L’indice de profitabilité est le rapport entre le cumul actualisé des flux de trésorerie (cash-flows // voir ce podcast) et le capital investi. Il s’agit en d’autres termes du rapport entre la valeur actuelle des cash-flows futurs et le capital investi.
Selon Wikipédia, profitabilité est un anglicisme du terme « profitability ». L’OCDE recommande de le traduire par rentabilité, mais étant donné que les investisseurs immobiliers utilisent le mot rentabilité différemment du monde de la finance corporative (rentabilité annuelle plutôt que rentabilité du projet), le corps professoral et la direction du Collège MREX avons décidé de procéder avec l’anglicisme.
La règle de l’indice de profitabilité est un exercice de prise de décision qui permet d’évaluer l’opportunité de poursuivre un projet. L’indice lui-même est un calcul du profit potentiel du projet proposé.
La règle est qu’un indice ou un ratio de rentabilité supérieur à 1 indique que le projet doit se poursuivre. Un indice ou un ratio de profitabilité inférieur à 1 indique que le projet doit être abandonné.
La formule pour déterminer l’indice de profitabilité est la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs divisé par le coût initial du projet divisé.
Le IP est qu’un résultat supérieur à 1 indique un coup, tandis qu’un résultat inférieur à 1 est un perdant.
Le IP est un variant de la VAN.
L’indice de profitabilité est utile pour classer divers projets car il permet aux investisseurs de quantifier la valeur créée pour chaque dollar d’investissement. Un indice de rentabilité de 1 est logiquement la mesure acceptable la plus basse de l’indice, car toute valeur inférieure à ce nombre indiquerait que la valeur actuelle (VA) du projet est inférieure à l’investissement initial. À mesure que la valeur de l’indice de profitabilité augmente, il en va de même de l’attractivité financière du projet proposé.
Comprendre l’indice de profitabilité
L’indice de profitabilité est calculé en divisant la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs qui seront générés par le projet par le coût initial du projet. Un indice de profitabilité de 1 indique que le projet atteindra l’équilibre. S’il est inférieur à 1, les coûts l’emportent sur les avantages. S’il est supérieur à 1, l’entreprise devrait être rentable.
Par exemple, si un projet coûte 1 000 $ et renverra 1 200 $, c’est un «go», on donne le feu vert pour le projet ou l’acquisition.
IP vs VAN
La règle de l’indice de profitabilité est une variation de la règle de la valeur actuelle nette (VAN). En général, une VAN positive correspondra à un indice de profitabilité supérieur à un. Une VAN négative correspondra à un indice de profitabilité inférieur à un.
Par exemple, un projet qui coûte 1 million de dollars et a une valeur actualisée des flux de trésorerie futurs de 1,2 million de dollars a un IP de 1,2.
L’IP diffère de la VAN sur un point important: puisqu’il s’agit d’un ratio, il ne donne aucune indication sur la taille du flux de trésorerie réel.
Par exemple, un projet avec un investissement initial de 1 million de dollars et une valeur actualisée des flux de trésorerie futurs de 1,2 million de dollars aurait un indice de rentabilité de 1,2. Sur la base de la règle de l’indice de rentabilité, le projet se déroulerait, même si les dépenses d’investissement initiales requises ne sont pas identifiées.
IP vs TRI
Le taux de rendement interne (TRI Voir cet article de Félix Blanc pour en apprendre plus.) est également utilisé pour déterminer si un nouveau projet ou initiative doit être entrepris. En outre, la valeur actualisée nette actualise les flux de trésorerie après impôt d’un projet potentiel par le coût moyen pondéré du capital (CMPC) dans le cas d’une entreprise ou par le taux d’actualisation (taux de rendement espéré ou cible) dans le cas d’un investisseur immobilier.
Pour calculer la VAN :
- Identifiez d’abord toutes les entrées et sorties de trésorerie en immobilier.
- Ensuite, déterminez un taux d’actualisation approprié (r).
- Utilisez le taux d’actualisation pour trouver la valeur actuelle de toutes les entrées et sorties de trésorerie.
- Prenez la somme de toutes les valeurs actuelles.
L’actualisation est l’opération inverse de la capitalisation ; la capitalisation détermine la valeur future d’un montant présent alors que l’actualisation détermine la valeur présente d’un montant futur.
La méthode VAN révèle exactement la rentabilité d’un projet immobilier par rapport aux alternatives. Lorsqu’un projet a une valeur actuelle nette positive, il doit être accepté. S’il est négatif, il doit être rejeté. Lors de la pesée de plusieurs options VAN positives, celles dont l’indice de profitabilité sont plus élevées doivent être priorisées jusqu’à épuisement de son capital (mise de fonds).
En revanche, la règle du TRI stipule que si le taux de rendement interne d’un projet est supérieur au taux de rendement minimum requis ou au coût du capital, le projet ou l’investissement doit se poursuivre. Si le TRI est inférieur au coût du capital, le projet (acquisition ou optimisation) doit être renié.
Interpréter de l’indice de rentabilité
Lorsque vous utilisez exclusivement l’indice de profitabilité (ce que nous ne suggérons jamais étant donné qu’il est toujours mieux d’utiliser plusieurs indices et métriques), les calculs supérieurs à 1 sont classés en fonction du calcul le plus élevé.
Lorsque des capitaux limités sont disponibles et que les projets sont mutuellement exclusifs (donc l’un ne dépend pas de l’autre), le projet avec l’indice de profitabilité le plus élevé doit être choisi car il indique le projet avec l’utilisation la plus productive de vos capitaux limités.
Bien que certains projets entraînent des valeurs actualisées nettes (VAN) plus élevées, ces projets peuvent être ignorés car ils n’ont pas l’indice de profitabilité le plus élevé et ne représentent pas l’utilisation la plus avantageuse des capitaux de l’investisseur immobilier ou de sa société immobilière.
