (conditions, dates importantes, etc.). Vous devez transmettre celui-ci à chacun des locataires ayant signé le bail du logement visé et en conserver une copie. Il vous faudra également garder une preuve de réception de l’avis que vous donnez (celle-ci se retrouve au bas de la première page de ce document).

Si vous le voulez, profitez de l’occasion pour télécharger et imprimer le document de réponse à un avis de reprise de logement, que vous remettrez en même temps que l’avis à votre locataire. Celui-ci disposera ainsi de tout ce qu’il lui faut pour connaître ses droits et les conditions vous permettant de reprendre le logement, de même que pour vous faire savoir sa réponse.

Quand envoyer une demande de reprise de logement?

Votre requête de reprise de logement doit être effectuée dans les délais exigés par le Tribunal administratif du logement. Ceux-ci varient en fonction du type de bail qui a été signé avec le locataire. Voici le moment, au plus tard, auquel l’avis doit être envoyé au locataire selon chacune des situations possibles :

• Pour un bail de plus de 6 mois : 6 mois avant la fin de celui-ci.

• Pour un bail de 6 mois ou moins : 1 mois avant la fin de celui-ci.

• Pour un bail dont la durée est indéterminée : 6 mois avant la date prévue de la reprise du logement.

Si vous ne respectez pas ces délais, vous vous retrouverez dans une situation fautive susceptible de vous empêcher de poursuivre la procédure.

Il est tout à fait possible que vos plans changent en cours de route et qu’un autre logement semblable se libère ou que vous n’ayez plus besoin du logement, par exemple. Dans la première situation, vous devrez emménager dans le logement vacant plutôt que dans celui qui était initialement prévu, à moins d’avoir une entente avec le locataire de ce dernier. Dans l’autre situation, si le locataire le souhaite et que vous avez un accord à ce sujet, le bail peut être reconduit pour que le locataire continue d’y demeurer.

Doit-il y avoir une compensation lors de la reprise d’un logement?

Vous n’êtes aucunement obligé d’offrir une indemnité au locataire si vous reprenez son logement. Néanmoins, vous pouvez choisir d’en offrir une, si vous le désirez.

Il est cependant à noter que si vous devez faire une demande au Tribunal administratif du logement pour reprendre le logement (en raison d’un refus du locataire), il se peut que ce dernier vous impose, entre autres, le paiement des frais de déménagement du locataire touché par la reprise.

Quelles sont les options du locataire?

Le locataire est libre d’accepter ou de refuser votre souhait de vous réapproprier le logement à la suite de la réception de l’avis l’annonçant. S’il ne répond pas à ce dernier dans le temps qui lui est alloué, sa réponse est automatiquement considérée comme un refus de quitter le logement.

Pour que sa réponse ne soit pas interprétée comme un refus systématique, le locataire dispose d’un temps précis pour répondre à l’avis qui lui a été transmis. Sa réponse doit être donnée au propriétaire au plus tard un mois à compter de la réception de l’avis, et ce, quelle que soit la durée du bail qui a été signé.

Que faire en cas de refus du locataire?

Votre locataire ne répond pas à votre avis de reprise dans les délais impartis ou vous fait savoir son désir de conserver le logement qu’il loue? Vous avez alors deux options : vous décidez de ne pas récupérer le logement et de le laisser à votre locataire ou vous poursuivez vos démarches et demandez l’autorisation du Tribunal administratif du logement pour reprendre le logement en question.

Vous pouvez effectuer une demande auprès du Tribunal administratif du logement jusqu’à un maximum d’un mois après le refus du locataire. La date de ce dernier correspond à celle où il a indiqué son désaccord en signant le document que vous lui aviez remis stipulant vos intentions ou à la journée qui suit le mois après la date d’envoi de l’avis s’il y a eu absence de réponse.

Une fois votre demande déposée auprès du Tribunal administratif du logement, celui-ci vous fera acheminer un avis d’audition précisant la date, l’heure et le lieu où vous devez vous présenter. Vous devrez y apporter tous les documents nécessaires pour exposer vos preuves au juge administratif, notamment une copie de l’avis de reprise du logement et de l’accusé de réception de celui-ci.

Vous pouvez, selon certaines conditions, vous faire représenter par un mandataire (avocat, parent, conjoint, etc.) lors de l’audience. Dans un cas comme dans l’autre, vous devrez bien vous préparer pour l’occasion et ne rien laisser de côté. N’hésitez pas à vous faire aider par un professionnel pour éviter les erreurs ou les omissions, entre autres.

Quels sont les recours en cas de mauvaise foi du propriétaire?

Si un locataire constate que son propriétaire a repris son logement de mauvaise foi, il peut demander un dédommagement auprès du Tribunal administratif du logement, et ce, même s’il avait accepté sa reprise. Le locataire dispose de trois années après avoir découvert que son propriétaire a agi de mauvaise foi pour communiquer avec le Tribunal administratif du logement.

Le logement qui fait l’objet d’une reprise doit absolument être loué ou utilisé de la manière qui a été autorisée par le Tribunal administratif du logement. Il ne peut en aucun cas avoir une autre fin sans que ce dernier ne l’autorise. En tant que propriétaire, vous agissez donc de mauvaise foi si vous reprenez le logement :

• Pour une autre raison que celles que la loi permet;
• Sous un faux motif;
• Dans l’idée de nuire au locataire;
• En agissant de façon déraisonnable.

Si le locataire peut prouver que le propriétaire n’a pas fait un usage du logement conforme à ce qui avait été auparavant affirmé (une reprise dans le but de s’y loger, par exemple), il peut réclamer des dommages-intérêts et des dommages punitifs (une somme supplémentaire qui vise à punir le propriétaire pour lui déconseiller de recommencer).

Que vous en soyez à vos débuts en tant qu’investisseur en immobilier multilogement au Québec ou que vous ayez déjà quelques années d’expérience au compteur, votre parcours vous amènera à rencontrer de nombreuses situations, dont la nécessité de reprendre un logement, et toutes ne seront pas toujours faciles.

Vous cherchez une ressource qui vous aidera à prendre les meilleures décisions? Le Collège MREX, dont la mission est de démocratiser l’investissement immobilier multilogement, vous propose plusieurs guides comme celui que vous venez de consulter afin que vous puissiez obtenir les informations pertinentes dont vous avez besoin pour effectuer vos démarches en bonne et due forme. Vous désirez en apprendre plus sur nos formations (certifications, programmes intensifs, eCampus) et recevoir des conseils sur mesure pour savoir par où commencer? Communiquez avec un membre de notre équipe!