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La théorie ou la pratique? Sur quoi mettre l’accent?

22 janvier, 2021   |   Par Francis Faucher

Lorsqu’on m’a demandé d’écrire un premier article, j’ai longuement réfléchi sur le sujet que j’aimerais aborder. J’avais envie d’écrire sur un sujet qui pourrait possiblement éclairer certaines personnes qui sont à leurs débuts dans le domaine de l’immobilier multilogement.

J’entends souvent les fameux ‘’Pas besoin d’apprendre ou de te former, tu apprendras sur le tas, à l’école de la vie’’. On va souvent entendre cela de la bouche de propriétaires immobiliers qui sont dans le marché depuis environ 25-30-35 ans. Cependant, de nos jours, ‘’apprendre sur le tas’’ ne se résumera possiblement pas en réussite. Pourquoi ? Parce que le domaine de l’immobilier a tellement changé depuis les dernières années. Remontez simplement 15 ans en arrière, même 10 ans, même 5 ans. Dans le passé, de la simple détention pouvait être suffisante pour procurer un certain rendement intéressant avec la plus-value, la baisse des taux d’intérêt et l’engouement vers le domaine immobilier. C’est là l’importance de bien comprendre la théorie.

À titre d’exemple, si j’achète ou possède un multilogement 5 et + non-optimisé pour de la simple détention, je me dois d’analyser, entre autres, l’impact qu’une hausse de taux d’intérêt pourrait avoir sur la valeur de mon bloc ou lors de mon refinancement. La raison est qu’il est possible que si cette hypothèse survient, un nouvel apport financier de ma part puisse être nécessaire pour simplement garder un immeuble que je possède déjà.

Je répète. Il est possible qu’un nouvel apport financier soit nécessaire pour garder un immeuble que je possède déjà en cas de hausse de taux d’intérêt.  Oui, c’est une possibilité puisqu’un immeuble sera financé sur le moindre du coût d’acquisition, de la valeur marchande et de  la valeur économique (prendre note qu’il y a plusieurs valeurs économiques dépendamment de l’institution financière et des critères de financement que vous utilisez). De plus, il sera refinancé sur le moindre de la valeur économique et de la valeur marchande. Une valeur économique est basée, entre autres, sur les taux de qualification et ceux-ci sont inversement proportionnels à la valeur. Cela veut dire que, toutes choses étant égales par ailleurs, plus les taux d’intérêt/taux de qualification augmentent, moins grande sera ma valeur économique et donc mon financement. Ce sont des enjeux auxquels nous devons être en mesure de chiffrer et de démontrer à quel point cela impactera mon investissement. C’est pour cela que nous faisons des ‘’stress-test’’ à nos projets ou acquisitions potentielles. Faire ces analyses relève des mathématiques financières et de la gestion de risque, mais elles sont cruciales pour le succès long terme d’un investisseur, spécialement dans une période où les taux d’intérêt sont historiquement bas, causé par la COVID-19. On peut donc anticiper que dans les prochaines années, une hausse des taux d’intérêt pourrait survenir. Il est donc important de chiffrer l’impact que cela peut avoir sur mon parc immobilier. L’école de la vie n’enseigne malheureusement pas cela. Elle a fait le contraire en fait. Beaucoup de propriétaires de longue date me disent qu’ils ont acheté un immeuble et celui-ci a triplé/quadruplé en valeur depuis qu’ils détiennent l’immeuble. Ce qu’il faut comprendre dans cette augmentation est qu’elle provient, entre autres, de l’engouement pour l’immobilier, de la plus-value, mais une grande partie provient de la baisse massive des taux d’intérêt qui est en place depuis des dizaines d’années et des dizaines d’années.

Un autre exemple serait des investisseurs qui, pour un immeuble à optimiser, ne se fient qu’à des critères fixes qu’ils ne dérogent pas. Par exemple, prix par porte de X, TGA de minimum X%, MRN minimum de X, MRB minimum de X, etc. Est-ce que cela a du sens ? Ça dépend. Prenons l’exemple d’un 24 logements à optimiser. L’immeuble est rempli par 24 locataires qui ont un loyer largement inférieur au marché. Vous souhaitez faire des rénovations pour ensuite augmenter les loyers. Vos critères de TGA, MRN, MRB, prix par porte sont respectés. Je vous présente le même immeuble, identique au niveau du bâtiment ainsi qu’au niveau des charges (taxes, assurance et énergie). Cependant, l’immeuble est 75% vacant. Certainement, votre TGA, MRN et MRB ne respecteront vos critères fixes (paie trop cher par rapport à ses revenus réels). Beaucoup vont ignorer le deuxième immeuble par ‘’non-respect’’ de leurs critères fixes. Cependant, pensez-y, le projet 2 est beaucoup moins risqué et beaucoup plus facile à réaliser si l’objectif est la rénovation complète du bâtiment. C’est là l’importance de comprendre la théorie en arrière d’un projet immobilier.  Plusieurs vont me dire que le financement sera complexe, mais c’est là que les contacts professionnels, l’expérience et le bon montage de dossier entrent en jeu.

Maintenant, on met l’accent sur quoi ? Juste la théorie ? Juste la pratique ? Non. Les deux. Il faut apprendre la théorie pour pouvoir comprendre et parler le même langage que les professionnels (courtier immobilier et hypothécaire, évaluateurs agréés, banquier, etc.), apprendre à bien évaluer un projet, voir les différents scénarios possibles sur celui-ci et déterminer le scénario le plus optimal en termes de risque et rendement, etc. Beaucoup d’outils à acquérir qui vont permettre d’éviter tellement d’erreurs. Bien entendu, la théorie ne sert à rien sans la pratique. Une fois les connaissances acquises, il faut plonger. Il ne faut pas rester dans la paralysie de l’analyse puisqu’il y a toujours le coût d’opportunité à prendre en considération.