L’indice de profitabilité est un indicateur à manier avec précaution, le calcul des flux de trésorerie et le choix du taux d’actualisation sont importants dans son interprétation.
Calculer l’indice de profitabilité
Voyons comment l’indice de rentabilité peut être calculé dans. Disons que nous examinons un projet d’acquisition, qui nécessite un investissement initial de 10000 $, et après cela nous donnera des flux de trésorerie de 3000 $, 4000 $, 2000 $, 41500 $ et 1800 $ au cours des cinq prochaines années.
Pour calculer l’indice de rentabilité:
Étape 1: Supposez un taux de rendement ou un coût du capital requis pour le projet. Disons que le coût du capital ou le rendement désiré est de 10%.
Étape 2: Calculez la valeur actuelle de tous les flux de trésorerie futurs. Vous pouvez utiliser la fonction PV () dans Excel pour ce calcul.
Étape 3: Prenez le total de PV de tous les flux de trésorerie futurs. Dans notre exemple, le total est de $96 890,30 .
Étape 4: Calculez l’indice de rentabilité comme suit:
Indice de rentabilité = $96 890,30 / $100 000,00 = 0,97
L’indice de rentabilité étant inférieur à un, ce projet ne doit pas être accepté. Les flux de trésorerie et les calculs sont présentés ci-dessous:
« Ultimement, l’indice de profitabilité est un outil utile pour déterminer premièrement si l’on doit considérer acheter une propriété ou non et deuxièmement pour classer les projets d’investissement qui sont profitables et donc choisir lequel acheter. »
Prise de décision niveau 1
- Si l’IP est supérieur à 1, le projet génère de la valeur et l’investisseur peut vouloir poursuivre le projet d’acquisition.
- Si l’IP est inférieur à 1, le projet détruit la valeur et l’investisseur ne doit pas poursuivre le projet d’acquisition.
- Si l’IP est égal à 1, le projet atteint l’équilibre et l’investisseur immobilier est indifférent entre poursuivre ou ne pas poursuivre le projet.
Plus l’indice de rentabilité est élevé, plus l’investissement immobilier est attractif.
Dans l’exemple ci-bas, nous devons décider si on achète l’immeuble sur la rue Lebeau ou sur la rue Constantin. Même si les flux de trésorerie annuelles dans les 4 premières années sont plus attirants sur la rue Lebeau, le flux important de l’année 5 sur la rue Constantin (arrivant probablement d’un refinancement immobilier ou une revente plus importante car l’immeuble a apprécié davantage) fait en sorte que la rue Constantin est l’immeuble que l’on doit acquérir si nous n’avons pas la mise de fonds pour acheter les deux immeubles étant donné que la rue Lebeau n’est pas un immeuble à indice de profitabilité positive.
Maintenant, dans le cas où les deux acquisitions que vous considérez ont chacun un indice de profitabilité positive, l’on doit normalement choisir celui qui a le IP le plus élevé, dans ce cas-ci on procéderait avec l’acquisition de l’immeuble sur la rue Albert :
Prise de décision niveau 2
L’indice de rentabilité indique si un investissement doit créer ou détruire la valeur de l’entreprise. Premièrement, il prend en compte la valeur temps de l’argent et le risque de flux de trésorerie futurs via le coût du capital. Deuxièmement, il est utile pour classer et choisir entre les projets lorsque le capital est rationné.
Prenons l’exemple suivant où un investisseur immobilier alloue $1 000 000 à investir pour l’acquisition de plusieurs immeubles. L’investissement initial, la valeur actuelle et l’indice de rentabilité de ces projets d’acquisition sont les suivants :
La manière incorrecte de résoudre ce problème serait de choisir les projets VAN les plus élevés: les projets du 14 logement sur la rue Jacques, le 16 logement sur la rue St-Roch, et le 6 logement, rue du Roi. Cela donnerait une VAN de 470 000 $.
La bonne façon de résoudre ce problème serait de choisir les projets en partant de l’indice de rentabilité le plus élevé jusqu’à épuisement dela mise de fonds disponible : les projets du 14 logement sur la rue Jacques, le 8 logement sur la rue Albert, le 6 logement sur la rue du Roi, le 5 logement sur la rue Cadrin et le 7 logement sur la rue Short. Cela donnerait une VAN de 545 000 $.
Inconvénients de l’indice de profitabilité
L’indice de profitabilité nécessite une estimation du coût moyen pondéré du capital ou le taux de rendement espéré pour le calculer. Dans les projets mutuellement exclusifs où les investissements initiaux sont différents, cela peut ne pas indiquer la bonne décision. Aussi, dans des projets mutuellement exclusifs où l’investisseur immobilier utilise son propre capital comme mise de fonds et donc se fie sur le taux de rendement espéré plutôt que de son CMPC, il devra ajuster son taux d’actualisation (taux de rendement espéré) selon chaque immeuble s’ils ne sont pas pareils au niveau du risque et du potentiel, ce qui vient compliquer le processus.
À propos de l'auteur
PDG de MREX, Nikolaï est reconnu comme un des plus grands experts nord américain en immobilier multilogement. Il a cofondé la firme-conseil Ray Harvey qui s’est rapidement montée au premier rang en investissement immobilier au Québec. Pionnier de l’application concrète de l’ingénierie financière multilogement à faibles investissements et intermédiaires, Nikolaï est reconnu comme l’un des plus chevronnés praticiens en investissement immobilier. À ce jour, il a analysé, souscrit et structuré plus de 10 milliards $ en transactions et il a participé, à titre de leader d’opinion, à près d’une cinquantaine de symposiums, sommets, forums, et conférences partout en Amérique.
